AVM’de gelecek hesapları

Türk tüketicisi, modern alışveriş merkezi kavramıyla ilk kez 1988 yılında İstanbul’da, Ataköy’de açılan Galleria ile tanıştı. Aradan geçen 20 yılı aşkın zamanda ise büyük yol kat edildi. Yeni yatırımlar birbirini izledi. 2002 ve sonrasında ise AVM yatırımları büyük ivme kazandı.
Bugüne kadar yapılan 30 milyar dolarlık AVM yatırımı da tabloyu açıkça ortaya koyuyor. Yapılan yatırım sonucunda 219 AVM hayata geçti. Toplam kiralanabilir alan 5 milyon metrekareye ulaştı. 250 ulusal marka, bu alanlarda tüketiciyle buluştu. Bugün 20’yi aşkın yatırımcının yön verdiği AVM sektörü, kritik bir dönem yaşıyor. Bunun nedeni ise sektörde, arz fazlasının oluşması.
Öncelikle çok sayıda AVM’nin benzer marka karmalarıyla tüketicinin karşısına çıkması yatırımın geri dönüş süresini uzattı ve bu nedenle AVM’ler yatırımcıların kısa vadedeki beklentilerini karşılayamadı. Bunun üzerine sektörde yatırımlar durma noktasına geldi. 2008’in ikinci yarısına kadar AVM’lere girmek için kıyasıya yarışan perakendeciler de istedikleri ciroları yapamayınca bu konudaki iştahlarını kaybetti. Yüksek kira şikayetleri hiç olmadığı kadar sık gündeme geldi. Değişen dengeler nedeniyle birçok AVM, hastane, otel veya atıl bir bina olmaktan kurtulamadı.
İşte bu dönemde AVM’lerin geleceği tartışılmaya başladı. Capital de AVM’ler cephesinde ne olduğunu, büyük ve profesyonel yatırımcıların sektöre nasıl yaklaştığını, 2010 ve sonrasında planlanan yatırımların ne kadarının hayata geçeceğini araştırmak için sektörün en büyük yatırımcılarını bir araya getirdi.

KRİZE RAĞMEN CİRO ARTIYOR
Türkiye’de AVM yatırımcılarının en büyüklerinin başında Multi Turkmall, Corio Türkiye, Redevco, Acteeum Group, Bosphorus Gayrimenkul Fonu, Bainbridge/Cefic, ECE ve Tulpian geliyor. Bu büyük yatırımcılar, sektörün, hızlı yatırımlar ve ekonomik kriz nedeniyle 2009 ve 2010’u sıkıntılı geçireceğini düşünüyor. Sonrasında ise iyi yönetilen ve profesyonel yatırımcılar tarafından yapılan projelerin öne çıkacağını, diğer bireysel yatırımların eleneceğini söylüyorlar.
Corio Türkiye CEO’su Koray Özgül, 2006’dan itibaren 3 yıl boyunca her yıl 1 milyon metrekare kiralanabilir alan üretilen Türkiye’de, ani bir AVM baskını olduğunu söylüyor ve ekliyor:
 “Bu yatırımlar, sistem tarafından tam manasıyla emilemedi. Bir diğer sorun da AVM’lerin homojen şekilde yayılamamasıydı. Ankara ve İstanbul’da birçok bölge gereğinden fazla AVM ile doldu ve yıllarca eritilemeyecek bir stok ortaya çıktı.”

PENETRASYON HALA DÜŞÜK
Multi Turkmall’un CEO’su Levent Eyüboğlu da sektörde hazmetme kapasitesinin üzerinde bir yatırım olduğunu doğruluyor. “Şimdi hepimiz bunun derdini çekiyoruz. Kriz öncesinde AVM’lerin başarıya ulaşma süresi 2 yıldı. Şimdi 3 yıla çıktı” sözleriyle tabloyu ortaya koyuyor.
Türkiye’de kiralanabilir AVM alanı 5 milyon metrekareye ulaşsa bile hala 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 70 metrekare düzeyinde. Oysa bu rakam, Avrupa’da ortalama 200 metrekareye ulaşıyor.
Öte yandan sektörde sorunlardan bahsedilirken bile AVM’lerin ziyaretçi sayısında düşüş yok. Geçen yıl ortalama 60 milyon kişi AVM’lere girerken bu yıl bu sayının 75 milyon civarında olacağı tahmin ediliyor. Ziyaretçi sayısıyla birlikte AVM’lerde ciro da artmaya devam ediyor. Krea Group CEO’su ve Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Başkanı Hakan Kodal, 2008 yılında AVM’lerin 16 milyar TL ciro elde ettiğini belirtiyor. ~
“Bu rakamın bu yıl yeni açılacak AVM’lerle birlikte 20 milyar TL’ye çıkacağını öngörüyoruz. Bu şekilde bakıldığında şu anda organize perakende içindeki payımız, bu yıl büyük ihtimalle yüzde 20 civarında olacak. Önümüzdeki 3-4 yılda bu oranın yüzde 40’lara kadar çıkmasını bekliyoruz” diyor.

YABANCI İLGİSİ AZALDI
Türkiye’de AVM yatırımcılarının ortak noktalarından biri, tamamına yakınının yabancı sermayeli olması… Multi Turkmall, Corio Türkiye, Redevco, Acteeum Group, Bosphorus Gayrimenkul Fonu, Bainbridge/Cefic, ECE ve Tulpian gibi şirketlerde çoğunluk hisseleri yabancıların elinde bulunuyor…
Bunun yanında, yerli yatırımcılar arasında Rönesans, Orjin Grup, Torunlar, Gül-Keleşoğlu ve Akkök gibi gruplar da öne çıkıyor.
Önümüzdeki 2 yıllık dönemde bu grupların açmayı planladığı AVM projelerinin toplam yatırımı 5 milyar doları bulacak. Ancak bu yatırım miktarına karşın, sektörde yatırımların düşüşte olduğu da herkesin sıklıkla dile getirdiği bir gerçek.
Corio’dan Koray Özgül, özellikle son 6 aylık dönemde ciddi bir şekilde frene basıldığının altını çiziyor. Hakan Kodal da AVM’lere yabancı ilgisinin krizle birlikte azaldığına dikkat çekiyor ve ekliyor:
“Proje finansmanlarında yaşanan zorluklar, uzun vadeli yatırımlar olan AVM yatırımlarını yavaşlatmış durumda. AVM’ler için kredi bulmak neredeyse imkansızlaştı. Yeni yatırımcıların gelişi süreci yavaşladı.”
İstinye Park Genel Müdürü Hakan Kurt, ilginin azaldığını kabul ediyor, ancak önümüzdeki yıllarda canlanma beklediğini söylüyor.  Kurt, “Bizim kapımızı ortak olmak amacıyla çalan çok sayıda yabancı oluyor. Ancak biz şimdilik sadece işimizi çok daha iyi yapmanın, ziyaretçilerimize daha iyi hizmet vermenin gayreti içerisindeyiz” diyor.  

YENİ YATIRIMLARIN YÖNÜ
Yatırımların yavaşladığı, yabancı ilgisinin azaldığı sektörde geleceğe ilişkin beklentiler olumlu. 2010-2011 yılına kadar mevcut yatırımların hazmedileceği, ardından yenilerinin devreye gireceği bekleniyor.  
Hakan Kodal, “AVM’yi doğru planladığınız ve işlettiğiniz zaman 10 yıllık bir geri dönüş süresi, sektörde iyi bir performans anlamına geliyor. Bu nedenle 1-2 yıllık çalkantıların bizi çok etkilememesi gerekiyor. AVM sektöründe 2010 sonrasında iyi gelişmeler olacak. Artan alım gücü ve yeni perakende gruplarının girişi AVM’leri gözde kılacak” diyor.
Multi Turkmall CEO’su Levent Eyüboğlu da 1-2 yıl içinde her şeyin tekrar normal bir seviyeye döneceğini düşünüyor. “O zaman biz de yatırım yapmaya devam edeceğiz” diye konuşuyor.
Zafer Baysal da krizin durulmasıyla kredi musluklarının açılacağını ve AVM projelerinden hala verimli olanların yoluna devam edeceğini tahmin ediyor. “Bu arada durgunluk döneminde ellerini Türkiye’den çeken yabancı AVM yatırımcıları, tekrar Türkiye’ye gelerek gözlerine kestirdikleri başarılı AVM’leri portföylerine katmak için çaba sarf edecek” diye konuşuyor.
Bundan sonra yatırımın yönünün son emlak patlamasına katılamamış büyük iller ve 2’inci derece Anadolu illeri olması bekleniyor. Yatırımcıların planları da bu beklentiyi doğruluyor. Yakın zamanda Gaziantep’te Sankopark’ı hayata geçiren Rönesans Grubu, önümüzdeki dönemde Malatya’nın ilk AVM’si için çalışmalara başlayacak. 2010 yılında Krea ve Corio İstanbul’da, Multi Turkmall Kayseri ve Gaziantep’te ve Rönesans ise Malatya’da AVM projelerini tamamlamayı planlıyor.