Ev-ofis ile ofis daha çok kazandıracak

Esas Holding’in gayrimenkul yatırımları, Şevket Sabancı’nın torunu Kazım Köseoğlu’ndan soruluyor. İngiltere’de yüksek kira getirisi olan AVM ve ofis satın alan Esas Gayrimenkul’ün yönetim kurulu üyesi Kazım Köseoğlu, “Bugün en kârlı yatırım aracı gayrimenkul. Getirisi diğer yatırım araçlarının üzerinde. Hala sektörde büyük fırsatlar var” diyor ve bu alana yatırım yapacaklara Kartal-Kurtköy hattı ile Kağıthane’yi öneriyor. Köseoğlu, önümüzdeki dönemde özellikle ofis ile ev ofis projelerinin daha yüksek getiri sağlayacağını da sözlerine ekliyor. Holding’in kurucusu Şevket Sabancı’nın en büyük torunu. Aynı zamanda Esas Gayrimenkul’ün yönetim kurulu üyesi. 28 yaşında olmasına rağmen holdingin yurtdışmdaki ve Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarını yönetiyor. Köseoğlu’nun yönettiği gayrimenkul portföyünün büyüklüğü yeni yatırım projeleriyle 300 milyon Euro’yu buluyor. “Çocukluğumdan beri gayrimenkul sektörüne ilgi duydum” diyen Köseoğlu, son 5 yıldır da aktif olarak sektörün içinde. ABD’nin en prestijli üniversitelerinden Brown’dan mezun olduktan sonra İngiltere’ye gidip ülkenin en ünlü gayrimenkul fonlarından F&C Reit’te 3 yıl analist olarak çalışmış. Fonun 600 milyon sterlinlik gayrimenkul alimini yöneten Köseoğlu, “Gayrimenkul en önemli zenginlik kaynağı. Avrupa’daki iş tecrübemde de varlıkların daha çok gayrimenkülden elde edildiğini gördüm ve bu alana ilgim arttı” diyor. Yatırım yapmak isteyenlere de getirisi diğer finansal enstrümanlara göre daha yüksek olan gayrimenkulü özellikle de ofis ile ev ofis projelerini öneriyor. Dedesi Şevket Sabancı’nın da gayrimenkul sektörüne girmesine vesile olan ve onun Londra’da çalıştığı fonla ortaklık yapmasını sağlayan Köseoğlu, “Gayrimenkul rahatlıkla fırsat yaratabileceğiniz bir alan. Eğer doğru fiyat ve doğru lokasyona yatırım yaparsanız sorun yaşamazsınız” diye konuşuyor. Ingiltere’de 223 milyon sterlinlik gayrimenkul satın alan, Türkiye’de ise ağırlıklı ofis projeleri hayata geçiren Esas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Kazım Köseoğlu ile sektördeki fırsatları ve yeni projelerini konuştuk:

Gayrimenkul sektörüne ilginiz nasıl başladı?
Çocukluğumdan beri gayrimenkule hep ilgi duydum. Ingiltere’de çalışırken de zenginliğin daha çok gayrimenkulden elde edildiğini gördüm. Üniversiteden mezun olduktan sonra da hep gayrimenkul sektörünün içinde oldum. Son 5 yıldır da sektörde aktif olarak çalışıyorum.~

Londra’da dünyanın en büyük gayrimenkul fonlarından birinde analist olarak çalıştınız. Yurtdışı deneyimini siz mi istediniz?
- ABD’de finans eğitimi aldıktan sonra Londra’ya master yapmak için gittim. Buradaki bütün iş başvurularımı gayrimenkul sektöründe çalışmak üzere yoğunlaştırdım. Daha sonra da dünyanın en büyük gayrimenkul fonlarından F&C Reit’te gayrimenkul analisti olarak işe girdim. Burada tam 3  yıl çalıştım. Fonun 600 milyon sterlinlik gayrimenkul alimini yönettim. Bu iş bana çok önemli bir deneyim kazandırdı. Satın alimini yönettiğim projeler hep ticari gayrimenkul alanında oldu. Daha sonra da Türkiye’ye dönüp aile şirketimizde çalışmaya başladım. Hala bütün vaktimi gayrimenkul sektörü ve yeni yatırım projeleri alıyor.

Esas Holding, sizinle birlikte gayrimenkul sektörüne girdi. Dedeniz Şevket Sabancı’yı gayrimenkul yatırımı yapmaya nasıl ikna ettiniz?
- Şevket Bey üniversiteyi okuduğu Ingiltere’de yatırım yapmak istiyordu. Ben daha Londra’da çalışırken, “Nasıl yapabiliriz, doğru insanları bulabilir miyiz” diye araştırıyordu. Daha sonra benim çalıştığım şirketle ve Ingiltere’nin diğer büyük gayrimenkul şirketlerinden Area Property ile ortaklık yaptık. Yaptığımız bu ortaklık sonucunda geçen yıl Ingiltere’nin 7 farklı şehrinde 9 ayrı ofis binası, 3 alışveriş merkezi ve bir alışveriş caddesini satın aldık. inşallah devamı da gelecek. Ingiltere’de hala global krizden dolayı gayrimenkul fiyatları çok makul düzeyde.

Bugüne kadar Esas Gayrimenkul olarak ne kadar yatırım yaptınız?
- Yeni faaliyet alanımız olan gayrimenkul sektörü için ilk aşamada 150 milyon Euro özsermaye, 150 milyon Euro da kredi alımı ile toplamda 300 milyon Euro’luk bir yatırım hedefliyoruz. Ingiltere odaklı gerçekleştirilen toplam yatırım miktarımız ise 223 milyon sterlin. Bu yatırımlarımız sonucunda elde ettiğimiz kira geliri yaklaşık 21 milyon sterlin seviyesinde.

Peki Türkiye’de gayrimenkulde hangi alanlara yoğunlaşacaksınız?
- Konuttan ziyade daha çok ticari gayrimenkulle ilgileniyoruz. Türkiye’deki ilk projemiz Kurtköy’de Sa-biha Gökçen Havalimanı’nın hemen yakınında inşasına başladığımız Aeropark. Bu proje ağırlıklı ofislerden oluşuyor. Ancak içinde konut da olacak. Bundan sonraki yatırımımız ise Kocaeli’nde. Burada AVM yatırımına başlayacağız. Önümüzdeki dönemde Anadolu şehirlerinde AVM yatırımları yapmayı planlıyoruz. AVM’leri kendimiz geliştireceğimiz gibi satın alma da yapabiliriz.

Gayrimenkul sektöründe sizi rakiplerinizden ayıran temel stratejiniz ne olacak?
- Aslında biz bir projeye başlamadan yüzde 40’ını kiralamayı hedefliyoruz. Bizi Türkiye’deki diğer gayrimenkul yatırımcılarından ayıran farkımız da burada... Genelde Türkiye’de yatırımcılar önce inşaatını bitiriyor sonra kiralamaya çalışıyor. Biz ise önce kiralayıp sonra yapıyoruz. Kurtköy’deki projemizde de bu şekilde hareket ediyoruz.~

2,5 yıl Ingiltere’nin en ünlü gayrimenkul fonlarından birini yönettiniz. Türkiye’de sektörü nasıl değerlendiriyorsunuz? Sektörde konut ve ofis talebini nasıl buluyorsunuz?
- Doğru fiyatlanan doğru lokasyondaki projelerde bu yıl hiçbir sıkıntı olmaz. Ancak benim açımdan
bazı projeler yanlış. Özellikle sektörde yanlış fiyata ve yanlış lokasyonlara çok sık rastlanıyor. “Sat-yap” işi sektördeki çok sayıda insanı cezbediyor. Halbuki rüzgar tersine dönerse yatırımcıların kenarda belli bir sermayesi olması lazım. Bu bana göre son derece yanlış. Sadece “sat-yap”a güvenerek iş planı yapmayı doğru bulmuyorum. En azından belli oranda sermayenin güvenlik için kenarda durması gerektiğine inanıyorum. Bu açıdan bakıldığında Esas Gayrimenkul’ün güçlü sermaye yapısı bizim için avantaj sağlayacak. Bana göre sektörün doğrusu da “yap-sat” ile “sat-yap” arasında bir dengede bulunuyor. Yüzde 100’ünü inşaat başlamadan satarsanız hiç para koymadan yapmış oluyorsunuz. Buna çok dikkat etmek lazım. Ancak şu anda sektörde geçen yıla göre daha sağlıklı bir talep var.

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere ne önersiniz? Hangi alanlarda fırsat var?
Dünyada baktığınızda servetlerin büyük bölümü gayrimenkul yatırımlarından yapılmış. Türkiye’de de hala gayrimenkul, fırsat sağlayabileceğiniz 3 sektörden biri. Eğer doğru fiyat ve doğru lokasyona yatırım yaparsanız sorun yaşamazsınız. Küçük yatırımcılara ise gayrimenkulde kesinlikle ofis ve ev ofis projelerine yatırım yapmalarını öneririm. Sonuçta gayrimenkul yatırımı yaparken kira getirisine bakmanız lazım. Ofislerin de şu anda kira getirileri konutlara göre daha yüksek. Özellikle ev ofis tarzı projeler daha hızlı satılıyor. Ancak burada da büyük ofisleri önermiyorum. Bunun yerine 150 veya 200 metrekarelik ofislere talep daha fazla olacak.

İstanbul’da yatırım yapmak için hangi bölgeleri daha avantajlı buluyorsunuz?
- Istanbul’da özellikle Kağıthane’yi hep çok beğendim. Biz de grup olarak bu bölgeye çok fazla baktık, araştırdık. Ancak buna rağmen bir türlü doğru proje bulamadık. Kağıthane kesinlikle İstanbul’un yükselen yıldızı. Bunun dışında Kurtköy ve Kartal hatlarını da gayrimenkul yatırımı yapmak için çok cazip buluyorum. Bunun dışında doğru yatırımı yaparken toplu taşıma ve ulaşım alanlarına yakınlık çok önemli.

Size göre gayrimenkulde doğru yatırımın formülü nedir?
- Yaptığınız gayrimenkul yatırımı yılda yüzde 6 civarında bir getiri getirebilirse çok doğru bir yatırımdır. Ofis yatırımlarında bu getiriyi yakalayabilirsiniz. Ancak konutta bu oran yüzde 3,5 ila 4’e kadar düşüyor. Ancak hala gayrimenkulün her çeşidi getirisi en yüksek yatırım araçlarının başında geliyor. Buna karşın diğer finansal araçlara baktığınızda şu anda böyle bir faiz getirisi yok. Faizler çok düştü. Faizlerin düşmesi gayrimenkule olan talebi artırıyor.