Türkiye’nin Plaza Ligi

İlk örnekleri 1980’lerin sonlarına doğru yükselmeye başladı. Öne Yapı Kredi Plaza, ardından diğerleri geldi. Şimdi sadece Maslak-Zincirlikuyu hattında 70 plaza var. Bazılarında 5 bine yakın çalışan barınıyor, onlarca şirket üs olarak kullanıyor. İstanbul’un yanı sıra Ankara ve İzmir’de de yükselen plazalar, “modern iş kasabaları” olarak nitelendiriliyor.  
 
Maslak’ta Yapı Kredi Plaza’nın yapıldığı günleri hatırlayanlar vardır. O zaman gözümüze çok büyük görünen bu binalar, İstanbul’da uzun süre modern iş merkezlerinin,“plaza”ların ilk örneği olarak kaldı. Bir anlamda iş hanından, plazalara geçişin sembolü oldu. Maslak ve çevresinden başlayan bu dalga, İstanbul’un diğer bölgelerine ve daha sonrada Ankara, İzmir gibi kentlere  yayıldı. Şimdi her biri “iş kasabası” haline gelen çok sayıda plaza ortaya çıktı.  
 
Birkaç unsur bu trendin güçlenmesine yardım etti. En önemlilerinden biri kuşkusuz, uluslararası şirketlerin Türkiye’ye gelişleri ve çalışma ofisi olarak modern binalara ihtiyaç duymaları oldu. “Akıllı bina” olarak tanımlanan bu merkezler, yabancıların  ilk tercihi oldu. Plaza trendi, Türkiye’de ekonomik hareketlilik ve iş yapış biçimlerinin değişmesiyle iyice güçlendi.  
 
Bugün plazalar adeta yaşayan birer kent haline geldi. İstanbul’daki en büyük 10 plaza içinde çalışanların nüfusu 20 bini aşıyor. Bu binalar birer çalışma alanı olmalarının yanında, sahip oldukları yiyecek-içecek alanları, mağazaları, eğlence merkezleri ile birer yaşam merkezine dönüşmüş durumda.  
 
Kapalı alan açısından baktığımızda Türkiye’deki en büyük plaza İstanbul’daki Türkiye İş Bankası Kuleleri. İş Kuleleri’nin toplam alanı 56 bin 649 metrekare. Toplam 3 kulede 6 bine yakın kişi çalışıyor. İkinci sırada ise Sabancı Center yer alıyor. Burada da en az 5 bin kişinin çalıştığı tahmin ediliyor.Capital, üç büyük kentin yeni yaşam alanları olan  “plazaları” araştırdı.  
 
Küçük bir kasaba gibi  
 
Plazaların tercih edilmesinin nedenleri arasında güvenlik, otopark, havalandırma, yangın sistemleri ve ortak kullanıma açık alanlar yer alıyor. Fakat bunlar arasında teknolojiyle uyumlu, “akıllı bina” olmaları, belki en önemli nedenler arasında yer alıyor. Çünkü, günümüzün modern çalışma ortamı için, teknolojik bazı zorunluluklar var. Data hatları, bilgi-sistem odalarına uygun soğutmalı bölümler, yüksek telefon hattı kapasiteleri gibi… Bir de çalışanların, sıcak ve soğuktan etkilenmelerini engelleyen havalandırma sistemleri çok önemli rol oynuyor.  
 
Tüm bunların yanı sıra, ortak kullanıma açık alanlar plaza yaşantısının bir parçası. Bu özelliğiyle plaza yaşantısı küçük kasabaları andırıyor. Plazalar şirketlere sadece ofis alanı sunmuyor. Toplu iş merkezlerinin, neredeyse her türlü ihtiyacınızı karşılayabileceğiniz özellikleri bulunuyor.    
 
Bugün birçok plazada, restoran, cafe, seminer ve toplantı salonları mevcut. Çoğu plazada sanat galerileri ve konser salonları da var. Örneğin, İş Bankası Kuleleri’nin altında bulunan çarşı ortak alanlara bir örnek. Kule Çarşı’da restoranlar, müzik, kitap ve giyim olmak üzere 24 mağaza bulunuyor. Ayrıca, İş Sanat da aynı binada yer alıyor. Harmancı Giz’in altında İstanbul Çağdaş Sanat Müzesi Proje 4L bulunuyor. Spring Giz’den dışarı çıkmadan, tünelle Princess Otel’e ulaşılabiliyor.  
 
İstanbul’da son durum  
 
Gerek plaza sayılarına gerekse de, plaza büyüklüklerine bakıldığında Türkiye’de İstanbul’un tartışılmaz bir liderliği var. Bugün İstanbul’da A tipi plaza sayısı 100’ü aştı. Akmerkez’den İş Bankası Kuleleri’ne, Spring Giz’den Sabancı Center’a, iş dünyasının kalbi plazalarda atıyor.  
İstanbul silüetinin adeta doğal bir parçası haline gelen plazaların çoğu 15 katın üzerinde. Önemli bölümü de özellikle Maslak-Zincirlikuyu hattı üzerinde yoğunlaşıyor.  
 
Maslak, Levent, Mecidiyeköy ve Zincirlikuyu’da plaza nüfusu gün içinde 600 bini geçiyor. İstanbul’un bu bölgesinde 75 tane plaza yer alıyor. En büyükleri ise Maslak ve Levent’te bulunuyor. Maslak’ta 19, Levent’te 25, Mecidiyeköy ve Zincirlikuyu’da 11 plaza iş dünyasına ev sahipliği yapıyor. Bunlar toplam 919 bin 375 metrekare alan kaplıyor.  
 
İstanbul’un kapasite olarak en büyük plazaları arasında İş Kuleleri, Sabancı Center, Yapı Kredi, Beybi Giz, Spring Giz, Akmerkez, Akbank ve Harmancı Giz’de bu bölgede yer alıyor.  
 
Araştırmalar, İstanbul’un Avrupa yakasının en büyük plazalarında 551 şirketin yer aldığını gösteriyor. Maslak ve Levent bölgesindekilerde toplam 319 şirket bulunuyor. Bunlardan 140’ı Maslak, 111’i Levent, 68’i Mecidiyeköy ve Zincirlikuyu bölgelerindekilerde yer alıyor.  
 
Maslak’taki  plazaları günde ortalama 13 bin 129 kişi ziyaret ediyor. Levent’tekiler 23 bin 803, Mecidiyeköy ve Zincirlikuyu bölgesindeki kurulu olanlar ise günde ortalama 8 bin kişi tarafından ziyaret ediliyor.  
 
Ankara’da yeni gelişiyor  
 
Ankara, “plaza yarışı”na yeni katıldı denebilir. Fakat yapılan inşaatların ardı ardına bitirilmesiyle, bir anda ciddi sayıda plaza ortaya çıktı. Özellikle 2003 yılı bu açıdan çok dikkat çekici bir yıl oluyor. Ankara bölgesinde 2003 yılında hizmete giren Armada İş Merkezi, Bilkent Plaza, MNG İşmerkezi, Ömer Kemik İşmerkezi ve İş Kuleleri yüksek ofis alanı kapasiteleri ile dikkati çekiyor.  
 
Bir Emlak Bilgi Merkezi’nden Önder Akman, Ankara’nın en büyük iş merkezleri arasında Karum ve Armada’nın yer aldığını söylüyor. Karum İş ve Alışveriş Merkezi, 1986 yılında Sheraton Hotels&Towers Projesi ile birlikte Koray-Kavala yatırımcı grubu tarafından projelendirilip, 1991 yılında açıldı. 62 bin metrekare inşaat alanının 12 bin metrekaresi otopark, 23 bin metrekaresi ortak alan ve 27 bin metrekaresi de kullanılabilir alan.  
 
Kuzeybatı Emlak’tan Sevi Çevik, Ankara’nın en büyüklerinin FTZ, Bilkent, Armada, Ankara İş Kulesi ve Ankara Dünya Ticaret Merkezi olduğunu söylüyor. FTZ Plaza’da 400, Bilkent Plaza’da 5 bin, Ankara Dünya Ticaret Merkezi’nde 327, Armada İş Merkezi’nde 317 ve Ankara İş Kulesi’nde bin 700 kişi çalışıyor.  
 
İzmir hızla büyüyor  
 
İzmir’de ise 24 önemli iş merkezi bulunuyor. Bu projeler toplam 282 bin 300 metrekare büyüklüğünde. İzmir’in kapasite olarak en büyük plazaları arasında Heris Tower, Birsel Plaza, Kavala Plaza ve inşaatı yeni tamamlanan Arkas binası yer alıyor. İzmir ofis piyasasının hemen hemen tamamını Çankaya, Alsancak, Bornova ve Konak bölgeleri oluşturuyor. İş merkezlerinin tamamında 15 binden fazla kişi çalışıyor.  
 
Çankaya ve Alsancak bölgesinde 17, Bornova’da ise 4 önemli plaza bulunuyor. Çankaya ve Alsancak bölgesinde 4 bin 600’den fazla kişi plazalarda çalışıyor. Bornova’da ise bu rakam 465. Kuzeybatı Emlak’tan Sevi Çevik, Birsel İş Merkezi’nde 192, Heris Tower’da 600, Güçbirliği Plaza’da 80, Kavala İş merkezi’nde 500 kişinin çalıştığını söylüyor.  
 
“İŞ DÜNYASI YAVAŞLAYINCA PLAZALAR BOŞ KALDI”  
 
Can Elgiz/Giz İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı  
 
“PLAZALAR, 4’ÜNCÜ KUŞAK  İŞYERLERİNİ TEMSİL EDİYOR”  
 
Neden plazalar tercih ediliyor?  
 
1990’ların başından itibaren apartman dairelerinde yerleşik olan yerli ve yabancı şirketlerin çoğu plazaları tercih etmeye başladı. Özellikle de temsil niteliği yüksek bir yerde olmak isteyen şirketler.  
 
Şehir içinde dolarla olan apartman kiraları Taksim, Cumhuriyet Caddesi, Harbiye, Maçka gibi yerler de öldü. Normali de öyle olmalı zaten. Aynı apartmanın içinde bir katta konut, bir katta büro olması yanlıştır. Bu da gerekli olan büro binalarının yokluğundan kaynaklanıyordu.  
Plazalar aslında 4’üncü jenerasyon sayılır.  
 
Türkiye’de 1’inci jenerasyon işyerleri önce Karaköy ve Eminönü’ndeki han odalarıydı. Sonra Taksim ve Elmadağ civarında apartman daireleri tercih edildi. Büyüyen şirketler buralara kaydı.  
 
Apartmanların aralarında daha sonra büro binaları yapıldı. Şişli, Mecideyeköy ve Ortaklar Caddesinde 5 ile 10 kat arasında binalar yapılmaya başlandı. Onlar da, iş hanı ile apartman dairesinin ortaya koyduğu ihtiyaçların 3’üncü nesliydi.  
 
Plazalar da, çok katlı, yüksek A grubu dediğimiz binalardır. 4’üncü jenerasyonu oluşturuyorlar. Kendinden öncekilerden çok daha üstün nitelikleri var. Bu nedenle plazalar, daha üstün nitelikli yer arayan şirketlerin hepsini kendine çekti. Önce şehir içi apartman dairelerinden, sonra Levent’teki villalardan plazalara bir akış oldu. Doğru yerleşim de aslında budur.  
 
Plazaların maliyetleri yüksek olduğu için krizde doluluk oranlarının düştüğü görüldü. Önümüzdeki dönem için sizin ne gibi beklentileriniz var?    
 
Plazalardaki boşluk, Türkiye’deki iş hayatının yavaşlığından kaynaklanıyor. Kullandığınız otomobilin yedek parçasını almak zorundasınız. Bu binaların teknolojileri çok yüksek. Belli maliyetler tabii ki oluyor. Türkiye’deki iş hayatı son derece yavaş dönemler geçirdi. Bu dönemlerde plazalardaki işletme giderleri bazı şirketler için yüksek olabiliyor. Ama yüksek temsil niteliği arayan şirketlerin her zaman tercihleri plazalar oluyor.  
 
Önümüzdeki dönem projeleriniz neler?  
 
Maslak’ta Spring Giz’i yaptığımızda tünelle o zamanki Mövenpick Otel’e bağlamıştık. Bu sayede dışarı çıkmadan otele ulaşılabiliyordu. Spring Giz ve Beybi Giz arasındaki bölgede yeni bir projeye başlayacağız. Gerekli ekonomik şartları bekliyoruz. 22 büro katı ile toplam 27 katlı bir bina olacak. Bu projede yeni yapılan bina ile Spring Giz’i ve aynı zamanda Beybi Giz’i bağlayacağız. Bu sayede Beybi Giz’den ceket giymeden, şemsiye almadan otele kadar gidilebilecek.  
 
ANKARA’DA KENT İÇİNDE KENT: ARMADA  
 
Ankara Armada İş Merkezi, 2002 yılında açılmış. Bir Emlak Bilgi Merkezi’nden Önder Akman, Armada’nın bir kent içinde kent projesi olduğunu söylüyor. Önder Akman, projeyi şöyle anlatıyor:  
 
“Yatırımcı tarafından Ankara'nın bütününde yapılan geniş çaplı ve detaylı ön araştırmalar sonucu, bu bölgenin ve özellikle konumu nedeniyle bu kentsel noktanın, alışveriş ve eğlence yaşantısının çok çeşitli açılımlarına uygun olduğu görülmüş. Kiracı karması, bu hedefe uygun olarak tanımlanabilecek giyim markaları, kitleler tarafından bilinen restoran ve fast food birimleri ve yüksek teknolojiyi kullanan eğlence üniteleri ve diğer fonksiyonlar olarak belirlenmiş. Projenin yer aldığı Eskişehir Yolu’nda ODTÜ, Hacettepe, Bilkent, Başkent ve Çankaya Üniversiteleri bulunuyor.”  
 
Proje, yaklaşık 30 bin metrekare büyüklüğünde bir arsa üzerinde toplam inşaat alanı 125 bin metrekare, 21 katlı bir ofis kulesi ve alışveriş merkezi bloğu olmak üzere iki ana bölümden oluşuyor. Binanın toplam 3100 araçlık otopark kapasitesi bulunuyor. Kat bazında yaklaşık 650 metrekare kiralanabilir alana sahip ofis kulesi alt otopark katlarından itibaren güvenlik sistemleri ile donatılmış. Yaklaşık 32 bin metrekare kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezinde, 45 metrekare ile 3 bin 500 metrekare arasında değişen büyüklükte mağazalar da yer alıyor. Armada İş Merkezi’nde 320 kişi çalışıyor. Alışveriş merkezi ile birlikte bu rakam daha da yükseliyor.