Yabancılar Tesis Peşinde

Herkesin gözü turist sayısında… Hesaplar daha çok turizm gelirlerine dayalı yapılıyor, bu konudaki trendler yakından izleniyor. Oysa turizmde öne çıkmayan çok önemli gelişmeler yaşanıyor, başta yabancılar olmak üzere yatırımcılar otel ve tatil köyleri portföylerine katmak için yarışıyor. Bir bölümü işletme hakkını istiyor, bazıları ise mülkü satın alıyor. Aralarında dev otel zincirlerin de olduğu bu kuruluşların ilgilendiği otel sayısı artıyor, hedef coğrafya ise sürekli genişliyor.  
 
Irak savaşı aslında gölgeledi. Oysa Türk turizminde son dönemde büyük bir hareketlilik yaşanıyordu. 2002 yılındaki müthiş hız, 2003’de de devam edecekti. Ancak, Irak savaşı turizme bir miktar gölge düşürdü, yabancı turist geliş hızını düşürdü.  
 
Bu gelişmeler, işin görünen tarafını oluşturuyor. Bir de çok fazla öne çıkmayan, sektör içinde yaşanan önemli gelişmeler de var. Irak’ta yaşananlar bu cephede de kendini hissettirdi. Özellikle de yabancı yatırımcılar açısından ortaya çıkan güçlü eğilim bir miktar darbe yedi. Ancak, yatırım ve işletme alanında yaşanan hareketlilik hızını kesmedi. Türkiye’ye yönelik ilginin devam ettiği, yapılan anlaşma ve görüşmelerin yanı sıra ön araştırmalarda da kendini ortaya koyuyor.  
 
Örneğin, özellikle uluslararası otel zincirleri, Türkiye’deki otellerin işletmesine büyük ilgi duyuyor. Hatta bazı turizm yetkilileri bu konudaki talebi “Adeta kuyruk var” diye tanımlıyor. Bu talep özellikle İstanbul’da yoğunlaşıyor. Diğer büyük illere ve turizm bölgelerine de büyük ilgi var.  
 
Dünyanın dev zincirleri arasında, Mövenpick, Starwood, Accor, Copthorne, Millenium, Marriott, Hyatt Regency, 6C Six Continent, Fairemont, Dorint Hotels, Four Seasons Türkiye’ye ilgi duyan zincirlerin başında geliyor. Bu önemli kuruluşlar, Türkiye’de otel ve turizm tesisi satın almak, işletme hakkı anlaşması gerçekleştirmek için aylardır çaba gösteriyorlar. Bazılarının ise Irak savaşının etkilerinin geçmesini beklediğine dikkat çekiliyor.  
 
İşletme hakkı için yarış  
 
Turizmin her olaydan etkilenen bir sektör olması, grupları, mülk satın almak yerine işletmeciliğine yönlendiriyor. Şu andaki ana eğilim de bu yönde. Yapılan anlaşmalarda işletme öne çıkıyor, böylece risk dağıtılıyor.  
 
Turizm konaklama tesisleri, kent ve tatil otelleri olmak üzere iki temel kategoride inceleniyor. Kent otellerinde İstanbul, Ankara ve İzmir’de öne çıkıyor. Kent otelleri ile ilgilenen işletme şirketleri arasında Mövenpick, Starwood, Accor, Copthorne, Millenium, Marriott, Hyatt Regency, 6C Six Continents, Fairemont, Dorint Hotels, Four Seasons kuruluşların girişimleri öne çıkıyor.  
 
Arttek Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Türkeri, “Türkiye’nin turizmden beklediği gelir her yıl artıyor. Yabancı yatırımcılarda bu gerçeği de göz önünde bulundurarak şimdiden iki üç markalarıyla burada olmak istiyorlar. Yurt dışındaki birçok grubun ilgisi var” diyor.  
 
Sırada yeni markalar var  
 
Uluslararası otel zincirleri genelde birden çok otel markasıyla faaliyet gösteriyor. Bu grupların belirli markaları Türkiye’de olsa da, başka markalarının da bu pazarda rekabete katılmasını tercih ediyorlar.  
 
Örneğin, Starwood’un Sheraton’la Türkiye’de yatırımları var. Fransız grup Accor ise Mercuri zinciriyle Türkiye’de faaliyet gösteriyor. Bunların yanı sıra, 6&C Six Continents’in Holiday Inn vee Marriot’un Ritz Carlton’la Türkiye’de işlettiği oteller var.  
 
Ama BVLGARI,  Novotel ve W Hotels gibi diğer markalarının önümüzdeki birkaç yıl içinde Türkiye’de olması bekleniyor. TRI Hospitality Consulting Turizm Danışmanı Mehmet Önkal şöyle konuşuyor:  
 
“Four Seasons, Çukurova Grubu ile Beşiktaş’da otel yapıyor. Le Meridien tek markalı bir grup ama yıllardır Türkiye’ye gelmek istiyor. Bazı gruplarla görüştüler ama sonuca ulaşamadılar. Mesela Salih Tatlıcı ile inşaat halindeyken görüştüler. Levent’deki ikiz kuleleri lüks otel yapmak istediler. Süzer Grubu’na Pera Palas için teklifte bulundular. Ama olmadı. Ben onlara İstanbul’da bir otel bulmaya çalışıyorum. Starwood Grubu’nun İstanbul’da oteli yok. Ankara ve Antalya’da Sheraton var. 1994 yılında İstanbul’dakini bıraktılar. Ama tekrar gelmeyi çok istiyorlar.”  
 
6C Six Continents’in İstanbul’da Holiday Inn oteli var. Ancak, grup Topkapı’daki Olcay Oteli ile anlaşmaya çalışıyor. Gerçekleşmesi halinde Olcay Oteli, ikinci bir Holiday Inn olacak.  
 
Uzakdoğulular da geliyor  
 
Kent otellerine ilgi gösterenler arasında Uzakdoğu’lu Shamgri-La da yer alıyor. Uzakdoğu’daki birçok ülkede oteli olan grup, Dubai’den sonra Türkiye’de de yatırım yapmak istiyor.  
 
Kuzey Amerika kökenli otellerin ise sırada olduğu belirtiliyor. Özellikle ekonomik olan dört yıldızlı otel grupları da İstanbul’da olmak istiyor. Bu gruplardan Cendant Co.’nun Türkiye’de hiç oteli yok. Ama şu anda kent otellerine talip. Yine Amerikalı Choise Grubu’da otel arayışında.  
 
Bütün bu grupların ilgileri konusunda Çelen Değerleme Merkezi Genel Müdürü Güniz Çelen şu bilgileri veriyor:  
 
“Farklı konuda iştigali olan gruplar tek otelleri varsa, kendileri işletmektense bir işletici ile anlaşarak daha büyük bir yatak arzının içine girmeyi yeğliyorlar. Bu anlaşmalar uzun dönemli sabit kira veya işletme anlaşması olarak iki ayrı kategoride oluyor. Bu anlaşmalar otelin satışında ciddi sorunlar yaratıyor.  
 
Anlaşmalar değeri düşürmek bir yana, tesisin ekonomik ömrünü de kısaltıyor.  
İşletme şirketleri arasında tur operatörü bağlantılı olanlarla Türk yatırımcı-işleticilerini en hızlı büyüyen grup olarak görüyoruz. Bugün işletme anlaşması yapacak tatil oteli bulmak çok kolay değil. Bu yüzden tatil otellerine yatırımcı ilgisi kent otellerine nazaran daha fazla.”  
 
Yatırımlar tatil yerlerine  
 
Uluslararası otel zincirlerinin yanı sıra, büyük tur operatörlerinin de Türkiye’ye yönelik yoğun ilgisi var. Onların zincirlerden farkı, işletmek değil, satın almak için geliyorlar. Bu gruplar arasında İspanya, Rusya ve Almanya kökenli şirketler var. Ayrıca, Türkiye’den tur  operatörleri arasında da otel satın almak isteyenlerin olduğuna dikkat çekiyor. Bir turizm danışmanı, “Pahsa, Öger ve Barcelo gibi tur operatörleri Antalya’dan Tekirova’ya kadar olan bölgede tatil oteli yatırımı planlıyorlar” diye konuşuyor.    
 
Bunun dışında işletme anlaşması ile Swissotel, Göcek’te büyük bir yatırım yapıyor. Four Seasons, Akdeniz’de yer aradığını anons etti. Aman grubunun da bağlantı yaptığı konuşuluyor. ABD kökenli bir yatırımcı grup da Belek’te golf oteli satın aldı.    
 
İşletme, kira ve satın alma anlaşması yapmak konusunda en aktif olan gruplar arasında Magic Life da var. Türkiye’de otel el değiştirmelerinin uluslararası pazara göre daha yavaş seyrettiğine değinen Çelen şöyle devam ediyor:  
 
“Türk yatırımcı için temel sebep kaynak sıkıntısı. Yabancı yatırımcı için, cazibenin düşük olmasının sebebi ise geri dönüşlerin ülke riskini barındıramaması. Üst gelir grubu için Türkiye popüler bir destinasyon olmadığından ancak  ‘mass tourism’ dediğimiz kitle turizmine konu oluyor. Buna bağlı olarak da yatak fiyatları çok düşük seyrediyor. Yatırımların artması için Türkiye’nin genelde konumlandırması ve imajının güçlendirilmesi için, çok ciddi pazarlama faaliyetleri yürütülmeli.”  
 
HERKESİN GÖZÜ İSTANBUL’DA  
 
Dünyanın neredeyse bütün büyük otel zincirleri, İstanbul’da en azından bir otelinin olmasını istiyor. Ancak, arsa ve finansman sıkıntısı büyük zincirlerin bu konudaki talebinin minimumda gerçekleşmesine neden oluyor. Çelen Değerleme Merkezi Genel Müdürü Güniz Çelen bu konuda şöyle konuşuyor:  
 
HERKESİN GÖZÜ İSTANBUL’DA Mövenpick, Sheraton, Starwood, Novotel, Copthorne ve Marriott gibi bir çok grup İstanbul’daki otellerle ilgileniyor. Yeni otel yatırımı olsa bu sayı daha da artırılabilir. Her uluslararası işletme zinciri otel listesine İstanbul’u eklemek ister.  Hatta işletme anlaşması yapabilmek için, yatırım kredisi bulmaya yardım etmek veya az da olsa yüzde 10-20 gibi yatırım ortaklığına dahi razı olanlar var.  
 
YABANCI LÜKS OTEL İSTİYOR Yatırımcı portföyüne baktığımızda ise, Türkiye’deki otellerin geri dönüşleri oldukça düşük olduğundan bu tür yatırımlar yabancı yatırımcıya çok anlamlı gelmiyor. Yabancı sermayenin ilgi duyduğu yatırım türleri sadece de-lüks kategorisindeki oteller olabiliyor. Bu ilginin bir sebebi de prestij.  
 
YABANCI İLGİSİ NE ZAMAN ARTAR? Bunun dışındaki alanlarda yabancılardan yüksek bir yatırım iştahı beklememek lazım. Ne zamanki İstanbul otellerinin oda satış fiyatı, diğer dünya kentlerindeki fiyat seviyesine gelir, ancak, o zaman yatırımcı ilgisi olacaktır. Emekli Sandığı otelleri de işletme anlaşması ile el değiştiriyor. Yabancıların yatırımcı olarak ilgisini Taksim Otelcilik’in satışa konu olan otelleri ile daha iyi anlayacağız.”  
 
YATIRIM DEĞİL, İŞLETME İSTİYORLAR  
 
Uluslararası Turizm Yatırımı Danışmanı Dr. Anthony Betts, dünya çapında faaliyet gösteren zincirlerin Türkiye’de işletmek için otel arayışında olduklarını söylüyor ve gözlemlerini şöyle anlatıyor:  
 
DEVLER TÜRKİYE’Yİ  İSTİYOR  
 
Büyük otel zincirleri Türkiye’ye işletmeci olarak gelmek istiyor. Franchising vermek istiyorlar ya da sadece şirketin işletmesini üstlenmeyi tercih ediyorlar. Mülkiyeti almak istemiyor. Yönetimde etkin olmak onlar için önemli. Bunu da nakit para koyarak yapmıyorlar. Bunun yerine alacakları hisseyi teknik hizmetler, operasyonun iyileştirilmesi gibi otele direkt olarak yatırıyorlar.  
 
ANKARA’YA ÖZEL İLGİ  
 
Bütün büyük gruplar aslında Türkiye’de faaliyet gösteriyor. İstanbul ve Ankara, iki büyük ve önemli şehir. Buralarda çoğunlukla varlar. Ama İstanbul’da olan bir grup, Ankara’da da varlık göstermek istiyor. Ayrıca birçok grubun birden fazla otel markası var. Türkiye’de diğer markalarının da yer alması önemli. Gelişimlerini burada devam ettirmek istiyorlar.  
 
DİĞER İLLERE DE İLGİ VAR  
 
Bu ilgi diğer şehirler içinde var. Türkiye, Avrupa Birliği’ne doğru ilerliyor. Ayrıca, iş turizmi de hızla gelişim gösteriyor. Mesela Fransız Accor’un Türkiye’de oteli var. Ekonomik oteller oldukça talep görüyor. Ayrıca bu grup şehir dışına otel yapmayı da avantajlı görüyor. Bunu geliştirici bir özellik olarak kabul ediyor. Holiday Inn, Topkapı’daki Olcay Oteli ikinci bir Holiday Inn yapmak istiyor. Bunun için anlaşma aşamasında. Four Season, Çırağan’ın yanında yeni bir otel yapıyor.  
 
TUR OPERATÖRLERİ SATIN ALMAYI TERCİH EDİYOR  
 
Büyük otel zincirleri, mülkü almaktansa, sadece işletmeci olarak faaliyet göstermek istiyor. Bu eğilimin arkasında riskten kaçınma isteği var. Her türlü felaketten anında etkilenen bu sektörde risk almamak oldukça önemli. Ancak, özelikle Türk kökenli olan tur operatörleri işletme yerine satın almayı tercih ediyor. Böylece yatak kapasitesini ellerinde bulundurmak istiyorlar.  
 
TRI Turizm Danışmanı Mehmet Önkal, bu tercihlerde “yatak stok”unun önemli rol oynadığını belirtiyor ve  şöyle devam ediyor:  
 
“Turizm, çok dalgalanabilen bir endüstri. Her türlü felaketten ilk önce etkilenir. Ama durum düzeltilince de hemen eski haline döner. Özellikle tur operatörleri, hele de Türk kökenli olanlar mülk sahibi olmak istiyorlar. Öger Tur her ne kadar Türk kökenli olsa da, aslında bir Alman şirketi. Onlar Akdeniz’de otel almak istiyorlar.  
 
Avusturyalı Gulet yine bu bölgede otel arıyor. İspanyol Barcelo istiyor. Bunun nedeni de buradaki yatak stoğunu kontrol etmek. Otelleri olmadığı zaman mal sahiplerinin eline bakıyorlar.  Kendi yatırımı olduğu zaman istedikleri gibi fiyatlandırma yapıp istedikleri gibi kullanabiliyorlar.  
 
Fransa ve Belçika’daki Paşa’da yine Türkiye’yi istiyor. İspanyol Thomas Quik otel satın almanın yollarını arıyor. Akdeniz’de mevsim uzun olduğu için Alanya’dan Tekirova’ya kadar her türlü otelle ilgileniyorlar.”