“100 Alışveriş Merkezi 2010’a Kadar Devreye Girer”

Metro Group Asset Management (MAM), Alman Metro Group’un gayrimenkul konusunda hizmet veren şirketi. MAM Türkiye Genel Müdürü Gündüz Bayer, 2010 yılına kadar pazara hem Türklerin hem yabancıların çok büyük yatırımlar yapacağını söylüyor.  Bayer, “Alışveriş merkezleri el değiştirecek. 2010’a kadar 100 alışveriş merkezi daha açılacak” diyor. Yabancıların pazara girişi konusunda ise şu tahmini yapıyor: “Yabancıların pazara girmesi için doğru zaman şimdi. Bunu kaçırmak istemiyorlar.”

Dünyanın üçüncü büyük perakendecisi Alman Metro Group, belli konulardaki ihtiyaçlarını outsource etmek yerine kendi içinde hizmet şirketlerini oluşturmuş. Metro Group Asset Management (MAM) da bu şirketlerden biri. MAM, Metro Group’un alışveriş merkezleri ve perakendecilikle ilgili projelerinde gayrimenkul konusunda hizmet veriyor. MAM’ın Avrupa’da 39 mağazası, 1,5 milyon metrekarelik kiralama alanı, 2 bin 500 civarında kiracısı ve 2004 yılı itibariyle 4 milyar Euro civarında kira geliri bulunuyor. MAM, Türkiye’de ise 1998 yılında kuruldu.

MAM’ın Türkiye genel müdürü Gündüz Bayer, ticari emlak piyasasının son 15 yılda, perakende sektörü ile etkileşim içinde büyüdüğünü söylüyor. Son 15 yılda Türkiye’de 100 mağaza açıldığını belirten Bayer, bunların yüzde 65’inin 2000’li yıllarda açıldığına dikkat çekerek 2010 yılına kadar en az 100 alışveriş merkezinin daha açılacağını düşündüğünü belirtiyor.

“Türkiye devamlı büyüyen bir pazar. Nüfusun yarısı genç; hala bu açından bakir bölgeler var. Ayrıca gelir düzeyinde yaşanan artışla satın alma gücü de artacak. Bu yüzden yabancıların pazara girmesi için doğru zaman şimdi. Bunu kaçırmak istemiyorlar” diyen Bayer, dört yıl içinde pazara hem yerli hem yabancıların çok büyük yatırımlar yapacağını ifade ediyor.

Alışveriş merkezi trendlerinde de eskiden kabul edilen “büyük olsun, İstanbul’un her tarafından insanlar gelsin” anlayışının yerini “küçük olsun, lokal olsun, o bölgenin ihtiyaçlarını karşılasın” anlayışına bırakacağını öne sürüyor. Önümüzdeki dönemlerde yabancılar gelip varolan alışveriş merkezlerini alacaklarını, hatta Türk firmaların da bu konuyla ilgili olduklarını söyleyen Bayer, “Bizdeki know-how yeterinden de fazla. Zaten alışveriş merkezi konsepti bizde Kapalıçarşı ile başlamış. Dolayısıyla, o bizim kültürümüzün bir parçası olduğu için adapte olmamız çok kolay oldu. Yapılan projelerde mağaza karmaları, mağaza büyüklükleri doğru. Yabancı firmaların istedikleri standartlar Türkiye’de yeterince var” diye konuşuyor.

Metro Group Asset Management Genel Müdürü Gündüz Bayer’le şirketin hedefleri ve ticari emlak piyasası üzerine konuştuk:

* MAM ne tür faaliyetlerde bulunuyor?
Bizim çeşitli konularda faaliyetlerimiz var. Stratejik gayrimenkul danışmanlığı ve geliştirilmesi, mimari proje geliştirme, inşaat planlaması, kiralama faaliyetleri, alışveriş merkezi yönetimi, gayrimenkul yönetimi, teknik hizmetler yönetimi, tekrar değerlendirme yapıyoruz. İnşaatı dışarıya yaptırıyoruz. Tekrar değerlendirmeyi Türkiye’de yapmadık çünkü alışveriş merkezlerimiz daha yeni.

* Türkiye’de yaptığınız projelerinizden bahseder misiniz?
Bizim yönettiğimiz ve mal sahibi olduğumuz 4 alışveriş merkezi var. Bunlar M1 Tepe Adana, M1 Gaziantep, M1 Kartal ve M1 Konya. Ayrıca İzmit Real ve Bursa Real’lerde de kiralama hizmeti veriyoruz. Türkiye’deki tüm Metro Grossmarket’lerin de mal sahibiyiz.

* Önümüzdeki dönemlerde hayata geçecek yeni projeleriniz neler?
Bizim üç yeni projemiz var. Antalya’da inşaatı süren ve 2006’nın üçüncü çeyreğinde açılması planlanan bir Real mağazası var. Merter’de 2006 yılında inşaatı başlayacak ve 2007 yılında tamamlanmasını beklediğimiz bir alışveriş merkezimiz var. Bir de Ümraniye’de IKEA’nın olduğu ara bizim. IKEA bizim kiracımız. O, “Meydan Projesi”nin birinci fazı. İkinci fazında Real ve başka mağazalar olacak.

* Nasıl bir proje bu?
Gerçekten çok farklı bir proje. Çünkü daha çok bir yaşam merkezi olacak. Bu projeyi Ümraniye çevresindeki yeni yapılaşmaya uygun olarak yaptık. O bölgede Acarkent, Beykoz Konakları, Göksu Evleri, Ataşehir, Incity, Soyak gibi birçok proje var. Bu bölgeden ev alanlar 30-45 yaş arasında, modern yaşamayı seven, gelir grubu C+ ya da B1 olan, kültürlü ve eğitimli bir kesim. Biz bu alışveriş merkezini bu kesime hitap edecek şekilde düzenledik.

Bu bölgenin bir şehir merkezi yok. Bu nedenle biz de oraya bir meydan yaptık ve çevresine de mağazalar koyduk. Tüm konsept açık havada. Ekolojik olarak da duyarlı bir proje. Tüm çatılarımız yeşil alan. O bölgeye 3 yıl içinde taşınacak insan sayısı 240 bin. Bu kesime hitap edecek bir mağaza karması yaptık. Mağazalarımız arasında Nike, Adidas ve Intersport, Koton, Mavi, YKM gibi markalar bulunuyor. Mars Entertainment ile 10 salonluk bir sinemamız olacak. 800 metrekare civarında bir büyüklüğe sahip bir kitapçımız, çok büyük bir elektronik mağazamız olacak. Yine restoranlar yer alacak. Burada 60 civarında mağaza bulunacak.

Buradaki tüm arazi 130 bin metrekare, toplam kiralanabilir alan da 70 bin metrekare. Yer altından aldığı enerji ile ısıtma ve soğutma yapılacak. AB standartlarında geri dönüşüm ile ekolojik olarak da çevreye saygılı olacak. İnşaatı hala devam ediyor. Sanıyorum ki 2007’nin ilk çeyreğinde açılacak.

* Siz ticari emlak piyasasında faaliyet gösteriyorsunuz. Peki bu pazarın büyüklüğü ne kadar?
Açıkçası, bu pazar kısa zamanda gelişti. 90’ların başında ilk açılan alışveriş merkezi Galleria’nın ardından 15 yılda 100 civarında alışveriş merkezi açıldı. Hem ticari gayrimenkul piyasası hem de perakende pazarı büyüdü. Bunlar birbirine paralel gelişti ve birbirini destekledi.

32 tanesi İstanbul’da, 12’si Ankara’da, 9’u da İzmir’de olmak üzere Türkiye’de 100  alışveriş mağazası bulunuyor. Bu mağazaların yüzde 65’i 2000’li yıllarda açıldı. Türkiye’de 2005 itibariyle alışveriş merkezleri açısından toplamda 2 milyon metrekare civarında kiralanabilir alan var. Bunun yüzde 42’si İstanbul’da.

* Ticari emlak piyasasında yaşanan canlılıkla birlikte fiyatlarda bir artış gözlenecek mi?
Kiralarda muhakkak artış yaşanacak. Çünkü, maliyetler artacak. Gelir artınca perakendeci bunu maliyetlere yansıyacak. Bununla birlikte kiralar da yükselecek. Kira artışı perakende sektörünün cirosunun artmasına bağlı. Perakende cirosunun artması da gelir düzeyinin artmasına bağlı. Bu da ekonominin büyümesine bağlı. Genel olarak aylık metrekare başına fiyatlarda  20–120 dolar arasında değişen geniş bir skala var.

* Türkiye’de pazara girecek olan yabancıların beklentilerini karşılayacak potansiyel var mı?
Türkiye’de know-how yeterinden de fazla. Bizim alışveriş merkezlerimize bakarsanız, Avrupa’dakilerden daha iyilerini yapıyoruz. Bizim alışveriş kültürümüz Araplardan çok daha fazla gelişmiş. Zaten alışveriş merkezi konsepti bizde Kapalıçarşı ile başlamış. Dolayısıyla, o bizim kültürümüzün bir parçası olduğu için adapte olmamız çok kolay oldu. Yapılan projelerde mağaza karmaları, mağaza büyüklükleri doğru. Yabancı firmaların istedikleri standartlar Türkiye’de yeterince var.

* Pazarda önümüzdeki dönemde nasıl bir büyüme yaşanmasını bekliyorsunuz?
Piyasalar düzeliyor ama aslında bu kadar yabancının akın akın gelmesini sağlayacak bir pembe tablo yok ortada. Yaşanan etkileşimle buraya yönelik bir trend oldu dünyada. Bir ay önce gittiğim Exporeal ticari gayrimenkul fuarında, tüm konuşmacılar “Nereye yatırım yapılmalı” sorusuna “Türkiye” diye cevap verdi. Gerçekten gurur duydum.

Türkiye devamlı büyüyen bir pazar. Nüfusun yarısı genç; hala bu açından bakir bölgeler var. Şu an 12-13 yaşındaki nüfus 5 yıl içinde para kazanmaya ve satın almaya başlayacak. Bu açıdan oldukça büyük bir pazar. Gelir düzeyi da artacak. Şu an ekonomik olarak güçsüz tablodan gelenler, gelir seviyesi yükseldikçe eksikliklerini kapatacaklar.

Bu yüzden yabancıların pazara girmesi için doğru zaman şimdi. Bunu kaçırmak istemiyorlar. 2010 yılına kadar hem yerli hem yabancılar çok büyük yatırımlar yapacak. Ben 2010 yılına kadar en az 100 alışveriş merkezi daha açılacağını düşünüyorum. Yatırım fonları gelecek, Türk şirketleri bankalardan çok daha rahat kredi alabilecek. Hukuk sisteminde de gelişmeler yaşanıyor, belediyelerden izinler daha çabuk alınıyor. O yüzden sadece yabancılar değil, Türkler de yatırım yapabilecek.

* Türkiye’ye kimlerin gelmesini bekliyorsunuz?
Bence Avrupa’daki bütün büyük firmalar gelecek. H&M gelecek. Sephora da tekrar gelecek. Bence onlar için Türkiye bulunmaz pazar. En geç 2-3 yıl içinde gelirler. GAP, H&M gibi markalar zaten Türkiye’de imalat yaptırdığı için bu pazarı tanıyor. Şimdi olgunluğa eriştiğini düşündükleri için artık girecekler piyasaya.

* Yabancıların en çok tercih ettikleri bölgeler hangileri?
Bu, markasına göre değişir. Bazıları, gelir gelmez Nişantaşı, Bağdat Caddesi gibi bir ana caddede yer almalı. Bazıları direkt alışveriş merkezlerine girmeli. Mesela Sephora ilk geldiğinde bir alışveriş merkezinde yer almak yerine Nişantaşı ya da Bağdat Caddesi’ni tercih etmeliydi. Zaten Türkiye’den çekilmesi bu yanlış karardan kaynaklanıyor. Benim bu konuyla ilgili benimsediğim bir formül var: “Doğru YAP”. Yani doğru yer, doğru alışveriş merkezi konsepti ve doğru perakendeci. Bunlar üçte üç olmalı. Biri bile eksik olursa başarılı olamazsınız.

* Fiyatlarda yaşanan artış yeni mağaza açmak isteyenleri nasıl etkileyecek?
1998’de pazara girmemizle birlikte yeni bir kiralama sistemi gelişti. Şirketlerden minimum kiranın yanında ciro kirası alıyoruz. Yani belirli bir minimum kira var, ayrıca cirodan da yüzde 8-10 oranında bir pay alıyoruz. Hangisi daha yüksekse onu alıyoruz. Bu bir kazan- kazan durumu. Tabii fiyatlar nedeniyle kiracılar önce bir ağlayacaklar çünkü bu ücretleri ödemek istemeyecekler. Cirolarında yaşadıkları artışı öne sürdüğümüzde, bunu kabul etmek istemeyecekler.

Bence sektörün birbiriyle açık oynaması lazım. Onların bizden ciro, bizim onlardan maliyeti gizlemememiz gerekiyor. Biz bu duyarlılığı 2001 krizinde gösterdik. Biz kirayı düşürdük, onlar biraz yüksek ödeme yapmayı kabul ettiler. Tüketiciye yansıtmamaya çalıştık ve başarıyla atlattık. Bu duyarlılığın bu yeni dönem için de devam etmesi gerekiyor.

 “Mağazalar Küçülecek Ve Uzmanlaşacak”
Trendler Değişiyor Eskiden büyük olsun, İstanbul’un her tarafından insanlar gelsin diye bakıyorduk. Artık trend değişti. Daha küçük, 20–25 bin metrekarelik alışveriş merkezleri olacak. Bu mağazalar bulundukları bölgenin eksiklerine yönelik olarak gelişecek.

Uzmanlaşma Artacak Uzmanlaşmalar olacak. Tematik alışveriş merkezleri olacak. Sadece mobilya ya da sadece çocuklara yönelik alışveriş merkezleri var zaten. Bu konuda gelişmeler yaşanacak.

Yabancılar Gelecek Yabancılar gelip varolan alışveriş merkezlerini alacaklar. Akmerkez’le başlayan bu durum diğer alışveriş merkezlerinde de devam edecek. Orada ciddi olarak hem yabancı hem de yerli yatırımcıların ilgisi var. Genellikle aile şirketlerinin elinde olan alışveriş merkezlerinde el değiştirmeler yaşanacak.

Ticari Emlakta Talep Haritası Nasıl Değişiyor?
* İstenen özelliklerde yer bulmak kolay mı?
Biz belirli ebatlarda yer arıyoruz. Grup olarak en az 20 bin metrekarelik alan arsa aradığımız için de bu çok kolay değil. Şehir merkezinde belirli metrekarelerde ve uygun fiyatlı arsa bulmak gerçekten çok zor. Şehir dışında da mobilite yüksek olmadığı için ulaşım sorunları yaşanıyor.

* Yer bulunması en zor bölgeler hangileri?
Etiler-Levent, Nişantaşı, Eminönü, Kadıköy gibi yerlerde aslında İstanbul’da şehrin içinde yer bulmak gerçekten zor. İller olarak Ankara’da çok büyük gelişme yaşanıyor. Orada Eskişehir yolu ve Çankaya civarı zor. Alım gücünün yüksek olduğu yerlerde zor. Anadolu şehirlerinde problem yok. Şehir dışında ise mobilite sorunu var.

* Yapılan bir araştırmaya göre ticari konut piyasasının hem yoğunluk hem de fiyat yüksekliği nedeniyle Avrupa yakasından Anadolu yakasına kaydığını gösteriyor. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Ben de aynı şeyi düşünüyorum. Kalifiye işgücü, genç nüfus Anadolu yakasında var. Ulaşım kolay, kiralar daha düşük. Uluslararası şirketlerin bazıları da Anadolu yakasını tercih ediyor. Önümüzdeki 5-10 yıl içinde Anadolu yakasında oturan biri Avrupa yakasına çalışmaya gitmeyecek. İnsanların işi, evi, alışveriş merkezi birbirine yakın olacak.

* Perakende açısından önümüzdeki dönemlerde hangi illerin parlayacağını düşünüyorsunuz?
Çok bakir olduğu için Anadolu parlayacak. Ankara, İzmir, Kayseri, Antalya, Eskişehir, Adana, Gaziantep’te gelişme var. Karadeniz’de başladı ama yavaş gelişiyor. İstanbul’da ise Anadolu yakasında, Beylikdüzü, Kemerburgaz’da gelişmeler yaşanacak.

ÖZGÜR GÖZLER
ogozler@capital.com.tr