SEKTÖR 2021’DE CANLANACAK”

 “Talep son 7 ayda önemli oranda düştü; birçok arayış ertelendi veya tamamen iptal oldu. Bu durumun önümüzdeki dönemde birikmiş talep olarak karşımıza çıkacağını öngörüyoruz.” 

COVID-19 ile birlikte uzaktan çalışmanın “verimli ve tasarruflu” olduğunu keşfeden çoğu şirket, yeni dönemde hibrit (yarı evden, yarı ofisten) çalışma modeline geçmeye karar verdi. Böylece martta geçici olarak boşalan pek çok ofis alanı sektörün elinde çözülmesi gereken bir sorun olarak kaldı. Şu anda toplam nitelikli ofis arzının neredeyse dörtte biri yani yaklaşık 1,5 milyon metrekaresi boş durumda. Boş ofislerin sağlık ve eğitim amaçlı dönüştürülmesi gündemde ancak Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, bu alanda da talebin yeterli olmadığını söylüyor. Gönden’e göre çalışan etkileşimi ve kurum kimliği açısından evden çalışma sürdürülebilir olmadığından 2021’de birikmiş taleple sektör yeniden canlanacak. “Ertelenen kararların tekrar gündeme gelmesiyle 2021 yılı toplam işlem hacminin 2019 yılı hacmine yaklaşması olasılıklar dâhilinde” diyen Gönden ile ofis piyasasındaki son tabloyu konuştuk.

1-Ofis kiralama sektörü 2019’u nasıl geçirdi? 

2019 sonunda toplam 280 bin metrekare kiralama ve kullanım amaçlı satın alma işlemi gerçekleşti. Bu son 5 yılın ortalamasına yakın bir değer fakat yeni işlemlerden ziyade eskiye göre çok daha fazla kira sözleşme yapılandırması yapıldı. 2020 yılında tamamlanan yeni ofis binaları oldukça kısıtlı kaldı. Geçen yıl aynı dönemde kiralama ve kullanım amaçlı satın alma işlemi 276 bin metrekareydi. 2020’de ise COVID-19 nedeniyle işlem hacmi ciddi anlamda düştü.

2-COVID-19 salgını 2020’nin ilk yarısında sektörü nasıl etkiledi? Ofislerin yüzde kaçı boşaldı? Kira ve satış fiyatlarında ne kadarlık bir indirim ve gerileme yaşandı?

COVID-19 salgınıyla birlikte ilk üç ay kullanım anlamında ofislerin hemen hemen tamamı boş kaldı ve yaz aylarıyla birlikte kademeli olarak kullanılmaya başladı. Birçok şirket pandemi öncesi doluluk seviyelerinin yarısına bile ulaşmış değil. Diğer yandan bu durum kira sözleşmelerinin aynı oranda feshedilmesine yol açmadı. Perakende sektöründe görülen genel kira indirimi gibi uygulamalar olmadı. Kiracı talebine göre yüzde 10-20 dolayındaki geçici indirimler ise seyrek de olsa yapıldı. Kiralar genel anlamda TL cinsinden sabit kalırken, kur artışına paralel olarak yabancı para biriminden yüzde 10 dolayında düşüşler yaşandı.

3-Haziranda normalleşme süreciyle ofislerin yüzde kaçı tekrar doldu? 

Birçok bölgede ofislerin yarısından fazlası hala boş, bir diğer deyişle yarı kapasitede kullanılıyor. Bu, kira sözleşmelerinin devam etmediği anlamına gelmiyor. Nitelikli ofis bina ve bölgelerinde ofislerin bağımsız bölüm satışları daha kısıtlı ve talep bu doğrultuda değil. Talep son 7 ayda önemli oranda düştü; birçok arayış ertelendi veya tamamen iptal oldu. Ertelenen bu talebin önümüzdeki dönemde birikmiş talep olarak karşımıza çıkacağını öngörüyoruz.

4-Şu an sektörde boş ofis stok miktarı nedir? Bu stok nasıl değerlendirilecek?

Toplam nitelikli ofis arzının neredeyse dörtte biri yani yaklaşık 1,5 milyon metrekaresi boş durumda. Bağımsız birim olarak satılan ofis binalarının talep doğrultusunda daha uzun ve daha yüksek oranda boş kaldığını görüyoruz.

Tamamlanmış fakat henüz kullanılmayan binaların birçoğunun eğitim ve sağlık amaçlı alternatif kullanım senaryoları gündemde. Ancak bu sektörlerde de talep eskisi kadar güçlü olmadığından etkisi genel anlamda daha kısıtlı kalıyor. Esnek ofis çözümleri ise boş alanların tamamını dolduracak seviyede değil. Bina altyapısına yatırımla fark yaratılabiliyor fakat konum açısından taleple örtüşmüyorsa bunun da etkisi pek hissedilmez.

5-Pandemi süreci pazar açısından talebi nasıl değiştirdi? 

Ofis pazarına belki de en belirgin yansıyan konu ofis binalarına ulaşım ve binaların teknik niteliği. Çalışanların toplu taşıma veya şirket servisiyle iş yerlerine ulaşması pandemi sürecinde önemli bir risk arz ettiğinden, kişilerin yaşam alanlarına yakın ve rahat ulaşılabilir bölgeler eskiye göre çok daha fazla ilgi görüyor. Diğer taraftan binaların salgın riskine karşın havalandırma veya asansör gibi altyapılarının hazır olması kritik. Konum ve teknik altyapı açısından bu taleplere cevap veren binalar olumlu anlamda ayrışacaktır.

6-Pandemi sonrası hibrit çalışma modeline geçiş trendiyle birlikte sizce orta-uzun vadede ofis kiralama modelleri ve ofis mimarileri ne yönde değişir?

COVID-19 öncesinde bir süredir gördüğümüz bazı eğilimlerin hızla artmasını bekliyoruz. Ancak ofislerin kalıcı olacağını öngörüyoruz. Değişecek olan şey çalışma ortamlarının kurgusu. Mimari açıdan daha az yoğunluk, daha az kişisel alan, daha fazla etkileşim ve çalışma şekline uygun çözümlerin öne çıkmasını bekliyorum. Kiralama yöntemi olarak şirketlerin daha fazla esneklik tercih etmesi fakat kurum kimliğinden taviz vermemeleri söz konusu. Dolayısıyla bu konuda çok radikal değişiklikler olmayabilir. Şirketler önümüzdeki dönemlerde ikincil ofis ihtiyaçları için daha esnek modelleri dikkate alabilir. Fakat aynı zamanda kurum kimliğini ve kültürünü yansıtan çalışma alanlarının daha da önem kazanacağını düşünüyorum.

7-Pandemi sonrası ekonomik konjonktürde oluşacak sıkıntılar ofis sektörünün performansına nasıl yansır?

Kısa vadede pandemi nedeniyle uzaktan çalışma önlemleri bir süre daha devam edecektir. Diğer taraftan sosyal mesafe önlemleriyle alan kullanımında yoğunluğun giderilmesi üzerine çalışmalar devreye girecektir. Bu önlemler neticesinde toplam alan kullanımında kalıcı olarak aşırı yukarı ve aşağı yönlü değişimler beklemiyoruz. Orta vadede işsizlik oranlarında olası değişikliklerin ofis pazarına yansıması olacaktır. Uzun vadede ise tüm dünyada olduğu gibi ofis kullanımlı işe katılımın artması ve ofis alan kullanımlarının eskiye nazaran çok daha az yoğun olmasıyla birlikte ofis pazarına olumsuz etkilerin daha kısıtlı olmasını bekliyoruz.

8-Tüm bu etkiler ışığında 2020 sonu için sektör adına beklentileriniz neler? 

Yeni arzın tamamlanması bir süredir daha düşük seviyelerde seyrediyordu. Bu nedenle yeni projeler daha kısıtlı olacak. İşlem açısından geçen yıla kıyasla yaklaşık yüzde 20-30 gibi bir düşüş bekliyoruz. Birçok şirket ofislerle ilgili kalıcı karar alma konusunda çekimser ancak ofisleri kapatarak önemli tasarruf sağlandığı da bir gerçek. Fakat bu sürdürebilir bir uygulama olmadığından önümüzdeki yıl için bu durumun kalıcı olacağını düşünmüyorum.

9-Ofis sektörü sizce 2021’i nasıl geçirecek?  

Pandeminin başından beri şirketler çalışma alanlarıyla ilgili önemli kararlar almaları gerektiğini biliyor. Ancak salgının gidişatıyla ilgili halen birçok belirsizlik olduğundan bu önemli kararların ertelendiğini görüyoruz. Bu bağlamda özellikle birikmiş taleple birlikte 2021 yılı için işlem anlamında çok daha yüksek bir hacim bekliyoruz. Çünkü birçok ertelenen kararın tekrar gündeme gelmesiyle birlikte işlemlerin gerçekleşeceğini öngörüyorum. Toplam hacmin 2019 yılı hacmine tekrar yaklaşması olasılıklar dâhilinde. Dünya genelindeki beklentiler ise ancak 2024 sonunda 2019 seviyelerinin yakalanacağı yönünde.

10-Korona etkisi orta-uzun vadede ofis sektörünü nasıl şekillendirecek? 

Zorlu geçen bu süreçte uzaktan bile verimli çalışmanın mümkün olduğunu gördük. Ofise ise özellikle şirket içi etkileşim ve şirket kültürünü yaşatmak adına ne kadar çok ihtiyaç olduğunu anladık. Ofislere tek başına çalışmak yerine birlikte daha fazla çalışmak, etkileşim kurmak, öğrenmek ve fikir alışverişinde bulunmak için geleceğiz. Ofislerin bu gerçeği yansıtması gerekecek. Olası uzun vadeli gelişmelerden biri de çoklu ofis seçeneklerinin olması. Tek genel merkez yerine çalışanların ikamet alanlarının yoğunluğuna göre birden fazla uydu ofislerin olması özellikle büyük iş gücü olan şirketler için ön plana çıkacak. Kişisel masalar yerine daha fazla toplantı ve görüşme odaları gibi etkileşim odaklı ofis içi kurgular görmek mümkün olacak.