Talep yüksek seyrediyor

21’inci yılını dolduran Sur Yapı, yılda ortalama bin konut üreten bir şirket. 2013 sonunda 400 milyon TL ciroya ulaşmayı planlayan şirket, 2014’te Çekmeköy, Beykoz, Gaziosmanpaşa ve İzmir Bayraklı’da proje hazırlığında.

Her yıl ciroda yüzde 20 büyüme hedefleyen şirketin yönetim kurulu başkanı Altan Elmas, konut piyasasının iyi gittiğini düşünüyor. “Konut satışlarında talep yüksek seyrediyor” diyen Elmas, bu yılın sonunda konut satışlarında 1 milyon sınırının aşılacağına inanıyor.

Sur Yapı, gayrimenkul sektöründe bu yıl sonunda ulaşacağı 400 milyon TL ciroyla en büyükler arasında yer alıyor. Şirket, 21 yılda 3 milyon 500 bin metrekarenin üzerinde inşaat ve 6 bin konut üretti.

İstanbul Çekmeköy’de yer alan son projesi Tilia’da, 270 dairenin 250’sini 45 gün içinde satmayı başardı. Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ile şirketin büyüme hikayesini, gelecek işlerini ve 2013 yılı konut piyasasını konuştuk:

2013 yılında nerelerde, ne kadarlık yeni proje gerçekleştirdiniz?
Sur Yapı, 2012’de 20. kuruluş yılını kutladı. 20 yılda konut, alışveriş merkezi, sanayi tesisleri, ofis olarak 3 milyon metrekarenin üzerinde inşaat üretimi yaptık. 2013’te 500 bin metrekare daha üreteceğiz. 21 yılda 6 bin konut üretimine ulaştık. 10’dan fazla markalı konut projesine imza attık.

2013’te 3 yeni projeye başladık. Çekmeköy Taşdelen’de Tilia projesinin ön satışını gerçekleştirdik. Aralıkta da Sultanbeyli projemiz ve Avrupa Yakası’nda Kağıthane’de Axis projesinin ofislerini satışa çıkardık. Bu yıl devam eden projelerimiz de mevcut. 2013’te Exen İstanbul projemizin ikinci etabını teslim ettik.~
Şimdi üçüncü etabın teslimi için çalışıyoruz. Sancaktepe’de bulunan AdaPark projemizin teslimatını da 2013 Mayıs sonunda bitirdik. Çekmeköy’de 336 daire ve 200’e yakın mağazanın bulunduğu alışveriş merkezinden oluşan Metrogarden projemizi de yeni teslim ettik. Toplamda 3 projede bu yıl 1.200 dairemizi teslim ettik.

Yılda kaç daire üretiyorsunuz?
Biz lüks konut üretiyoruz. En iyi malzemeyle kaliteli ve kreatif projeler üretmeye çalışıyoruz. Yıllık aşağı yukarı bin daire üretimimiz oluyor. Bu rakam 2 yıl önce yıllık 800 seviyelerindeydi, burada önemli büyüme yakaladık.

Sektörde önemli bir büyüklüğe ulaşmış durumdasınız. Sur Yapı ne zaman büyümede ivme kazandı?
Aslında kurulduğumuz 1992 yılından bugüne hep hızlı gidiyoruz. Şirketin 2013 sonu cirosu 400 milyon TL’yi bulacak. Her yıl ciroda yüzde 20 büyüme hedefliyoruz. Ama tabii konut sektörü 2004’ten sonra farklı bir boyut kazandı.

Tek parti hükümetinin getirdiği istikrar, faizlerin ve borçlanma maliyetlerinin düşmesi, piyasada var olan paranın vatandaşa verilmesi anlamına geldi. Burada en ciddi büyümeyi yakalayan alan, konut sektörü oldu. Sur Yapı olarak biz de bu noktada doğru başlangıç yapmış olduk. 2002 yılında hazırladığımız araziler vardı. Buralarda projelerimizi gerçekleştirdik.

1994’te Çekmeköy’de villalar yaparak işe başladık. Çekmeköy, Ümraniye ve Sancaktepe’de konut projeleri yaptık. Hala da bu alanlarda projelerimiz devam ediyor.  Bu bölgeyi yeni gelişim alanları olarak görmüştük, haklı çıktık. Avrupa Yakası’nda Güneşli’de Corridor projesini yaptık.

Tabii projelerimiz büyüdükçe görünürlüğümüz ve bilinirliğimiz arttı. Biz projelerimizde mutlaka katma değer üretmeye çalışıyoruz. Örneğin Sancaktepe’de sanayi alanlarını dönüştürdük ve AdaPark projesini yaptık. Şimdi bu bölgede 7 bin 500 civarında konut oluştu. Aynı şekilde Kağıthane’de de AVM yatırım yaptık, bu bölgede hızla kentsel dönüşümle değişiyor.~
Peki bu yıl satışa çıkan projelerinize talep nasıl oldu?
Son projemiz Çekmeköy’deki Tilia için ağustos ayında ön satışa başladık. 45 gün içinde projenin yüzde 90’ını sattık. Bugün 270 daireden elimizde sadece 20 daire satılık olarak kaldı. Talepler çok iyi gidiyor.

Sizin projelerinizde ortalama metrekare fiyatları nasıl şekilleniyor?
Son projemiz Tilia’dan örnek vereyim. Tilia’da metrekare fiyatını 3 bin 400 TL olarak belirledik. Konut fiyatlarında artış sürüyor, ancak yine de yüzde 50 ve üzeri artışları beklemek de doğru değil.

Ben konut fiyatlarının önümüzdeki 5 yılda da yıllık yüzde 20-25 artış göstereceğini öngörüyorum. Konut tarafında hem güçlü bir talep hem yeni konut hem de yenileme ihtiyacı mevcut. O nedenle fiyatlar bu seviyelerden yükselir diye tahmin ediyorum.

Peki projelerinizde prim artışları nasıl oluyor? Projeleriniz ne kadar değer kazanıyor?
Geçmiş projelerimiz AdaPark’ta 2010’da metrekare fiyatları 1.800 TL idi. 2013 sonunda ikinci el satışlarda fiyatlar 3 bin 500 TL’ye ulaştı. 3 yılda yüzde 100’e yakın prim yakaladık. Metrogarden projemizde de metrekare fiyatları 2 yılda 3 bin 500 TL’den 4 bin 700 TL’ye kadar çıktı. Projelerimizde başlangıcıyla bitişi arasında 2 yılda en az yüzde 50 prim oluşur.

2014’te gündeminizde hangi projeler olacak?
2014’ün ikinci yarısında yine Çekmeköy’de bir konut projemiz olacak. Gelecek yıl başında Gaziosmanpaşa’da TEM’e çok yakın bir noktada önemli bir projemize start vereceğiz. Bir de Beykoz’da yılın ikinci çeyreğinde bir konut projemiz olacak.~
Arazi stokunuz daha çok hangi bölgelerde?
Bizim projelerimizi yaptığımız yerlerde arazi stoklarımız mevcut. Çekmeköy, Beykoz, Sancaktepe, Sultanbeyli’de arazilerimiz bulunuyor. Kağıthane’de bir arazimiz mevcut. Avrupa Yakası’nda arazi arayışlarımız sürüyor.

Avrupa Yakası’nda arazi geliştirmekte çok zorlanıyoruz. Çünkü merkeze yakın yerlerde projeler hayata geçirmek istiyoruz. Bu durumda da bulduğumuz yerlerde arazi fiyatlarına erişemiyoruz. Fiyatlar çok yükseliyor.

Orta gelir grubunun da satın alabileceği konut projeleri yapmayı düşünür müsünüz?
Aslında konut talebinin büyük kısmı, orta ve altı gelir segmentinden geliyor. Biz bugüne kadar lüks konutlar yaptığımız için müşterilerimiz orta üstü gelir segmentinden oluyor. Baktığınızda üst gelir grubuna konut üretmek çok kârlı değil.

Üst gelir grubu, eski konutu değiştirmek, daha sağlam bir yapıya geçmek ve sosyal donatılar için konut alımı yapıyor. Biz orta segmente girmeyi düşünüyoruz. Orta segmente konut satmak istiyoruz, ancak bu noktada arsa maliyetleri karşımıza çıkıyor. Arsayı uygun alamadığımız için konutları ucuza üretemiyoruz.

Biz aslında metrekaresi 2 bin TL’nin altında ev üretmek istiyoruz. Ama bunun için arsa maliyeti çok düşük olmalı. Bu yüzden TOKI’nin model geliştirmesi lazım ki biz de bu işlere girebilelim.

İstanbul dışına da projeleriniz var mı? Hangi illeri gelecekte potansiyel olarak görüyorsunuz?
İzmir Bayraklı’da eski Henkel Turyağ fabrikalarının olduğu araziyi satın aldık. Buraya Izmir Marina Park projemizle konut, alışveriş merkezi, marina içeren büyük bir proje inşa ediyoruz. Bu projeye son olarak bir de otel ekleme kararı aldık.~
2014’te bu projeye başlayacağız, 3 yılda bitiririz diye düşünüyoruz. İstanbul dışında da projeler yapmak istiyoruz. Illeri belirtmek istemiyorum ama özellikle kentsel dönüşümün olduğu illerde yeni fırsatlar için görüşüyoruz.

ENERJİ YATIRIMLARINA BAŞLADIK"
RÜZGAR VE HES YATIRIMLARI
Sur Yapı olarak ülkenin enerji açığına çare olmak adına biz ne yapabiliriz diye düşündük. Hesaplarıma göre 100 milyon dolarlık yenilenebilir enerjiyi ürettiğimizde, ülkeye 1 milyar dolar ihracata denk katma değer oluşturmuş oluyoruz. Bu amaçla 5 yıl önce yenilebilir enerji yatırımlarına başladık. Rüzgar ve hidroelektrik santral yatırımları yapıyoruz.

YILLIK 25 MİLYON DOLARLIK ENERJİ
Bu yıl Adıyaman'da bir HES santralimizi devreye alıyoruz. Önümüzdeki 2 yıl içinde Mersin'de rüzgar santralimizi ve Malatya ile Hatay'da HES santrallerimizi tamamlayacağız. Bu santrallerle 250 milyon kwh/saat enerji üreteceğiz.

Bu projelerin toplam 300 milyon dolarlık yatırım değeri olacak. Yıllık 25 milyon dolarlık enerji üretmiş olacağız. Bu enerji üretimini 2018 yılında 5 katına çıkararak 100 milyon dolara ulaşmayı hedefliyoruz.

"SATILAN KONUT SAYISI 1 MİLYONU GEÇER"
TALEP YÜKSEK
Konut piyasası bu yıl gayet iyi gidiyor. Konut satışlarında talep yüksek seyrediyor. TÜİK verileri de bunu kanıtlıyor. 2012 yılında Türkiye'de toplam 702 bin konut satılmıştı. 2013 yılının 9 ay rakamları ise 864 bin konuta ulaşıyor.~
Yani şimdiden 2012 yılı rakamlarını aşmış durumdayız. 2013 yıl sonunda konut satışının 1 milyonu geçeceğini tahmin ediyorum. İnşaat sektörü de yüzde 7,6 büyümesiyle ülkenin büyümesini sırtlıyor.

ÖDEME KOLAYLIĞI
Tabii faizlerin yükselmesi, konut satışlarını bir nebze etkiledi. Konut kredisi faizleri 0,65'lerden birden yukarı tırmandı. Ama inşaat firmaları bankalarla anlaşarak, alımları kampanyalarla kolaylaştırarak ev almak isteyen herkesi ev sahibi yapmaya çalışıyor. Biz de peşinatlarda kolaylıklar yapıyoruz, ödeme kolaylığı veriyoruz. Örneğin Sur Yapı olarak projelerimizin vadelerinde faiz uygulamıyoruz.

FAİZLER DENGEDE
Bu dönemde faiz ortalaması 0,85 ve bu oranda dengeye oturdu. Tabii faiz artışı dış piyasalara bağlı, iç piyasada faizleri artıracak bir durum yok. Tüm sektör faizlerin düşmesini istiyor, çünkü biz de finansman ihtiyaçlarında yüksek faizle borçlanıyoruz.

Türkiye'de mortgage kredilerinin GSMH'ye oranı yüzde 6. Bugün bir sürü tedbirler alınmaya çalışıyor. Ama Avrupa'da mortgage kredisi kullanan ülkelerde bu oran en az yüzde 40 ve yüzde 80'lere kadar çıktığı oluyor. Konut kredilerinde gidecek çok yol var.