GYF'lerde yeni dönem: Neler değişti?

Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK), yeni düzenlemesiyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açıldı.

SPK'nın konut üretimine katkı sağlamak hedefiyle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"ndeki değişikliği Resmi Gazete'de yayımlandı. Buna göre, gayrimenkul yatırım fonlarının, kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açılırken, söz konusu olan yatırım projeleri “bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı” projeler ile sınırlandırıldı.

GYF kurulmasına imkan sağlayan esasların belirlendiği düzenleyeme göre, mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam olduğu ve bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu hususları değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak için GYF'ler kurulabilecek. Kurulan bu fonların unvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ibaresine yer verilmesi zorunlu olacak.

Proje GYF portföyleri, yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve sınırlı sayıda para ve sermaye piyasası araçlarından oluşacak. Tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinden en geç 3 yıl içerisinde tebliğ taslağında belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunlu olacak.

Yatırımcıların korunması için fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların, karşı taraf kamu kurumları ya da kamu bankaları olmadığı takdirde teminat altına alınması öngörülürken, inşaat işlerini yapacak müteahhidin yeterliliğine ilişkin olarak ilgili yönetmelikte düzenlenen müteahhitlik yetki belgesine sahip olma şartı aranacak. Katılma payı ihracının veya fona iadesinin ayni olarak gerçekleştirilmesi proje gayrimenkul yatırım fonları için de mümkün olacak.

Yapılan değişiklikte GYF'lerin şemsiye fon yapısında da sadeleşmeye gidildi. Buna göre, menkul kıymet yatırım fonlarına benzer şekilde, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla bir şemsiye fona bağlı farklı GYF’ler oluşturulabilmesine imkan tanındı.

GYF’lerin ihraç belgelerinin yalnızca fonlara ilişkin genel esasları içerecek şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilirken, GYF’lere ilişkin daha önce bilgilendirme dokümanlarında yer alan detaylar kurucular tarafından yatırımcılarla imzalanacak fon ihraç sözleşmesinde yer alacak.

Düzenlemede olası yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçilmesi amacıyla da değişikliklere yer verildi. Katılma payları yalnızca fon süresinin sonunda nakde dönüştürülebilen fonlarda, yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki bilgilendirme dokümanı değişikliklerinin yapılabilmesi için değişikliğe onay vermeyen yatırımcılara fondan çıkış hakkı tanınması zorunlu tutuldu.

Yatırım komitesi üyelerinin aldığı kararlarla sınırlı olmak kaydıyla sorumlu olmasına ilişkin değişiklik de yapılırken, mevcut fonlardan portföyleri Proje GYF’lere uygun olanlar değişikliğinin yürürlüğe girmesinden itibaren 1 ay içinde Proje GYF’ye dönüşmeleri için SPK'ya başvuru yapabilecek.

Fenercioğlu: Sektörün önü açıldı

Fenercioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, SPK'nın, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde yaptığı değişiklikler ile sektörün önünün açıldığını söyledi.

SPK'nın sektör adına çok önemli olan bu düzenleme ile gayrimenkul sektörüne önemli katkı sağlayacağını belirten Fenercioğlu "Kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle finansman noktasında yaşanan sıkıntı, sektörde bir durgunluk yaratmıştı. Bu nedenle düzenleme sektörün önünü açacak" dedi.

Bu uygulamanın yurt dışında çok sayıda örneği olduğunu ve Türkiye’de de başarıyla uygulanacağını düşündüklerini belirten Aycan Fenercioğlu şu değerlendirmeyi yaptı:

"Düzenleme, kentsel dönüşümden sosyal konut ihtiyacına ve arz sıkıntısının giderilmesine kadar birçok alanda katkı sağlayacak. Konut arzının yanı sıra kentsel dönüşümü de hızlandıracak bu düzenlemeyi çok önemsiyoruz. Düzenleme ile birlikte her iki tarafta da verimli bir finansman modeli hayata geçmiş oldu, düşük maliyetli finansmana erişim herkes için cazip olacak. Hali hazırdaki gayrimenkul yatırım fonlarımızla birlikte yeni yönetmeliğe uygun şekilde hızlı adımlar atacağız.