Yükseliş sürüyor

Maslak'ta 40'a yakın plaza var. 4 yıl içinde bölgedeki plaza sayısı 56'ya çıkacak. Ofis stokunun ise 700 bin metrekareye yükseleceği tahmin ediliyor. Yeni projeler arasında 42 Maslak, Spine Tower, Vadi İstanbul ile Maslak No1 öne çıkıyor. Maslak'taki lüks plazalarla birlikte bölgedeki kira fiyatları da artıyor. 5 yıl önce metrekaresi aylık 15 dolar olan ofislerin kirası bugün 30 dolara kadar yükseldi. A plus projelerde ise aylık kiralar 35 dolara kadar çıkıyor. Uzmanlara göre bölgedeki A plus projelerin artmasıyla Ayazağa-Maslak aksı önümüzdeki dönemde daha da değerlenecek. Maslak’ta nitelikli binalarda aylık metrekare kiraları, son 5 yılda 2 katına çıktı. Kiralar 15 dolardan 30 dolar seviyelerine geldi.” Bu saptama, Türkiye’nin en önemli ofis ve alışveriş merkezi danışmanı Avi Alkaş’a ait, Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Maslak’ın hiçbir zaman değerini kaybettiğini aksine önümüzdeki dönemde 3’üncü köprü ve nitelikli ofis projeleriyle daha da prim yapacağını söylüyor. Alkaş, “Maslak, sahip olduğu mevcut ofis stoku ve yeni arsa üretebilecek bir yer olması sebebiyle gelecekte de ofis pazarı açısından önemini koruyan bir bölge olacak” diye konuşuyor. Maslak-Ayazağa aksında yapımına başlanan çok sayıdaki yeni ofis vekonut projesi de Alkaş’ın sözlerini doğruluyor. Bölgedeki 40’a yakın plazaya, 2016 yılına kadar 16 yeni binanın daha eklenmesi bekleniyor. Bunların 9’unun inşaatı devam ederken, geri kalan 7’si ise proje aşamasında... Bölgedeki her iş merkezi projesi için en az 150200 milyon dolar yatırım yapıldığı düşünülürse önümüzdeki dönemde burada en az 3 milyar dolarlık plaza yatırımı gerçekleşecek. Ancak “42 Maslak” gibi büyük bütçeli projelerle birlikte bölgedeki toplam yatırım tutarı 3 milyar doların çok daha üzerine çıkabilir.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

LÜKS OFİSLER ARTACAK
Maslak bölgesinin yıldızı 90’lı yılların başlarında parladı. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ve TEM Otoyolu, Levent-Maslak hattını İstanbul ofis stokunun en çok tercih edilen bölgesi haline getirdi. Bölgedeki ilk plazalar da 90’lı yılların başında yapılmaya başlandı. Oycan Plaza 1991’de, Spring Giz ile Ayazağa İş Merkezi ise 1992’de açıldı. Aradan geçen 20 yılda ise Maslak-Ayazağa aksındaki plaza sayısı 40’a, toplam kiralanabilir ofis alanı ise 500 bin metrekareye yükseldi. Son 3 yılda ise bölgedeki en önemli trend, A sınıfı lüks ve nitelikli ofis sayısının giderek artıyor olması. Eski fabrika arazilerinin yerine şimdi çok sayıda lüks ofis projesi inşa ediliyor. Propin’in verileri de bölgedeki A sınıfı plazalarda kiralanabilir alanların arttığını gösteriyor.~
Ağustos ayı itibarıyla Maslak bölgesinde 32 tane A sınıfı plazanın yer aldığını söyleyen Propin Yönetici Ortağı Ebru Ersöz, “Maslak’ta A sınıfı binalarda 366 bin metrekare kiralanabilir ofis alanı bulmasına karşın bu rakam B sınıfı ofis binalarında 70 bin seviyesinde” diye konuşuyor. Önümüzdeki dönemde de uzmanlar bölgedeki A ve A plus plaza sayısının artacağı görüşünde. Özellikle bölgedeki mevcut ofis stokunun eski ve niteliksiz binalardan oluşması, arazi fiyatlarının yüksekliği yeni ve lüks yapılara olan ilgiyi artırıyor. Maslak’taki A sınıfı ofis binalarının son yıllarda arttığını söyleyen Avi Alkaş da bölgedeki gelişmenin giderek A plus ofis projeleri yönünde olacağını belirtiyor. Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin de “Önümüzdeki dönemde Maslak’ta nitelikli ofis arzı artacak” diyor ve ekliyor: “İnşaatı devam eden yeni projelerle bölgede çok sayıda nitelikli ofis binası hizmete girecek.”
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

AVANTAJI ÇOK FAZLA
Maslak ekonomik krizlerde bile çok büyük değer kayıpları yaşamadı. Trafik sorununa rağmen prim yapmayı sürdürdü. Bölgenin değer kazanmasında ise Metro’dan boğaz hattına yakınlığına kadar çok sayıda neden etkili oldu. Özellikle Maslak’ta çok fazla yeni arsa yaratılamaması da bölgenin değer kazanmasını sağladı. Böylece bölgedeki az sayıdaki arsa, değer kaybetmeyip prim yaptı. Murat Ergin de Maslak bölgesindeki arazi sıkıntısından dolayı bölgede yapılacak tüm ofis ve konut projelerinin çok değerli olacağını söylüyor. Ayrıca Maslak bölgesinin deprem açısından güvenli olduğunu gösteren zemin etütleri de yatırımcılar üzerinde olumlu bir etki yaratıyor. Uzmanlar, bu durumun yatırımcıların ilgisini çektiğini ve bu nedenle bölgede yüksek katlı binaların ve gökdelenlerin yapılmasının teşvik edildiğini söylüyor. Öte yandan Avi Alkaş’a göre, Kağıthane ve Cendere bölgesindeki kentsel dönüşümün hız kazanması, Kemerburgaz ve Karadeniz arasında planlanan yeni yerleşim alanı da önümüzdeki dönemde Maslak’ın değerini artıracak. Alkaş, “Önümüzdeki dönemde yeni havaalanı ve 3’ün-cü köprü projelerinin bölgenin gelişimi açısından önemli etkileri olacak” diyor. Bunların yanı sıra, metronun Hacı Osman’a kadar uzatılması da bölgenin değerini artıyor. Ersöz, “Metro ulaşımı Maslak’ın toplu taşıma sorununu bir nebze azalttı ve bu bölgeye artı bir değer kattı” diyor. Ersöz, Maslak’taki kiralarının Büyükdere Aksı’na göre biraz daha düşük olmasının da bölgeye ilgiyi artırdığı görüşünde.

KRİZDE BİLE PRİM YAPTI
Maslak, İstanbul’un ekonomik krizden etkilenmeyen birkaç bölgesinden biri... Özellikle Abdi İbrahim’in binasından başlayıp Vodafone’a kadar olan bölge, yatırımcılara yüzde 100’ün üzerinde prim sağlıyor. Uzmanlara göre ise son 5 yılda Maslak bölgesindeki ofis kiraları yaklaşık 2 kat artmış durumda. Jones Lang LaSalle’in verilerine göre bölgedeki nitelikli ofis binalarındaki aylık metrekare kiraları, 14-15 dolar seviyelerinde seyrederken bugün 30 dolarlar seviyesine yükseldi.~
Ofis pazarında elde edilen en yüksek kira değerleri açısından bakıldığında da Maslak-Ayazağa aksı Levent-Zincirlikuyu bölgesinden sonra en yüksek ofis kiraların olduğu ikinci bölge olarak öne çıktı. Avi Alkaş, “Maslak’ta ofis kiraları nitelikli binalar için son 4-5 yıl içerisinde yaklaşık 15 dolar seviyesinden 30 dolarlara kadar geldi” diyor. A plus projelerde ise aylık metrekare fiyatları 35 dolarlara kadar çıkıyor. 2006 yılının sonundan itibaren müthiş ivme gösteren Maslak’taki ofislerin doluluk oranları da yüzde 94’lere ulaşıyor. Jones Lang LaSalle’in verilerine göre bölgedeki plazalarda, sadece yüzde 6 oranında bir boşluk yaşanıyor. Propin’in araştırmasına göre ise Maslak bölgesindeki ofislerdeki boşluk oranı yüzde 7,2 seviyesinde, Kiracı profiline bakıldığında ise Maslak bölgesinde en çok bankaların destek birimleri ile genel müdürlük birimlerinin yoğunlaştığı görülüyor. Benzer şekilde ilaç firmaları da Maslak’ta yoğunlaşıyor. Benzer trend sigorta, teknoloji, enerji ve danışmanlık sektörleri ile büyük hukuk büroları için de geçerli.

YENİ YATIRIMLAR GELİYOR
Maslak’ta önümüzdeki 4 yıl içinde 16 yeni plaza açılacak. Bugün bunların 9’u inşaat, geri kalan 7’si ise proje aşamasında bulunuyor. Bölgede yeni yatırım yapacak gruplar arasında ise Alarko’dan Doğuş Holding’e kadar hemen hemen Türkiye’nin en büyük holdingleri yer alıyor. Maslak’ta inşaatı devam eden yatırımlar arasında en büyüğü ise Bay İnşaat’ın İstanbul Çorap Fabrikası’nın arazisi üzerinde gerçekleştirdiği 42 Maslak Projesi. 42 Maslak’ın 500 milyon dolara mal olacağını söyleyen Bay İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Erol Özmandıracı, ofis, konut ve AVM’den oluşan projenin kendilerinin de en büyük yatırımı olacağını söylüyor. Projenin yüzde 50’sinin satıldığını söyleyen Özmandıracı, “42 Maslak Projesi’nde 250 bin metrekare inşaat alanı bulunuyor. Proje yatırım bütçesiyle Maslak’ın en büyük, Avrupa Yakası’nın ise en büyük 2’nci projesi” diyor. Özmandıracı, projenin satışa sunulan alanlarının yüzde 50’sinin satışının tamamladığını söylüyor. Bölgede ekim ayında lansmanı yapılacak yeni plazalardan biri de Spine Tower. Soma İnşaat tarafından yapılan projenin yatırım bütçesi ise 120 milyon doları buluyor. Ağırlıklı ofislerden oluşacak projede, butik sayıda rezidans da bulunacak. Soma İnşaat’ın CEO’su Mehmet Özdemir, ofislerin tamamını satmayıp kiraya vereceklerini söylüyor. Maslak’ta öne çıkan yeni projelerden biri de Orjin Grup’un Maslak Ofis projesi. Maslak’ta Akbank’a ait 3 binayı 95 milyon dolara satın alan Orjin’e ait Orta Gayrimenkul, burada 13 katlı ofis binası yapacak. Orjin Grup Yönetim Kurulu Üyesi Mert Kurşun, “Maslak, İstanbul’un en önemli ofis bölgelerinden biri. Biz de burada lüks ofis projesi gerçekleştireceğiz. Yeni projemizle birlikte Maslak’ta ofis projeleri çıtasını da yükselteceğiz” diye konuşuyor.

"NİTELİKLİ OFİS TALEBİ ARTIYOR"
MEHMET ÖZDEMİR  Soma İnşaat CEO'su
Durgunluk yok Maslak'ta ofis piyasasında hiçbir zaman durgunluk olmadı. Bu bölgedeki ticari gayrimenkul projelerindeki durgunluk, belli bir süre nitelikli A plus ofis üretememekten kaynaklandı. Maslak gibi merkezi iş alanlarında yeterince proje arz edilemeyince Ümraniye gibi alternatif bölgelere kayış oldu.~

Doluluk oranı yüksek Bugün ise Maslak-Levent aksındaki ofislerin doluluk oranı yüzde 98 seviyesinde. Ofislerin sadece yüzde 2'si boş. Yüzde 2'lik boşluk da A plus projelerde değil, birtakım eski yapılarda mevcut. Bu yüzden Maslak'ta fiyatlar aşağı bir seyir izlemiyor.

Yabancı yatırımcılar Yabancı yatırımcıların artması, nitelikli ofis talebini artırıyor. 2014'te Maslak'a büyük bir ofis arzı gelecek. Bugün Türk şirketleri de niteliksiz plaza ve ofislerde çalışmak istemiyor. Bunların da nitelikli A plus ofislere ihtiyacı giderek artıyor.

"ARAZİ ÜRETMEK ZORLAŞTI"
EROL ÖZMANDIRACI
Bay İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi
Finans merkezi
Maslak, İstanbul'un iş ve finans dünyasının kalbi haline geldi. Bu bölgede arazi üretmek artık çok daha zorlaştı. Maslak'ı İstanbul'da çok değerli kılan sebep de budur. Biz de önümüzdeki dönemde Maslak'ta inşası devam eden 42 Maslak projemizde elde ettiğimiz tecrübeyi yakın bölgelerde uygulamayı planlıyoruz.

Merkeze odaklanıyor İstanbul'da merkezdeki projelerin değerinin her konjonktürde yükseleceğini düşünüyoruz. Yaşadığımız krizler de bu düşüncemizin ne kadar doğru olduğunu gösterdi. Maslak'taki büyük yatırımımızın devamında merkezi iş alanları bölgesinde arsa arayışlarımız devam ediyor. Kağıthane ve Ayazağa'yla yakından ilgileniyoruz.

"MASLAK PROJEMİZ 2013'TE BİTECEK"
MERT KURŞUN Orjin Grup Yönetim Kurulu Üyesi |
Yenilemek gerekiyor
Maslak'taki plazaların kendilerini A sınıfı ofis şartlarına uydurması gerekiyor. Biz de Orjin Grubu olarak bu ihtiyaçları tespit ettiğimizden Maslak'ın en merkezi konumunda yer alan Akbank'a ait 3 eski teknoloji ofis binasını satın alarak yeniden yapmak için yıkımını gerçekleştirdik.

Yeni ofis projesi Maslak'ta inşaatı devam eden yeni ofis projemiz Orjin Maslak Ofis, toplam 24 bin metrekare brüt kiralanabilir alana sahip olacak. Projeyi 13 kat olarak tasarladık. Ofis çalışanlarının tüm ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde tamamladık. Projeyi 2013 yılında bitireceğiz.

Avantajı artacak İstanbul'da 3'üncü köprü ve çevre yollarının yapımı Maslak bölgesini ofis arzının merkezi haline getirecek. Bu çerçevede Maslak hem TEM otoyolu hem de yeni yapılacak çevre yolları sayesinde ulaşımda büyük bir avantaj elde edecek.