AVM'de Gelecek Hesapları

Türkiye AVM’lerle 1990’lı yıllarda tanıştı. O zamandan bugüne sektöre 30 milyar dolarlık yatırım yapıldı. AVM sayısı 219’a yükseldi. Son dönemlerde özellikle aynı lokasyonlarda arz fazlası nedeniyle bir takım sıkıntılar yaşayan sektörde, yatırımlar yavaşlasa da durmuş değil. Önümüzdeki 2 yılda sektörün en büyük yatırımcıları 5 milyar dolarlık yatırımı hayata geçirmeyi planlıyor. Ancak yaşanan kriz yeni yatırımların yönünü değiştirmiş durumda. Bundan sonra yatırımcıların rotasında son emlak patlamasına katılamamış büyük iller ve ikinci derece Anadolu illeri var.

Türk tüketicisi, modern alışveriş merkezi kavramıyla ilk kez 1988 yılında İstanbul’da, Ataköy’de açılan Galleria ile tanıştı. Aradan geçen 20 yılı aşkın zamanda ise büyük yol kat edildi. Yeni yatırımlar birbirini izledi. 2002 yılı ve sonrasında ise AVM yatırımları büyük ivme kazandı.

Bugüne kadar yapılan 30 milyar dolarlık AVM yatırımı da tabloyu açıkça ortaya koyuyor. Yapılan yatırım sonucunda 219 AVM hayata geçti. Toplam kiralanabilir alan 5 milyon metrekareye ulaştı. 250 ulusal marka bu alanlarda tüketiciyle buluştu. Bugün 20’yi aşkın yatırımcının yön verdiği AVM sektörü kritik bir dönem yaşıyor. Bunun nedeni ise sektörde arz fazlası oluşması.

Öncelikle çok sayıda AVM’nin benzer marka karmalarıyla tüketicinin karşısına çıkması yatırımın geri dönüş süresini uzattı ve bu nedenle AVM’ler yatırımcıların beklentilerini karşılayamadı. Bunun üzerine sektörde yatırımlar durma noktasına geldi. 2008’in ikinci yarısına kadar AVM’lere girmek için kıyasıya yarışan perakendeciler de istedikleri ciroları yapamayınca bu konudaki iştahlarını kaybetti. Yüksek kira şikayetleri hiç olmadığı kadar sık gündeme geldi. Değişen dengeler nedeniyle birçok AVM, hastane, otel veya atıl bir bina olmaktan kurtulamadı.

İşte bu dönemde AVM’lerin geleceği tartışılmaya başladı. Capital de AVM’ler cephesinde ne olduğunu, büyük ve profesyonel yatırımcıların sektöre nasıl yaklaştığını, 2010 ve sonrasında planlanan yatırımların ne kadarının hayata geçeceğini araştırmak için sektörün en büyük yatırımcılarını bir araya getirdi.

KRİZE RAĞMEN CİRO ARTIYOR
Türkiye’de AVM yatırımcılarının en büyüklerinin başında Multi Turkmall, Corio Türkiye, Redevco, Acteeum Group, Bosphorus Gay Fonu, Bainbridge/Cefic, ECE ve Tulpian geliyor. Bu büyük yatırımcılar sektörün hızlı yatırımlar ve ekonomik kriz nedeniyle 2009 ve 2010’u sıkıntılı geçireceğini düşünüyor. Sonrasında ise iyi yönetilen ve profesyonel yatırımcılar tarafından yapılan projelerin öne çıkacağını, diğer bireysel yatırımların eleneceğini söylüyorlar.

Corio Türkiye CEO’su Koray Özgül, 2006’dan itibaren 3 yıl boyunca her yıl 1 milyon metrekare kiralanabilir alan üretilen Türkiye’de ani bir AVM baskını olduğunu söylüyor ve ekliyor:

 “Bu yatırımlar sistem tarafından tam manasıyla emilemedi. Bir diğer sorun da AVM’lerin homojen şekilde yayılamamasıydı. Ankara ve İstanbul’da birçok bölge gereğinden fazla AVM ile doldu ve yıllarca eritilemeyecek bir stok ortaya çıktı.”

PENETRASYON HALA DÜŞÜK
Metro’dan Levent Eyüboğlu da sektörde hazmetme kapasitesinin üzerinde bir yatırım olduğunu doğruluyor. “Şimdi hepimiz bunun derdini çekiyoruz. Kriz öncesinde AVM’lerin başarıya ulaşma süresi 2 yıldı. Şimdi 3 yıla çıktı” sözleriyle tabloyu ortaya koyuyor.

Türkiye’de kiralanabilir AVM alanı 5 milyon metrekareye ulaşsa bile, hala bin kişiye düşen kiralanabilir alan metrekaresi 70 düzeyinde. Oysa bu rakam, Avrupa’da ortalama 200 metrekareye ulaşıyor.

Öte yandan sektörde sorunlardan bahsedilirken bile AVM’lerin ziyaretçi sayısında düşüş yok. Geçen yıl ortalama 60 milyon kişi AVM’lere girerken bu yıl bu sayının 75 milyon civarında olacağı tahmin ediliyor. Ziyaretçi sayısıyla birlikte AVM’lerde ciro da artmaya devam ediyor. Krea Group CEO’su ve AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) Hakan Kodal, 2008 yılında AVM’lerin 16 milyar TL ciro elde ettiklerini belirtiyor. “Bu rakamın bu yıl yeni açılacak AVM’lerle birlikte 20 milyar TL’ye çıkacağını öngörüyoruz. Bu şekilde bakıldığında şu anda organize perakende içindeki payımız bu yıl büyük ihtimalle yüzde 20 civarında olacak. Önümüzdeki 3-4 yılda bu oranın yüzde 40’lara kadar çıkmasını bekliyoruz” diyor.

YABANCI İLGİSİ AZALDI
Türkiye’de AVM yatırımcılarının ortak noktalarından biri, tamamına yakınının yabancı sermayeli olması… Multi Turkmall, Corio Türkiye, Redevco, Acteeum Group, Bosphorus Gay Fonu, Bainbridge/Cefic, ECE ve Tulpian gibi şirketlerde çoğunluk hisseleri yabancıların elinde bulunuyor…

Bunun yanında, yerli yatırımcılar arasında Rönesans, Orjin Grup, Torunlar, Gül-Keleşoğlu ve Akkök gruplar da öne çıkıyor.

Önümüzdeki 2 yıllık dönemde bu grupların açmayı planladığı AVM projelerinin toplam yatırımı 5 milyar doları buluyor. Ancak, bu yatırım miktarına karşın, sektörde yatırımların düşüşte olduğu da herkesin sıklıkla dile getirdiği bir gerçek.

Corio’dan Koray Özgül, özellikle son 6 aylık dönemde ciddi bir şekilde frene basıldığının altını çiziyor. Hakan Kodal da AVM’lere yabancı ilgisinin krizle birlikte azaldığına dikkat çekiyor ve ekliyor:

“Proje finansmanlarında yaşanan zorluklar, uzun vadeli yatırımlar olan AVM yatırımlarını yavaşlatmış durumda. AVM’ler için kredi bulmak neredeyse imkansızlaştı. Yeni yatırımcıların gelişi süreci yavaşladı.”

İstinye Park Genel Müdürü Hakan Kurt, ilginin azaldığını kabul ediyor, ancak önümüzdeki yıllarda canlanma beklediğini söylüyor.  Kurt, “Bizim kapımızı ortak olmak amacıyla çalan çok sayıda yabancı oluyor. Ancak biz şimdilik sadece işimizi çok daha iyi yapmanın, ziyaretçilerimize daha iyi hizmet vermenin gayreti içerisindeyiz” diyor. 

YENİ YATIRIMLARIN YÖNÜ
Yatırımların yavaşladığı, yabancı ilgisinin azaldığı sektörde geleceğe ilişkin beklentiler olumlu. 2010-2011 yılına kadar mevcut yatırımların hazmedileceğini, ardından yenilerinin devreye gireceğini söylüyor. 

Hakan Kodal, “AVM’yi doğru planladığınız ve işlettiğiniz zaman 10 yıllık bir geri dönüş süresi, sektörde iyi bir performans anlamına geliyor. Bu nedenle 1-2 yıllık çalkantıların bizi çok etkilememesi gerekiyor. AVM sektöründe 2010 sonrasında iyi gelişmeler olacak. Artan alım gücü ve yeni perakende gruplarının girişi AVM’leri gözde kılacak” diyor.

Multi Turkmall CEO’su Levent Eyüboğlu da 1-2 yıl içinde her şeyin tekrar normal bir seviyeye geleceğini düşünüyor. “O zaman biz de yatırım yapmaya devam edeceğiz” diye konuşuyor.

Zafer Baysal da krizin durulmasıyla kredi musluklarının açılacağını ve AVM projelerinden hala verimli olanların yoluna devam edeceğini tahmin ediyor. “Bu arada durgunluk döneminde ellerini Türkiye’den çeken yabancı AVM yatırımcıları tekrar Türkiye’ye gelerek gözlerine kestirdikleri başarılı AVM’leri portföylerine katmak için çaba sarf edecek” diye konuşuyor.

Bundan sonra yatırımın yönünün son emlak patlamasına katılamamış büyük iller ve 2’inci derece Anadolu illeri olması bekleniyor. Yatırımcıların planları da bu beklentiyi doğruluyor. Yakın zamanda Gaziantep’te Sankopark’ı hayata geçiren Rönesans Grubu, önümüzdeki dönemde Malatya’nın ilk AVM’si için çalışmalara başlayacak. 2010 yılında Krea ve Corio İstanbul’da, Multi Turkmall Kayseri ve Gaziantep’te ve Rönesans ise Malatya’da AVM projelerini tamamlamayı planlıyor.

“AVM’LERDE FARKLILAŞMA DAHA DA BELİRGİNLEŞECEK”
HAKAN KODAL/KREA GROUP CEO’SU
FARKLILAŞMA DÖNEMİ Bundan sonra AVM’lerde farklılaşma daha da belirginleşecek. Fiyat, sosyal alan ve eğlence, lifestyle ve fonksiyonel odaklı olmak üzere 4-5 kategoride ayrışacak. Farklılaşmanın önündeki en büyük engel, ulusal çapta faaliyet gösteren perakende markalarının sayısının az olması.

Bugün AVM’lerde aktif ulusal markaların sayısı 250’yi geçmiyor. Bunların içerisinde halen sıkıntıda olmayıp da yayılan marka sayısı bunun yarısı. Böyle olunca AVM’lerin çoğunda aynı markalar yer alıyor. 3-5 yıllık dönemde marka sayısının artması ile farklılaşma daha kolay olacak.

AVM’DE SON TRENDLER En son trendler içerisinde üstü açık AVM’ler, sokak dokusunu yansıtan AVM’ler ve yeşil-çevreci AVM’ler sayılabilir. Türkiye’de de sigara yasağının uygulanması ile birlikte, özellikle açık alanlar ön plana çıktı.

Bunun yanı sıra ölçekler de büyüyor. Eskiden, AVM’lerin ortalama büyüklükleri 5 bin –35 bin arasında iken, bundan sonraki yıllarda 30 bin –150 bin metrekarelik AVM’ler hayata geçecek. Küçükler çok yoğun nüfuslu merkezlerde olmadıkları sürece zorlanacaklar.

“ATILIM BULUTLAR ARALANDIĞINDA GERÇEKLEŞİR”
KORAY ÖZGÜL/CORIO CEO’SU
DENGELERİN OLUŞMASINI İZLİYORUZ Türkiye’de 2 ayrı dengenin oluşmasını dikkatle izliyoruz. Bunlar kiracılar ve ev sahibi olan yatırımcılar arasındaki denge ile kiracılarımız olan perakende markaları ve tüketiciler arasındaki denge. 
Corio olarak şu anda 4 AVM yönetirken bu 2 dengenin oluşumuna da yakından tanık olacağız ve gerekli yönetim kadroları da bu konularda tecrübelenecek. Bir sonraki atılım ancak bu konuda bulutlar daha da aralandığında gerçekleşir.

AKTİVİTELERE AĞIRLIK VERDİK Global kriz, likidite darlığı ve AVM sayısındaki ani artış tüm yükü AVM yatırımcılarının omzuna yıktı. Bundan kurtulmak için aktiviteler ve yaratıcı kampanyalara ağırlık verdik. Sonunda ürünleri getiren, pazarlayan ve satan aynı zamanda iş ortaklarımız olan kiracılarımız. Biz onlara bu konuda ne destek verebiliyorsak sunduk.

“KRİZDE PAZARLAMAYA YATIRIM YAPARAK BÜYÜDÜK”
HAKAN KURT/İSTİNYEPARK GENEL MÜDÜRÜ
CİROMUZ YÜZDE 34 ARTTI Geçtiğimiz 2 yıllık dönemde, global ekonomide yaşanan tüm olumsuz gelişmelere rağmen, sürekli bir artış trendi yakaladık. Bir önceki yılın aynı ayı ile mukayese ettiğimizde, ziyaretçi sayılarımızda yüzde 25’lik, AVM toplam cirosunda da yüzde 34’lük bir artış görüyoruz.

PAZARLAMAYA YATIRIM YAPTIK İstinyePark’ın göstermiş olduğu bu performanstan tüm kiracılarımız payını alıyor ve hepsi İstinyePark’ta bulunmaktan çok memnun. Biz krizde küçülme değil, pazarlama ve tanıtıma daha fazla yatırım yaparak krizden büyüyerek çıkma stratejisini benimsedik ve bunda da muvaffak olduk. 

Kiracılarımıza mağazalarının tanıtım ve pazarlamasında kullanmaları için pazarlama destek fonu aktardık. Bu çalışmalar ziyaretçi sayılarımızın hızla artması, satışların yükselmesi sonucunu getirdi.

LEVENT EYÜBOĞLU /MULTİ TURKMALL CEO’SU
“AVRUPA’NIN EN BÜYÜK AVM’SİNİ YAPIYORUZ”
Şu anda İstanbul Bayrampaşa’da, Türkiye ve Avrupa’nın en büyük alışveriş merkezi olan, 750 milyon Euro’luk yatırım değerine sahip Forum İstanbul’u da açıyoruz.

İstanbul’da yalnız alışveriş değil, sosyal hayata da büyük katkılar sunmak iddiasıyla kurduğumuz Forum İstanbul, 23 bin metrekarelik eğlence alanı ile de cazibe merkezi olacak. Bu projenin sürprizlerinden biri de dev dönme dolap. Boğaziçi Köprüsü’nün yüksekliğine sahip olan dönme dolap, 65 metreden muhteşem bir İstanbul manzarası izleme şansı sağlayacak.

Forum İstanbul, aynı zamanda 8 bin metrekare büyüklüğünde dev bir akvaryum olan Turkuazoo’ya da ev sahipliği yapıyor. Bu yıl ayrıca Nevşehir’de Forum Kapadokya Outlet’i açacağız

ZAFER BAYSAL/RÖNESANS CEO’SU
 “YURTDIŞINDAN MARKA GELMEZSE, AVM’LER BİRBİRLERİNİ TEKRARLAR”
FARKLI TEMALARA GEREK VAR AVM yatırımcılarının, kendilerini diğer AVM’lerden farklılaştıracak temaları ve de özellikle eğlenceyi ön plana çıkarmasını bekliyoruz. Keza müşteriler sinema, buz pisti ve AVM içi konserler, gösteriler gibi ya da bowling, carting, duvar tırmanma, çocuk sineması, 5 boyutlu sinema, simülatörler, pony atlara binme, satranç ve tavla turnuvaları, palyaço, fasıl heyeti gibi eğlence unsurlarını bir araya getiren AVM’leri tercih ediyor.

BİRBİRİNİ TEKRARLIYORLAR Alışveriş merkezlerinin tercih edilmesindeki en büyük etkenlerden birini mağaza karması oluşturuyor. Ancak, Türkiye’de perakendecilik, henüz gelişen bir sektör ve hızla artan AVM’lerin birbirinden farklılaşmasını sağlayacak kadar markamız yok. Türkiye’de perakende sektörü 200’ü aşkın markanın etrafında dönüyor. Bu nedenle yurtdışından Türkiye’ye ilk defa giren bir markayı gelmedikçe, AVM’ler birbirini tekrarlamaya devam edecek.

Rönesans Gayrimenkul Yatırım CEO’SU
Zafer Baysal
Toplam yatırım: 670 milyon dolar
Nerede: Ankara, İstanbul ve Gaziantep olmak üzere toplam 3 ilde 4 alışveriş merkezi yatırımı var.
Yeni yatırım planı tutarı: 595 milyon dolar
Nerede: İstanbul, Malatya, Adana ve İzmir

Corio Türkiye CEO’su
Koray Özgül
Toplam yatırım: 1 milyar dolar
Nerede: Sahip olduğu ya da ortak olduğu AVM’lerdeki toplam kiralanabilir alan 160 bin metrekare. Ankara, Denizli, Adapazarı ve Tekirdağ olmak üzere toplam 4 büyük kentte yer alıyor.
Yeni yatırım planı: İnşaat ve operasyona katılacak olan alan 180 bin metrekarelik alan daha var.
Nerede: Bursa, Malatya ve Tarsus’ta olmak üzere toplam 3 ilde.

Multi Turkmall CEO’su
Levent Eyüboğlu
Toplam yatırım: 6,3 milyar dolar
Nerede: İzmir, Mersin, Denizli, Trabzon, Aydın ve Ankara olmak üzere 6 şehirde.
Yeni yatırım planı: 2,2 milyar Euro
Nerede: Forum Gaziantep, Marmara Forum, Forum Kayseri, Forum Diyarbakır, Forum TEM ve Forum Antalya

Krea Group CEO’su
Hakan Kodal
Toplam Yatırım:  Krea Grup, Merrill Lynch GPI ile birlikte kurduğu Bosphorus gayrimenkul Fonu ile bugüne kadar yatırım toplamı yaklaşık 1 milyar doları bulan 6 projeye gerçekleştirdi.
Nerde: Adapazarı, Eskişehir ve İstanbul olmak üzere toplam 3 şehir.
Yeni yatırım planı: ???
Nerede: Türkiye’nin önemli illerinde AVM ve konuta olan ilgisi devam ediyor.

Hande Yavuz
[email protected]