Yeni Maslak Kağıthane olacak

İstanbul’un birçok bölgesi kentsel dönüşüm faaliyeti içinde... Kâğıthane’de Cendere Vadisi’ndeki eski fabrika bölgesi büyük inşaat şirketlerinin ilgi alanındayken, arkada kalan gecekondu bölgeside büyümekte olan şirketlerin radarında yer alıyor.

Buradaki ilk kentsel dönüşüm projesini gerçekleştiren Yeşildağ İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Erol Altan, bölgenin henüz yüzde 26’sının dönüştüğünü, geride 100 bin dairelik bir potansiyel olduğunu söylüyor ve “Burası dönüştüğünde harika lokasyonuyla Şişli’yi geçecek, yeni Maslak olacak” diye konuşuyor.

Önce Osmanlı'nın mesire ve eğlence yeriydi... Sonra Cumhuriyet döneminin sanayi alanı oldu. Son 40 yıldır yoğun gecekondulaşma ile merkezde bir taşra görüntüsü verdi. 2005 yılında Büyükşehir Belediyesi tarafından İstanbul'un kentsel dönüşüm alanlarından biri olarak seçilmesiyle ise Kağıthane’de yeni bir dönem başladı.

Ulaşım kolaylığı ve merkezi lokasyonuyla inşaat şirketlerinin gözdesi haline gelen ilçe, artık lüks rezidans, ofis ve AVM’leriyle çehresini tamamen değiştirerek, şehrin iş ve yaşam yükünü almaya hazırlanıyor.

Gecekonduların yoğun olduğu Talat Paşa mahallesi ve Gürsel mahallesinde arsa sahiplerini tek tek ikna edip birleştirerek, ada bazında bir kentsel dönüşüm projesine imza atan Yeşildağ İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Erol Altan, bölgede büyük bir potansiyel olduğunu düşünüyor. Kağıthane’nin halen yüzde 76’sının yenileme ve dönüşüm ihtiyacında olduğunu belirten Altan, “Bu da en az 100 bin daire eder” diye konuşuyor.~
Kentsel dönüşümün metrekare fiyatlarına da yansıdığını ifade eden Altan, “Metrekare fiyatları 2 bin-2 bin 500 TL civarından 5 bin TL civarına çıktı” şeklinde konuşuyor ve ekliyor: “Kağıthane, İstanbul’un merkezinde olup bakir kalan tek bölge.

5 sene sonra Kağıthane Şişli’nin üzerine çıkacak. Özellikle Cendere Vadisi’ndeki eski fabrika bölgesi ikinci Maslak oluyor. Erol Altan’la kentsel dönüşümün Kağıthane’de yarattığı fırsatlar üzerine sohbet ettik:

Kâğıthane bölgesinin ne kadarı kentsel dönüşümden faydalanıyor? Bölgenin konut potansiyeli nedir?
Şu anda Kâğıthane’deki yapıların yaklaşık yüzde 25’i değişmiş durumda. Bölgenin yüzde 75’i kentsel dönüşümden faydalanabilir, yani değişecek konumda diyebiliriz. Kâğıtha-
ne’deki potansiyel ise yaklaşık yüzde 80-85 konut ağırlıklı. Yüzde 20 oranında da ticari amaçlı yapılan yerler var.

Kentsel dönüşüm, Kâğıthane bölgesindeki konut potansiyelini nasıl artırdı?
Aslında kentsel dönüşüm Kâğıthane’de konut potansiyelini artırmadı. Çünkü mevcut imar üzerinden dönüşüm oluyor. Yani mevcut imardaki eski gecekondular, çarpık yapılaşmalar yıkılarak yerine yenileri yapılıyor. Mevcut imar aynen uygulanıyor ama yenileniyor. Kısaca imar durumunda bir artış yok.

Kentsel dönüşümden daha çok yeni konut projeleri mi yoksa yenileme projeleri mi faydalanıyor?
Genelde yenileme projeleri hâkim. Yani eski derme çatma yapılar yıkılıyor ve yerine yenileri yapılıyor. Ancakpro asıl kentsel dönüşüm projesi olarak bizim şu anda yaptığımız gibi ada bazında projelerden bahsetmek lazım. Kâğıthane’de 2-3 katlı 30-50 tane gecekonduyu yıkarak yerine blok nizamlı, yüzde 40 oturumlu, etrafında bahçe kalacak şekilde sosyal donatıları olan projeler yapıyoruz.~
Mevcut yapılaşma dışında bölgede daha değerlendirilecek yer var mı?
Değerlendirilecek epey yer var. 40-45 yıldır bu bölgelerde gecekondulaşma olmuş. Her gelen tek katlı ya da çok katlı derme çatma projeler yapmış. Böylece hem çarpık yapılaşma hem de sağlam olmayan ruhsatsız yapılar ortaya çıkmış.

Mevcut bu projeler içindeki 100 binadan bir ya da iki tanesi ruhsatlı. Gerisi tamamen deprem yönetmeliğine uygun olmayan binalar. Ada bazında çözüm gerçekleştirdiğiniz takdirde örneğin bir adadaki 15 parseli birleştirip yüzde 40 oturumlu 15 katlı sosyal donatısı, otoparkı olan bir proje yapabiliyorsunuz. Konut sayısında ise bir artış olmuyor.

Mesela biz kendi projemizde 14 arsayı birleştirerek ada bazında sosyal donatısı, bahçesi, otoparkı olan iki bloklu bir proje ürettik. Normalde parsel parsel yapıldığında 140 daire giriyordu. Bizim projede de 140 daire elde ettik. Ama eğer 14 parseli ayrı ayrı yapsaydık hiçbir sosyal donatı, hiçbir bahçe, hiçbir otopark koyamayacaktık.

Kentsel dönüşüm denildiğinde insanlar hep şöyle bakıyor: “Eskiyi yık yeniyi yap.” Bu bir kentsel dönüşüm değil, sadece yenilemedir. Yani çarpık, ruhsatsız veya deprem yönetmeliğine uygun olmayan bir binayı yıkıyorsunuz yerine sağlam ama yine çarpık olan bir bina yapıyorsunuz. Kentsel dönüşümde, tamamen ada bazında çözüm üretmek lazım. Arsaları birleştirerek toptan bir çözüm ürettiğinizde o zaman gerçekten dört dörtlük bir proje meydana geliyor.

Kâğıthane kentsel dönüşüm sonunda nasıl bir yer olacak?
Kâğıthane kırsal, merkeze uzak bir bölge gibi algılanıyor. Şişli dediğinizde Paris gibi, Kâğıthane dediğinizde ise köy gibi bir imaj oluşuyor. Aslında Şişli ile Kâğıthane sınır sınıra, iki ilçeyi E-5 ayırıyor. Şişli merkeze 1,5 km., Kağıthane ise 2,5 km. uzaklıkta. Yani İstanbul’un göbeği... Ancak 30-40 yıl önceki gecekondu yapılaşması burayı kırsal bir kesime çevirmiş durumda. Şu anda ise o yapılaşma dönüşüme geçti.~
Yeni inşaatlar için Kâğıthane’de potansiyel bölgeler nereler?
Vadi İstanbul ile Haliç arasındaki fabrikalar bölgesindeki fabrikaların neredeyse yüzde 50’si dönüştü ve dönüşmeye devam ediyor. Düşünün 5 yıl sonra o fabrikaların tamamı rezidans ve güzel ofislere dönüşecek. Deniz suyunun Haliç’e pompalandığı o bölgede tamamen rezidans, konut artı ofis projeleri yapılıyor. O bölge ikinci Maslak oluyor. Maslak’ta kira seviyeleri 40 dolar, orada ise 15 dolardan başlıyor.

Fabrikaların yenilenmesinin ardından gecekonduların yoğun olduğu bölgelerde de rezidanslar yapılmaya başlandı. Eskiden Kâğıthane’de 150 bin TL olan daire fiyatı şu anda 500, 600, 700 bin TL’lere hatta 1 milyon TL’ye ulaşmış durumda. Burada 700 bin liraya, 1 milyon TL’ye daire satılacağı kimsenin aklına gelmezdi. Kâğıthane 5 yıl sonra Şişli bölgesini geçecek. Bu konuda iddialıyım.

Bu bölge inşaat şirketlerinin neden ilgi alanında?
Kâğıthane’de arazi üretebilme potansiyeli var. Bugün bir Şişli, Beyoğlu ile kıyasladığınızda oralarda güzel, geniş arazi üretme potansiyeli yok. Kâğıthane ise gerçekten bakir bir bölge. Yatırımcıların ve inşaat firmalarının çekim alanı. Şehir dışındaki projelerin de vatandaşın tamamen ilgi alanından çıkmasıyla bugün inşaatçı firmalar da merkeze yöneldi.

Kağıthane’nin inşaat firmalarına ve oturanlara sunduğu fırsatlar neler?
Burası çekim merkezi. Kağıthane’ye gelen vatandaş şöyle bakıyor; burası Taksim’e 3 km., Şişli’ye 2 km., köprüye 4 km., havaalanına ise 14 km. uzaklıkta. TEM ve E-5’e hemen bağlantısı var.

Kâğıthane hakikaten lokasyon olarak çok müthiş bir yerde. İstanbul’un merkezinde olup bakir kalan tek bölge. O yüzden yatırımcının da ilgisini çekiyor. Eğer bir bölge yatırımcının ilgisini çekiyorsa inşaat şirketlerinin ilgisini daha fazla çeker.~
Şu ana kadar bölgede kentsel dönüşüm kapsamında kaç bina yapıldı?
Yenileme olarak baktığımızda şu anda Kağıthane’nin yüzde 26’sı yenilendi. Eski binalar yıkıldı yerine yenisi yapıldı. Kısaca Kağıthane bölgesinde yüzde 74’lük dönüşebilecek bir potansiyel daha var.

Ticari projeler mi daha çok ilgi çekiyor, konut projeleri mi?
Her ikisi de lokasyonuna göre ilgi çekiyor. Birbirlerini tamamlıyorlar aslında. Cendere Vadisi’nde tamamen ofis ve ticari projeler yapılıyor. Yanında da residans projeler, AVM’ler inşa ediliyor. İç bölgelere girdiğinizde ise tamamen konut projeleri var.

Yani lokasyonuna göre projeler değişiyor. Piyasadaki markalı inşaat şirketleri genelde Cendere Vadisi'ndeki büyük fabrikaların yerlerini dönüştürüyor. Öyle firmalar var ki daha temeli atmadan bütün projeler satılmış oluyor. Bu da yatırımcının büyük ilgisini çekiyor.

Kentsel dönüşüm dalgası Kağıthane’deki inşaat değerlerini nasıl artırdı?
Kağıthane'de inşaat değerlerini artıran aslında kentsel dönüşüm değil, eski imar planlarının değişmesi oldu. Eski imar planlarında orada daha önce fabrikalar, atıl mermer ocakları vardı. Oranın mevzuatı rezidans, ofis olacak şekilde değiştirilince projeler arka arkaya başladı. Orada büyük firmaların yaptığı yerlerin kesinlikle kentsel dönüşümle alakası yok.

Peki kentsel dönüşümün bölgeye kazandırdığı bir değer yok mu?
Şu anda bizim çalıştığımız bölgede, yani Talat Paşa mahallesi, Gürsel mahallesi dediğimiz yerlerde kesinlikle var. Aslında Kağıthane'nin hemen hemen her bölgesinde bu dönüşüm var. Belediye diyor ki; “Ada bazında çözüm üretip, otoparkı, sosyal donatısı olan bir proje ortaya koyarsanız, ben sizin imarınıza ekstra yüzde 30 artış yapıyorum.”~
Çünkü o zaman gerçek bir kentsel dönüşüm meydana geliyor. Zaten parsel parsel yapılan projede bir daire 150-300 milyon TL aralığında satılırken, bu rezidans projede aynı dairenin fiyatı 500-1 milyon TL'ye kadar çıkabiliyor. Fiyatlar yüzde 150 fark ediyor.

Kentsel dönüşümün başlamasıyla Kâğıthane’de metrekare fiyatları nasıl değişti?
Metrekare fiyatları 2 bin-2 bin 500 TL civarından 5 bin TL civarına çıktı. Aslında gerçek bir kentsel dönüşüm halinde vatandaş da evinin değerini ikiye, üçe katlıyor. Çünkü yenileme projesi sonunda aldığı çıplak ev 200-250 bin TL ederken, sosyal donatısı olan ada bazındaki projede yapılmış daire 400 veya 500 bin TL ediyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında üretilen konutlar hangi gelir grubunu hedefliyor?
Rezidans tarzında yapılmış projeler orta gelir grubunu hedefliyor. Çünkü gelir seviyesi biraz yüksek ve merkezde rezidans vasfında kaliteli konut arayan insanlar Beylikdüzü'ne, Ataşehir'e, Esentyurt'a veya Bahçeşehir'e gideceklerine artık buraya geliyor.

Çünkü artık burada da o tip konutlar yapılmaya başlandı. Hem de lokasyon avantajı var. Tekil bina projeleri ise daha alt gelirli vatandaşları hedefliyor.

Peki, kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde ne tip konutlar yapılıyor?
Bu bölgede kentsel dönüşüm kapsamında iki tip proje üretiliyor. Biri sosyal donatısı olan ve bir sitede olması gereken ne varsa kapsayan projeler. Diğeri ise bahçesi, otoparkı, sosyal donatısı olmayan daireler.

Sizin bölgede yaptığınız konutların özellikleri neler?
Kâğıthane'de iki grupta da çalışıyoruz. Yani butik proje dediğimiz 1020 daireli ve tek apartman projeler de yapıyoruz ama yoğunlukla kentsel dönüşüme odaklandık. Bu kapsam-
da ilk olarak “Mari Rezidans” adıyla iki blokta, 140 dairenin olduğu projeyi gerçekleştirdik. ~
İçinde Türk hamamından, spor salonuna, çocuk oyun alanlarından, sinema salonu ve kafeteryaya kadar tüm sosyal donatıları olan, güvenliği bulunan tam bir site formatında binalar inşa ediyoruz.

Arkasından yaklaşık 8 tane daha ada projesi çözdük. Tüm bu çözümlere paradan çok insan ilişkisine dayanarak, arsa sahiplerini aydınlatarak, bu projeden kazançları nedir anlatarak, tek tek ikna ederek ulaştık. 1,5 senede 67 varisi bir araya getirdik.

Yaptığımız dairelerin yarısını onlara verdik, yarısı bizim. Yüzde 50 gibi bir anlaşmayla herkesin hissesi oranında daireleri dağıttık. Kağıthane bölgesinde 150-200 müteahhit şirketi var. Daha ada bazında iki proje çözüldü, ilk proje bizim.

Önümüzdeki dönem Kağıthane’deki hedef ve projeleriniz neler?
Önümüzdeki 5 yılda burada yapacağımız tüm inşaatların projelerini ürettik. Şu anda 140 konut yapıyoruz. Bir yıl içinde ise toplam 300 konuta ulaşmayı hedefliyoruz. Başka devam eden 1-2 projemiz daha var. 5 yıl içinde yaklaşık 3 bin konut üretmeyi amaçlıyoruz. Bu da potansiyel yüzde 76’nın belki yüzde 1-2’sine tekabül eder.

Kâğıthane’den sonra başka kentsel dönüşüm bölgelerine yönelmeyi düşünüyor musunuz?
Herhalde bize Kâğıthane’de 10 yıl daha iş var, öyle düşünüyoruz. Kâğıthane daha da değerlenecek. Biz birinci ligin arka sıralarındayız, çünkü biz daha yeni birinci lige geçtik. İsmimizin Kâğıthane'den önce İstanbul'a sonra Türkiye'ye yayılmasını hedefliyoruz. Ciddi, güzel projelerimiz var.

Ortalama daire fiyatlarınız nedir?
Normal mahalle içindeki sıradan tekil binalarda 200-250-300 bin TL'ye daire satabiliyoruz. Ama residans, site tarzındaki projemizde daireler 400-750 bin TL arasında. Birim metrekare fiyatı 5 bin TL. 2+1’ler 400500 bin TL arasında 3+1'ler ise 500750 bin TL arasında satılıyor.

KAĞITHANE'DE BUYUK POTANSİYEL VAR"
Kağıthane'de dönüştürülmesi gereken yüzde 76'lık bir potansiyel mevcut. Burada tahmini yenilenmesi gereken 10 bin bina var. Bu da yaklaşık 100 bin daireye tekabül ediyor. Kağıthane'nin 500 bin nüfus var. Biz 5 bin bina yenilesek, ancak yüzde 5'ini dönüştürmüş oluyoruz.~
ŞİŞLİ’Yİ GEÇECEK
Kâğıthane'nin geleceğine baktığımızda 5 sene sonra Şişli'nin üzerine çıkacağını söyleyebiliriz. Çünkü öyle projeler yapılıyor ki; Şişli eski yerleşim olduğu için orada o projeleri yapacak yer yok.

Ama Kâğıthane'de hem o potansiyel var, hem de daha hala yapacak yer çok. Ayrıca lokasyon olarak çok müthiş bir yerde. İstanbul'un merkezinde olup bakir kalan tek bölge. O yüzden Kâğıthane önümüzdeki dönemde çok değerlenecek.

'MERKEZE DÖNÜŞ HIZLANDI" '
İLGİ ALANINDAN ÇIKTI
Şehir dışında çalışan bütün inşaat şirketleri son 2-3 yıldır merkeze yöneliyor. Şehir dışındaki projeler vatandaşın tamamen ilgi alanından çıktı. Çünkü insanlar artık işine daha yakın olmayı tercih ediyor. Günde iki-üç saatini yollarda geçirmek istemiyor.

2 SAAT YOL ÇOK
Beylikdüzü'nde çok harika projeler var. 3+1 daireyi 200-250 bin liraya alabiliyorsunuz, aynı daire burada 750 bin liraya satılıyor. Alım gücü olan o iki saat yolu gitmemek için buradan daire satın almak istiyor. Şehir dışından şehir merkezine dönüş trendi hızlanarak devam ediyor.