Anadolu Yakası'nın geleceği parlak

Emaar Türkiye, İstanbul Çamlıca’daki Emaar Square projesiyle dünya devi birçok markayı İstanbul’a taşımayı planlıyor. The Address Hotel, Galeries Lafayette gibi markaların yer alacağı projenin lansmanını 25 Aralık’ta yaptıklarını belirten Emaar Türkiye CEO’su Ozan Balaban, ilk bir ayda 2013 hedefinin yüzde 20 üzerinde satış yaptıklarını söylüyor. Dünyanın en büyük gayrimenkul geliştirme şirketlerinden biri olan Emaar Properties PJSC, 2006 yılından beri Türkiye’de faaliyet gösteriyor. Büyükçekmece’de bulunan Toskana Vadisi ve 25 Aralık’ta lansmanı yapılan Emaar Square, Emaar Türkiye’nin devam eden projeleri arasında yer alıyor. International Property Awards (Uluslararası Gayrimenkul Ödülleri) tarafından dünyada ve Avrupa’da Yılın In iyi Karma Mimari Projesi seçilen Emaar Square’de 1.000 konut, Emaar’ın uluslararası otel zinciri The Address Hotel’in Türkiye’deki ilk halkası, içinde Discovery Center & Sualtı Hayvanat Bahçesi, 2 bin 500 koltuk kapasiteli dev sinema kompleksi, buz pisti, Galeries Lafayette gibi ünlü markaları bulunduran 400 mağazanın yer aldığı alışveriş merkezi, 40 bin metrekare kiralanabilir alanı olan ofis kulesi bulunuyor. Toplam yatırım maliyeti 2,4 milyar dolar olan Emaar Square projesini ve Emaar’ın Türkiye’deki yatırım planlarını Emaar Türkiye CEO’su Ozan Balaban ile konuştuk:

Emaar, Türkiye’ye 2006yılında girifl yaptı. O günden bugüne neler oldu?
2006 yılı Emaar’ın Dubai’deki başarısından sonra yurtdışına açılma politikasının bir parçasıydı. O gün Türkiye ile birlikte ABD’ye kadar uzanan bir coğrafyada birçok ülkeye açılmıştık. O dönem yüzde 60 Emaar, yüzde 40 Atasay Kuyumculuk’un sahibi Cihan Kamer ortaklığı vardı. Türkiye’de ilk giriş projemiz Toskana Vadisi oldu. Firmayı oturttuk, projemizin hem lansmanını hem ilk fazını yapıp teslim ettik. Ardından Cihan Kamer’in ortaklıktan çıkması ve kendi ana işine kuyumculuk sektörüne daha yoğun girmesiyle Emaar Türkiye yüzde 100 yabancı yatırımcı olarak yoluna devam etti. Daha sonraki süreçte girip de alamadığımız bir karayolları ihalesi oldu, şu an Zorlu Center’ın yapıldığı arazi için...~
Arkasından da şu an Emaar Square’in yapıldığı arazi kısmet oldu. Toskana’da koşturmaya devam ettik. ikinci fazımız bitti, onun teslimini yaptık. Şimdi üçüncü faz başlıyor. Emaar, Türkiye’yi stratejik yatırım ülkelerinden biri olarak görüyor. Gelişen Türkiye’ye baktığınızda nüfusunun yüzde 65’i 36 yaşın altında. Ekonomik olarak satın alma gücü her gün artıyor, son 10 yılda ekonomik ve politik stabilite söz konusu. Bu nedenle Türkiye’de olmaktan memnunuz.

Toskana Vadisi için ne kadarlık bir yatırım yaptınız? Projenin özelliklerinden bahseder misiniz?
300 milyon doların üzerinde bir yatırım yapıldı, arazinin alınması ve projenin geliştirilmesi için. Projede üç ana fazımız bulunuyor. ilk fazda 174, ikinci fazda ise 58 konutu yapıp teslim ettik. Açık ve kapalı alanlarıyla 14 bin metrekare sosyal tesisi, çevre bağlantı yollarını tamamladık, küçük bir çarşı yaptık. Üçüncü faza mart-nisan aylarında başlayacağız. Orada da 201 konut yaptıktan sonra Toskana Vadisi’nin ana parseli tamamlanmış oluyor. Bugüne kadar İstanbul’da villa projelerine baktığınızda hep Amerikan tarzı evler yapılmış. Ama “Biz Akdenizliyiz, Akdeniz mimarisini uygulayalım” dedik. Palmiyeden kalem selviye 41 tır bitki getirdik. Bu anlamda Toskana Vadisi’nin villa projelerine farklı bir soluk getirdiğini düşünüyoruz.

Projenin ne kadarı satıldı? Fiyatlar nasıl?
Tamamlanan konutların yüzde 88-89’u satıldı. Elimizdekilerde bazı müşterilerden geri gelenler veya gelen müşterilere yok dememek için tuttuğumuz iki, üç ev. Fiyatlar bugünkü şartlara baktığınızda düşük kalıyor. Konutlar metrekare bazında 2.100-2.500 dolar arasında bir fiyat bandında satıldı. ilk fazda en küçük
ev 400 metrekare ve 940 metrekareye kadar çıkıyor. Bu nedenle evler 800 bin-3 milyon dolar arasında fiyatlandırıldı. ikinci fazda 200 metrekare civarı ikiz villalar ya da apartman dairesi gibi daha küçük evlerimiz var. Onların fiyatları da 550 bin-600 bin dolar arasında değişti.

Emaar Square İstanbul’da yapılan en iddialı projelerden biri. Projenin yatırım maliyeti, özellikleri vefiyatlarım aktarır mısınız?
Burası Emaar’ın Türkiye’de uzun dönem kalma stratejisi parçasında aradığımız, istediğimiz bir yerdi. Türkiye’nin dünyaya açılan penceresi Istanbul olduğu için hep burada karma bir proje hayal ettik. Oteller, AVM’ler, ofisler tasarladığımız, işletmesini yaptığımız ve iyi bildiğimiz sektörler. Bu yüzden kendi bilgimizi kullanabileceğimiz projeler arıyorduk. Karayolları ihalesine girdik, şu an Zorlu Center’ın yapıldığı arazi için... 799 milyon dolara kadar çıkıp satın alamadık, kısmet olmadı O arazi daha sonra 360 milyon dolar muhammen bedelle satılamamıştı. O süreç içerisinde karma proje yapacak bir arazi araştırmamız oldu, Çamlıca’daki bu araziyi Toprak Holding’den direkt satın aldık ve proje geliştirdik. Yaklaşık 1-1.5 yıl projelendirilmesi sürdü, bir yıldır da kazısını yapıyoruz. 25 Aralık’ta da lansmanını yaptık.~
Yeni projeniz Emaar Square ’in satışları nasıl gidiyor?İlk bir ayda 2013 hedefimizin yüzde 20 üzerinde satış yaptık. Toplam yatırım maliyetimiz 2,4 milyar dolar. Projede metrekare fiyatları ise 3.8505.500 dolar arasında değişiyor. Avrupa’nın ve dünyanın en iyi karma projesi seçilen Emaar Square’de 1.000 konut, İstanbul’un en büyük alışveriş ve eğlence merkezi, 40 bin metrekare ofis ve 5 yıldızlı The Address Hotel yer alacak. Emaar Square mimarisiyle, peyzajıyla şehrin semtinin bir devamı gibi. Herkesin zevkine uyabilecek tarzda. 5-12 katlı, pencereleri tamamen açılan binalarımız var. Ben buna Bağdat Caddesi, Nişantaşı, Beyoğlu evleri tarzı diyorum. 30 katlı, yerden tavana kadar cam, son derece modern bir binamız bulunuyor. Ofis binamızın yanı sıra 40 küsur katlı, 10 kata kadar otel, onun üstü otele bağlı dayalı döşeli residans olan bir binamız daha mevcut. Bu residansta istediğiniz zaman otele geri verip kiralama yaptırabileceksiniz. Projenin etrafında dönen Beyoğlu tramvayları olacak. Alışveriş merkezinde sadece alışveriş değil yeme-içme, eğlence ve eğitim, timsahların ve penguenlerin bulunduğu yeraltı hayvanat bahçesi, oyun alanları, sabah 10.00’dan gece 01.00’lere kadar açık restoranlar olacak. Düşündüğünüzde burası 15 bin kişinin yaşayacağı, çalışacağı bir proje.

Bu tarz karma projeler insanları kentten soyutluyor mu?
Bir kutu gibi yaparsanız bu doğru ama bizim projemiz yollarıyla, açık-kapalı alanlarıyla, şehrin dokularının devamıyla açık bir proje. Buradaki en önemli ayrıntı, bu kadar değişik fonksiyonu bir araya getirip ayrıştırabilmek. Ayrıştırabilmekten kastım şu: Hepsi yan yana ama eğer o konutun, ofisin ve otelin girişini-çıkışını, otoparklarını doğru planlamazsanız, konutta oturan alışveriş merkezine gelenlerin trafiğinin içinde kalırsa problem çıkar. O yüzden projeyi şehrin devamı gibi sürdürüp şehrin içinde kendi özel dünyanızı kurmanıza fırsat veriyoruz. Evinizin altında otoparkagiriyorsunuz, asansörle yukarıya çıkıyorsunuz. Öbür kapıdan çıktığınızda karşınızda dünya devi Galeries Lafayette ya da bir restoran... İstanbul’da yer kalmadığı, hep olandan bozma yerler yapıldığı için villa furyası böyle çıktı. Herkes şehir dışına bu yüzden gitti. Çocukların iki taştan kale yapıp top oynayabileceği yer kalmadı İstanbul’da. Bağdat Caddesi ve Kadıköy bundan daha az etkilenmiş, çünkü oralarda her apartmanın bahçesi var. Çocuklar ip atlar, top ya da saklambaç oynar. Biz sizi neden bundan mahrum edelim? Şehirli bir projenin yanında mahalle kültürü... Bunu hayal ettik ve başardığımıza da inanıyorum.

Projede yer alan alışveriş merkezinde ünlü Fransız moda çok katlı mağazacılık zinciri Galeries Lafayette de olacak. AVM için nasıl bir konsept düşünüyorsunuz? Lüks mü olacak?
Dünyada sadece lüks markaların olduğu yerlerin bir önemi kalmadı. Tabii ki onlarda olacak ama baktığınızda sadece lüks mallar satan çok katlı mağazaların sıkıntıya girdiğini görüyoruz. Burada 10 liraya bir tişörtte bulabilmeniz lazım, 5 bin liraya bir çantada. Projenin karması ona göre yapıldı. Çok büyük bir süpermarket, yapı markette olacak ama bunun yanı sıra Galeries Lafayette de. Baktığınızda dünyanın en önemli katlı mağazacılığının lideri, geçen yıl “1,8 milyar Euro” ciro yapmış bir mağazadan konuşuyoruz.~
20 yıldır Türkiye’ye girmek isteyen bir firmanın bizi seçmesi ayrı bir gurur oldu. Alışveriş merkezinde her şey olacak. Evinize çivi de alabileceksiniz, çok pahalı bir takım elbisede. Projenin yüzde 20’den fazlasını yeme-içmeye ayırdık. 100’ün üzerinde Kafe, restoran var. 2 bin 500 kişi kapasiteli, 14 salonu bir sinemamız da yer alacak. Istanbul’un en büyüklerinden biri olacak. Ayrıca ilk defa Türkiye’ye gelecek birçok marka var ama görüşme safhasında olduğumuz için bunları daha sonra açıklayacağız.

Istanbul dışında yatırım yapmayı düşündüğünüz şehirler var mı?
2013 yılında yeni projelere odaklanacağız, araştırmalara başladık. İstanbul-Antalya arasındaki kıyı şeridi var. İzmir ve Bursa çok gelişen şehirler... Hem bizim değer katabileceğimiz hem bize değer katabilecek, kaliteli ve karma proje yapabileceğimiz her yere gideriz.

Projelerinizden biri Avrupa Yakası’nda Büyükçekmece’de, diğeri ise Anadolu Yakası’nda Alaşehir’de... Hangi yakanın geleceğini daha parlak görüyorsunuz?
Bu araziyi satın almadan, aldığımızda ve aldıktan sonra ben hep şunu söyledim, 400 küsur milyon doları Anadolu Yakası’na yatırıyorsanız burasıyla ilgili bir beklentiniz olmalı. İstanbul iki ayrı şehir ama artık AvrupaYakası’nın sınırları çok uzadı ve maalesef düzenli değil. Anadolu Yakası’na baktığınızda daha düzenli ve insanlar işlerine daha rahat gidip gelebiliyor. Eskiden yüzde 60 Avrupa, yüzde 40 Anadolu yakasında olan nüfus yüzde 50-50’lere, hatta yüzde 55 Anadolu Yakası’na kaydı. Ayrıca Anadolu Yakası çok bakir. İstanbul’un organize perakende alanının yüzde 76’sı Avrupa, sadece yüzde 24’ü Anadolu Ya-kası’nda... Yeni finans merkezi, Sabiha Gökçen Havaalanı’nın özelleştirilmesi ve uluslararası havalimanı olması, üçüncü köprü, tüp geçit, Marmaray gibi projelerle bu yakanın önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde Avrupa Yakası’nı yakalayıp geçeceğine inanıyorum.

2013 yılını inşaat sektörü açısından nasıl değerlendiriyorsunuz?
Pozitif! “Her şey süper olacak” diyemem ama nitelikli projeler iş yapacak. Nüfusumuz çok genç, ülkenin yaş ortalaması 29,7. 15 yaşın altında 10  milyon birey, önümüzdeki 50 yıl boyunca üretip tüketecek. Ekonomimiz gelişiyor, satın alma gücü 12-13 milyon dolarlara geldi. İstanbul da Türkiye ortalamasının yüzde 50-60 üzerinde. Bu nedenle birçok perakende, yeme-içme markası Türkiye’ye giriş yapıyor. Birçok özelleştirme, üçüncü köprü, kentsel dönüşüm projeleri var. Sektör canlı kalır, çünkü Türkiye’de inşaat sektörü ekonominin lokomotifi, hem istihdam hem üretim konusunda çok önemli. Ancak inanılmaz büyümeler olmaz. Artık kişiler yatırım yaparken daha temkinli. Birçok proje yapılıyor ama işini nitelikli yapanlar kriz döneminde bile olsa etkilenmiyor. Gayrimenkul stokumuz çok yaşlı. Deprem kuşağındayız, bunların yenilenmesi gerekiyor.~

“EVLER YAŞANABİLİR OLMALI”
KONFOR ÖNEMLİ
Konut sektöründe trendler lükse gidiyor. Ancak lüks demek para harcamak demek değil. Rahatlık ve konfor çok önemli... Çok düşük maliyetlerle konfor seviyesini artırabilirsiniz. Evlerin yaşanabilir olması lazım. Bakıyorsunuz evde yeterince dolap yok. Örneğin tuvalet kağıdı alıyorsunuz, 12'li ya da 24'lü. Ben tek tek tuvalet kağıdı satan bir yer görmedim. Banyoda bunu nereye koyacağım?
YENİ TRENDLER
Biz misafir gelince yeni çarşaf sereriz, havlu takımı veririz. Çeyiz kültürümüz var. Bütün bunlar için dolap lazım. Banyoyu doğal tas yapıyorsunuz, çok güzel. Sabah kalktığınızda soğuk zemine basıyorsunuz, oraya bir ılıtıcı koymak lazım sanki oteldeymişsiniz gibi. Dolap alanlarını maksimize etmek, tavan yüksekliğinin üç metre olması trend bu!
DETAYLARLA FARK YARATILABİLİR
İnsanlar 2.50-2.60 metre tavan yüksekliklerinden sıkılmış. Aslında yedi katta bir kat kaybediyoruz, üç metre net yaparak. Bunun yanı sıra pencereleri bazen gürültüden bazen hava kirliliğinden açamıyoruz. Evlerde 24 saat temiz hava dolaşacak. Bunlar çok özel, yapılması çok zor şeyler değil ama biz bütün bu detayları düşünüyor, kendimiz yaşayacakmış gibi bakıyoruz.

"YÜZDE 17'LİK KDV FARKI FİYATLARA YANSIYACAK”
YENİ KDV DÜZENLEMESİ
Daha önce lokasyonu, arazinin değeri ne olursa olsun 150 metrekare nete kadar projelerin KDV'si yüzde 1'di. Şimdi belirli kademelerle metrekare bazında arazi değeri 0-500 lira arası olanlarda yüzde 1 KDV devam ediyor. 500-1000 lira olanlarda KDV yüzde 8, bin lira üzeri ise KDV yüzde 18'e çıkarıldı. istisna 31.12. 2012'ye kadar ruhsatını almış projeler...
PROJELERİMİZ ETKİLENMEDİ
Biz 2011'de ruhsatı aldığımız ve inşaata başladığımız için etkilenmedik. Toskana'da da arazimizin değeri 1.000 lira olmadığı için avantajımız o. Toskana'da küçük konutlarda yüzde 1 KDV devam ediyor. Zaten 400 metrekare ve üzeri villa yaptığınızda KDV'si yüzde 18'di, bir fark olmadı.
DURGUNLUĞA YOL AÇABİLİR
Ancak genel olarak KDV için ayarlama yapılabilir. Neden yüzde 1'den yüzde 18'e çıkıyor, bunu tartışmak lazım. Zamanla su yolunu bulacak. KDV oranları böyle kalacaksa belirli bir süre durgunluk yasanır. Arada oluşacak yüzde 17'lik farkı müteahhit cebinden ödemeyeceğine göre fiyatlara yansıyacak. Türkiye'de rekabet çok, inşaat maliyetleri yukarıda. Ben kimsenin çok ciddi kâr yapıp yüzde 17'yi cebinden sübvanse edebileceğini sanmıyorum. Kısa dönemde negatif etkisi olacağı kesin. Uzun dönem sonuçlarını ise bekleyip göreceğiz.