Hedefimiz 1000 Otel

Fettah Tamince, Türkiye’nin önde gelen turizm gruplarından Rixos’un sahibi. 6 tesisi işletmede, 3 tesisi de yapım aşamasında. Yeni sezonda Antalya’da benzeri olmayan bir lüks tesis açmaya hazırlanıyor. Bunu, Türkiye ve dünyada yenilerinin izleyeceğini söylüyor. İngiltere’yi üs olarak seçeceklerine dikkat çekiyor ve şöyle devam ediyor: “2015 yılına kadar 1000 otele ulaşmayı planlıyoruz. Bu çok zor, inanılmaz bir hedef değil. Çünkü, dünyada 8 bin 500 adet oteli olan gruplar var. Ama iddialı bir hedef.”

“New York’ta birisi bana World Trade Center’ın eski sahiplerinin oğlunun hikayesini anlatmıştı. Sanırım Kerry Ailesi idi. Babası, oğluna 1 milyon dolar vermiş. O da bu parayı 500 milyon dolarlık servete dönüştürmüş. Hikayeyi dinleyince, ‘Şanslı çocukmuş, ben size kendi hayat hikayemi anlatsam, Gagarin’in uzaya gitmesi çok daha kolay görünür. Benim doğduğum, ortaokulu bitirdiğim ilçe Türkiye’nin en az gelişmiş 5 ilçesinden biri. Van’ın Çaldıran ilçesi. Dolayısıyla, oradan buraya gelip New York’ta seninle iş konuşmak, Gagarin’in uzaya gitmesinden daha zor’ karşılığını verdim. Çok şaşırdılar.”

Bu sözler, son yılını, Antalya’nın en önemli turizm projelerinden birine adayan turizmci Fettah Tamince’ye ait. Gerçekten de şaşırtıcı bir iş hayatı, etkileyici bir yükseliş öyküsü var. Tezgahtarlıkla başladığı iş yaşamına, şimdi turizm zinciri sahibi olarak devam ediyor:

“1985 yılında iş hayatıma başladım. 20 yıldır turizmin içindeyim. Tezgahtarlık, halıcık, kuyumcuk, dericilik, işletmecilik yaptım. Rehberlik, tur operatörlüğü, otel işletmeciliği ve yatırımcılığı safhalarından geçtim. Bir turist ne ister, bu ülkeye niye gelir, ne hisseder, nasıl geri döner? Bütün bunlarla ilgili bilgi ve tecrübe  sahibiyim” sözleriyle kendini anlatıyor.

Şimdi Rixos Otelleri zincirini yönetiyor. 6 tesisi işletmede, 3’ü de tamamlanmak üzere. Ancak, hedef çok iddialı. “1000 otele ulaşmayı planlıyoruz” diye konuşuyor. Tabii hepsi kendileri tarafından inşa edilmeyecek, bazıları da işletme anlaşması kapsamında yürütülecek.

Fettah Tamince, Rixos’u, yeni otelini ve hedeflerini Capital’e anlattı:

Bu sezon Belek’te yeni bir otel açıyorsunuz. Premium Hotel Belek hakkında bilgi verir misiniz, nasıl bir otel olacak?

Bu, çok ciddi bir araştırma sonucu planlanıp projelendirilmiş bir yatırım oldu. Antalya kıyılarında bugüne kadar gerçekleştirilen yatırımların tersine, A plus müşteri grubunun, Akdeniz çanağında bulamadığı ortak bir ihtiyacı üretmek amacıyla yola çıktık. Tesisimiz, öncelikle her istediğinizi, istediğiniz an bulabileceğiniz bir yapıda olacak. Eğer ekonomik imkanlarınız buna elveriyorsa, otelimizde isteyip de alamayacağınız hiçbir şey olmayacak.

Antalya’da bu sezon delux ve 7 yıldız standartlarında açılacak birkaç yeni yatırım var, sizinki de bunlardan biri mi olacak?

Delux ve 7 yıldız tarifleri bence çok göreceli şeyler. Çünkü, 7 yıldızın Türkiye’de bir standardı yok. Bu yüzden de ben tesisimi 7 yıldız diye nitelendirmiyorum. Delux kelimesi de çok ucuzlatır. Çünkü, tesisi ister istemez lüks kategorisine sokuyorsunuz. Lüks kelimesi en çok ihtiyacı olan ürünün yanına konur. Yoksa bir ürün lüks ise zaten bunu söylemeye gerek yoktur. Rixos Premium’un buna ihtiyacı yok.

Açılış ne zaman gerçekleşecek?

11 Haziran 2005’de. Yatırım kararını verdiğimizde bu sezonu yakalayacağız dedik. Zor bir hedef gibi görünebilir. Ama kazandığını yatırıma dönüştüren bizim gibi bir grup için değil. Grup bünyemizde yer alan Sembol İnşaat da bu hedefe inandı ve bu çok özel projenin inşaatını  10 ay gibi bir sürede bitirdi. Projelendirme, inşaat ve açabilme becerisinin çok önemli olduğunu düşünüyorum. İnşaatı fiziki olarak bitirmeniz tesisi açabileceğiniz anlamına gelmiyor.

Son zamanlarda tematik oteller moda. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Bence ihtiyaç değil. Biz Akdeniz’deyiz, başka arayışlara girmeye, ithal etmeye gerek yok. Uzakdoğu’yu isteyen zaten oraya gidiyor. Las Vegas ya da Dubai gibi bir çölde olsaydık, bir şeyleri getirip çölün ortasına oturtmanın gayreti içinde olurduk. Ama buranın iklimi ve doğal güzellikleri buna ihtiyaç bırakmıyor.

Bir de konsept otel yaptığınız zaman, onu da işletmeye koymanız lazım. Bütünü tamamlamak zorundasınız. Bir resim alıp o resme benzer bir şey inşa etmek, bence ne mimari yaratıcılığı ortaya koyuyor, ne de ülkeyle bütünlüğü yansıtıyor.

Taklide karşıyım. Yaratıcı özelliği olan insanları bulup çalışmanın yanındayım. Eğer Türkiye’de yoksa, dünyada var. Onları bulup, onlarla çalışmak lazım. Çünkü, mesele, Türk turizmini dünyada rakipleriyle yarıştırabilmek. Bunun için de özgün olması gerekiyor. Sonuçta bizim istediğimiz müşteri kitlesi dünyanın değişik ve pahalı destinasyonlarına giden, para harcama limiti olmayan insanlar. Onları buraya çekmek için, onlara hitap eden ürün geliştirmemiz lazım.

Türkiye, ucuz bir destinasyon olarak biliniyor, özellikle Antalya’da herkes bundan şikayetçi. Antalya bölgesine hedeflediğiniz kitleyi getirmek zor olmayacak mı?

Buna katılmıyorum. Antalya, ucuz bir destinasyon değil, sadece doğru ürünler az. Siz doğru ürünü çoğalttıkça, satmayı da başarırsınız. Mücevher firmamız geçen yıl Antalya’da 3 tane 500 biner dolarlık saat sattı. Demek ki, Antalya’ya böyle insanlar geliyor.

Peki bu zengin kitle nasıl gelecek? Turizm sektöründeki yaygın düşünce, Antalya’ya doğrudan uçuşun olmaması… 

Direkt seferler her şeyi çözmüyor. Sardunya Adası’na da direkt sefer yok ama giden gidiyor. Bir odaya 2-3 bin Euro para ödüyorlar. Herkes önce iğneyi kendine batırsın. Zengin turist doğru ürüne, hizmete, ulaşıma, eğlenceye, PR’a gelir. Bizim bunları oluşturmamız lazım. Ama biz birbirimizi taklit etmekten başka bir şey yapmıyoruz.

Bırakın konseptini, işletmesini, mimarını birbirinin ismini taklit eden onlarca tesis söyleyebilirim. Dolayısıyla, sizin uluslararası rekabette bir adım öne çıkma şansınız yok. Ben uluslararası rekabeti de reddediyorum. Rekabet üstü projeler geliştirmemiz lazım. Ben Belek’teki tesisimde bunu ortaya koyduğumu düşünüyorum. Rixos Grup olarak biz orada rekabet üstü bir şey gerçekleştiriyoruz.

Şu anda toplam kaç tesisiniz var?

6 tane yürüyen tesisimiz var, üç tanesini de yeni açıyoruz. Yurtdışında inşaatı devam eden iki tesisimiz var.

Türkiye’deki otellerinizde yabancı ortağınız var mı?

Yatırımlarımızda ihtiyaç duyduğumuzda bankalarla, yabancı ve yerli ortaklarla işbirliği yapıyoruz. Örneğin, Bodrum Rixos’u, Uras Grubu-Eren Holding ile beraber yaptık. Kemer’deki yatırımı Teztur’la hayata geçirdik. Beldibi’ndeki tesisimizi, Kazak Cumhuriyeti ile beraber gerçekleştirdik. Yatırım sermayesinde gücümüz yettiği yerlerde ise kendimiz yürüyoruz.

Rixos’un büyüme planında yaklaşık 1000 otel var. Bunu gerçekleştirebilmek hiçbir şirketin kendi gücüyle yapabileceği bir şey değil. Biz bunu Rixos Management şirketimizle gerçekleştirmeye, bir model ortaya koymaya çalışıyoruz. .

Bin otel zor bir hedef değil mi ? Bu hedefe kaç yılda ulaşmayı hedefliyorsunuz?

2015 yılına kadar. Bu çok zor, inanılmaz bir hedef değil. Çünkü, dünyada 8 bin 500 adet oteli olan gruplar var. Ama iddialı bir hedef. Bunu yapmak için üç tane sac ayağına ihtiyaç var; müşteri, finansman ve insan kaynağı. Dünyada bu üçünü iyi koordine edebilen şirketler büyüyor.

Biz bunu şimdiye kadar yapabildik, bundan sonra da yapacağız. Bizim stratejimiz sadece Antalya, Türkiye, Akdeniz için değil. Daha global bakıyoruz. Global bakınca da kurumsal sermayeyi getirmeniz, ciddi fonlar bulmanız, nitelikli üst düzey yöneticileri dünyanın neresinde olursa olsun bulup yanınıza almanız, en iyi danışmanlarla çalışmanız, rekabet üstü projeler geliştirebilmeniz lazım.

Bunlar yatırımın geri dönüşü ile de iddialı projeler. Dolayısıyla, iyi de yönlendirebilmeniz lazım. Bunun için de kendinizi geliştirmeniz ve kendinize yatırım yapmanız gerekiyor. Bu kadar da değil, sağlığınızla, aile yapınızla buna uygun hareket etmelisiniz.

Tabi ki çok zor, iddialı bir vizyon. Ancak, Fettah Tamince ve arkadaşları olarak bugüne kadar gerçekleştirdiklerimize baktığım zaman, bundan sonrasının çok daha kolay olacağını düşünüyorum.

Yeni tesisin yatırım maliyeti ne kadar?

İnşaat maliyeti yaklaşık 120 milyon dolar. Yabancı ortak yok, yatırımı sahip olduğumuz finansman gücüyle tamamen kendimiz yaptık. Arazi için ciddi bir kira maliyeti ödedik, o bu rakama dahil değil.

Yurtdışı pazarlama stratejisi anlamında farlı bir yol izleyecek misiniz? Belli ülkeleri hedef seçtiniz mi?

Şu anda özellikle üst düzey gelir gruplarına hitap eden bölgelerin hepsinde belirleyici müşteri Ruslar. Sadece Türkiye’de değil, Fransa, İtalya, ABD ve Uzakdoğu’daki bütün adalarda da benzer tablo var. Bu etkileyici kitlenin hemen yanı başımızdaki Ruslar olması, bizim için büyük bir avantaj.

Türkiye, Ruslar için birinci destinasyon. En çok Türkiye’yi tercih ediyorlar. Öncelikle Rusya’da uzun vadeli çok ciddi bir pazarlama faaliyeti gösteriyoruz. Marka bilinirliğini arttırıcı etkinliklerde bulunuyoruz. Rus PR şirketimiz ve reklam ajansımız var. Son kullanıcıya yönelik iletişim çalışmaları yapıyoruz.

Zaten tesisle ilgili çok fazla bir reklam kampanyası yapmak istemiyoruz. Onlarla daha niş mecralarda buluşmak istiyoruz. Sizin ayrıcalığınız ürününüzde, işletme konseptinizde, müşteri hedefinizde ise komşularınızla aynı stratejiyi izleyemezsiniz. Çünkü, yatırım maliyetine baktığınız zaman, bölgedeki tesislere göre oda başına 5 kat daha fazla yatırım yapmışız.

Bu yıl Antalya bölgesinde yeni açılacak çok sayıda 5 yıldızlı otel var. Genel olarak rakipler ve sektör hakkında ne düşünüyorsunuz? Sizi zorlayacak ciddi rakipler var mı?

Bizim konseptimizde bir rakip olduğuna ihtimal vermiyorum. Herkes kendince iddialı olabilir. Kendimizi farklı bir yerde görüyoruz. Yaptıklarımız, tecrübemiz, vizyonumuz, global ilişkilerimiz ve projemizle, diğerlerinden çok farklı yerdeyiz. Bu nedenle de kendimizi çok güvende hissediyoruz.

İkincisi, tesisi projelendirirken rekabet üstü olmak için hakikaten ciddi bir araştırma yaptık. Belek’te gerçekleştirdiğimiz tesisi dünyada 5-6 tesisle yarıştırıyoruz. Türkiye’de böyle bir tesis yok. Dünyada “The Best Resort in The World” adayıyız. Dünyada bu yıl müracaat eden 5-6 tesisten biriyiz. Türkiye’de rekabet açısından endişemiz yok. 

Rixos olarak otelcilikte mi büyüyeceksiniz? Hedefleriniz neler? 

Hırvatistan ve Avusturya’da inşaatı devam eden iki otelimiz var. Şu anda toplam 13 tane bitmiş ve bitmek üzere olan, projelendirilmiş tesisimiz bulunuyor. Bin otele ulaşma hedefini koyduk ama bunun hepsini kendimiz inşa etmeyeceğiz. Rixos Management olarak yarın gider bir otel zinciri satın alırız, bir anda portföyümüze 50 otel eklenir. Bu böyle bir strateji.

Otelcilikte büyüme stratejisinde üç tane kolunuz var; Sahiplik (owner), Management ve Franchising. Bu üçüyle de büyüyeceğiz. Belki de sadece Rixos olarak büyümeyeceğiz, bazı otelleri kendimiz imal edip başkasına kiraya vereceğiz. 

Büyümeyi düşündüğünüz, tercih ettiğiniz bir ülke var mı?  

Özelikle Rixos’u büyütmede kararlı olduğum bir ülke var; İngiltere. Bizi büyütecek lokomotif gücün neresi olacağını araştırdım ve en doğru noktanın İngiltere olduğunu gördüm. Zaten İngiltere’de yapılanmaya başladık bile. Şirketimizi kurarak, ciddi bir altyapı girişiminde bulunduk. Dünya vizyonuyla ortaya çıkmışsanız, gelişmekte olan bir ülkede bunu yapamazsınız.

Bence Londra dünyanın merkezi. Dünyaya en fazla sermaye ihraç eden ülke. Merkezimi orada kuracağım, şirketimin dünya vizyonunu orada kurgulayacağım.

YENİ TESİSTE FARKLI OLAN NE?

8 BİN YATAK Burası 400 dönümlük bir arazi. 700 oda ve 1400 yatak olacak. Bölgede aynı büyüklükteki arazi üzerine 8 tane tesis yerleştirildiğini görüyoruz. Yatak sayısı ise 8 bin.

BÜYÜK ODALAR Biz odaları geniş tuttuk. Uluslararası standartlarda oda büyüklüğü 5 yıldızlı otellerde brüt 70 metrekaredir. Bizim odalarımız 200 metrekare.

TRUVA ATI Yeşil alan çok fazla. Deniz, kum, güneş dışında Talasso ve Troy Aqua dediğimiz çok özellikli bir su parkı var. Burada yaptığımız Truva atının boyu 7 katlı bir apartmandan daha yüksek. Su parkında bir taraftan kaymaya başladığınızda, tam bir tur tamamlamak bir saatinizi alıyor. 

23 RESTORAN Biz burada her türlü ihtiyaç karşılanabilsin diye farklı özelliklerde, irili ufaklı 23 tane yemek ünitesi kurduk. İsteyen çok lüks bir restoranda yiyebilir, isteyen fast food restoranları tercih eder.

LÜKS ALIŞVERİŞ Ciddi anlamda önemsediğimiz bir alışveriş konsepti var. Alışveriş merkezinde DKNY, Escada, Lacoste gibi 48 tane dünya markası bulunuyor. Alışverişe çıkarken çocuklarınızı bırakabileceğiniz, özel restoranları, havuzu, uyku odaları olan, 10 tane pedagogun çalıştığı çocuk kulübü de var. 

RANDEVUSUZ HİZMET Diyelim masaj yaptırmak istiyorum. Bu, benim istediğim zaman alabileceğim bir hizmet olmalı, otelin müsait olduğu zaman değil. Param olmasına, dünyanın en lüks otelinde kalmama rağmen bu hizmeti alamıyorum. Burada böyle bir sıkıntımız yok. İstediğiniz hizmeti anında alabileceksiniz. 

VIP VİLLALAR 30 adet villamızda VIP hizmeti de sunacağız. Bu villalarda kalanların özel havuzu, aşçısı, servis elemanı, spor merkezi var. Kapıda onları limuzin bekliyor olacak. Helikopterle tura çıkabiliyorlar ve yat kiralayabiliyorlar. Tesisimize ait bir uçağımız bile var. İsteyenleri ülkelerinden alıp getirir.

EN İYİ OTEL Bu benim dünyadaki en iddialı tesisleri dolaşmamdan ortaya çıkarılmış bir konsept. Gördüm ki dünyanın en meşhur oteli Burj el Arap’ta bile her şey sınırlı. Oysa burada iyi bir ortamda her türlü özgürlüğü yaşayabilirsiniz. Burası bir “Freedom Republic”. İstediğiniz an çorba içebilir, uyandığınız zaman kahvaltı edebilirsiniz.

400 DOLARA ODA İlk sene için ortalama oda fiyatımız 400 dolar. Bu Türkiye için çok ciddi bir rakam. 10 bin dolara kadar çıkan villalarımız var. Amacımız uzun vadede, 3 sene içinde oda fiyatını bin dolara çıkartmak.

TURİZM SEKTÖRÜNDE SON TABLO

TURİST ARTIYOR Rakamsal olarak iyi bir noktadayız. 2005’in, 2004’e göre çok başarılı geçeceğini de görüyoruz. Ama bu yatırımcıya yansımayacak. Çünkü, Türkiye’ye gelen turist sayısı artsa da gelirler artmıyor. Sadece daha lüks tesisler yapmak yerine ihtiyaç olan ürünleri ortaya koymalıyız. Bu gerçekleşmedikçe, adette artış olsa da kalitede ciddi bir büyüme elde edemeyiz.

ORTA SINIF GELİYOR Gelen turist sayısındaki artış, genelde orta ve ortanın altındaki kitlede meydana geliyor. Ama ürünlerdeki artış üst gruba hitap ediyor. Türkiye’ye gelen turistlerin sadece yüzde 10’u olan zengin müşteriler için üretilen ürün çok fazla. Dolayısıyla, bu oteller mecburen fiyatları düşürecek, daha orta seviye veya onun altındaki insanları almaya başlayacaklar.

BÜYÜME HIZI SAĞLIKSIZ Turizmdeki yüzde 20-25 büyümenin çok sağlıklı bir büyüme olduğunu düşünmüyorum. Bu büyüme uzun vadede sizi ciddi sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Çünkü, nitelikli iş gücü aynı oranda gelişmiyor. Gerek üniversitelerde, gerek turizm okullarında altyapı çok sınırlı.

TURİZM KARLI BİR YATIRIM MI?

Turizm gerçekten karlı bir yatırım mı? Bazı yatırımcılar büyük paralar harcadıklarını ama kar etmediklerini söylüyor…

İki anlayış var. Birinci grup, “Yatırdığım parayı en hızlı bir şekilde nasıl geri çeviririm” diye düşünür. İkincisi ise uzun vadede nasıl bir portföy oluşturabileceğine bakar. Eğer yatırımı hemen geri döndürmekle ilgili bir stratejiniz varsa, turizm yanlış bir iş. Çok daha avantajlı işlere de girebilirsiniz. Ama eğer uzun vadeli bir stratejiniz ve ben milyar dolar cirosu olan bir işletme meydana getirmek istiyorum diyorsanız, turizm uygun bir yatırım. Benim seçtiğim dal turizm. Çok zevk aldığım, inandığım bir iş. Özellikle bu tesis benim dünyadaki kartvizitim. Rixos’un dünyadaki büyüme stratejisine büyük katkı sağlayacak.

Yatırımın geri dönüşü ne kadar zamanda olur?

Ben Türkiye’de kağıt üzerinde 6 sene geri dönüşünü görmediğim hiçbir yatırıma girmem zaten. Türkiye riskli bir ülke. Bu yatırımın 7-8 senede geri döneceğini düşünüyorum. 

Hırvatistan’daki yatırımın geri dönüşü 11 sene, Avusturya’dakinin 13 sene. Oralarda finansman maliyeti çok düşük.

Öz sermayeniz çok limitli olsa da oralarda uzun vadeli işbirlikleri yapabiliyorsunuz. Ama Türkiye’de paranın maliyet çok yüksek. Yabancı yatırım getirme ve yabancı bankalardan para alma şansınız çok kısıtlı. Dolayısıyla mevcut kıt kaynağınızı en iyi şekilde değerlendirmeniz gerekiyor.