Hedefimizde B ve B üstü projeler var

Fer Yapı, İstanbul'un içinde yaptığı iki projeyle dikkat çekiyor. Sinpaş'la ortak yapılan ve ofis katlarından oluşan iTower Bomonti projesi, diğeri ise Boyner'in Altınyıldız fabrikasının yerinde yükselen Boyner ortaklı 962 dairelik IstWest projesi. İki projenin yaklaşık 200 milyon dolarlık bir yatırım değeri olduğunu belirten Fer Yapı CEO'su Ramadan Kumova, "Hedefimiz 5 yılda 2 milyar dolar ciro" diyor. İnşaat sektörünün deneyimli isimleri Muammer Saka, Fatih Karaca, Süleyman Kaya ve şirketin CEO'su Ramadan Kumova'nın ortaklığıyla 2010 yılında kurulan Fer Yapı, iki önemli projeyle sektörde yerini aldı. Şişli'deki iTower Bomonti ofis katlarından oluşan, yatırımcılar için birçok özelliği bir arada barındıran bir proje. Şirketin diğer bir projesi ise Boyner'in Yenibosna Kavşağı'ndaki Altınyıldız fabrikasının yerine yapılan IstWest. Hedeflerinin gayrimenkul piyasasında 5 yıl içinde ilklerden biri haline gelmek olduğunu söyleyen Fer Yapı CEO'su Ramadan Kumova, "Önümüzdeki 5 yıl içinde 2 milyar dolarlık bir ciro hacmine ulaşmayı, 10 içinde de sektörümüzde bölgesel bir güç olmayı hedefliyoruz" diyor.

Şişli Bomonti'de bir ofis binası olan iTower projesinden söz eder misiniz?
- Şirketimiz ilk projelerini hayata geçiriyor. ilk projemizde Sinpaş ile anlaştık. Onların Bomonti'deki arsaları için bir konsept geliştirdik. istanbul'da ilk ticaretin, ilk dış ticaretin Şişli'de başladığını, en iyi doktorların orada olduğunu, zamanın büyük şirketlerinin merkez ofislerinin Şişli'de bulunduğunu biliyoruz. Fakat Şişli'de orta ölçekli iyi şirketlerle, ihtisas alanları olan iyi profesyonellerin kendilerine ait pek ofis alanı yok. Türkiye'de ya içinde her şey olan holding binaları ya da içinde hiçbir şey olmayan apartmanlar var. İşte bu noktada biz de, öyle bir ofis yapalım ki, içinde bir holdingde olan her şey bulunsun dedik. Resepsiyon, karşılama, hobi odaları, restoran, bilgi teknolojileri bölümü, depolar, dinlenme odaları, vale parking gibi hizmetlerin olduğu bir konsept geliştirdik. 60 metrekareden 23 bin metrekareye kadar büyük müşteriler hedefledik. Sinpaş da bu konsepti beğendi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi yaparak işe başladık.

iTower Bomonti'nin özelliklerinden bahseder misiniz?
- Mimarisi Tago Mimarlık / Tatsuya Yamamoto ve Gökhan Altuğ'a ait. ilginç bir mimarisi var. Her katta 800 metrekarelik bir alan var. isteyen 60 metrekareden başlayarak istediği kadar alanı satın alıyor. Modüler bir ofis gibi düşünebilirsiniz. içinde bir back office var. Buranın amacı, müşterilerimizi zaman alan ayrıntılardan uzaklaştırarak, bazı yükleri üzerinden almak. Yemek, tatil, seyahat rezervasyonlarından tutun da çocuğu okuldan nasıl aldıracağınıza kadar pek çok hizmet veriliyor. Bir VIP lounge'umuz var. Ofisinizde misafirinizi ağırlayacak bir oda yoksa, binada bu işlevi gören bölümler, hobi odaları gibi oluşumlar var. Restoranımız her türlü yemek servisini yapıyor. Eğer bu özel oda talebiniz olursa bunu da karşılıyor. Spor salonu, ofis ihtiyaçlarının karşılandığı copy center, yeterli otopark alanı gibi olanakları mevcut. Projenin teslim tarihi ise 31 Aralık 2012.~

Özel hizmetler nasıl işleyecek?
- Her şirketin bir BT departmanı vardır. O zaman eğitimli elemanlar, server için özel bir oda gibi gereklilikler de oluşur. Biz iTower'da bodrum katlarına BT hizmeti, server odası, biriken dosyalar için depolama alanı yerleştirdik. Buralar bina işletmesini yapan şirketin kontrolünde olacak. Enerji verimliliği sağlayan sistemler kurduk. Eğer ofisinizde değilseniz ısıtma ya da soğutma için bir gideriniz olmayacak. Havalandırma ciddi bir operasyon maliyetidir. Biz bunu doğal ortamdan sağlıyoruz. Havayı dışarıdan alıyoruz içerinin iklimlendirmesini yapıyoruz. Bu Türkiye'de çok fazla uygulanan bir projelendirme değil. Kolay bir bina değil; tümüyle cam. Binanın işletmesinin ise İngiliz-Türk ortaklığı olan bir firma olan Kuzeybatı yapacak. Aynı zamanda kiralama süreçlerini de yönetecekler. Bu projeyi biz 1 Mart'ta satışa çıkardık. Çok hızlı bir şekilde projenin yüzde 60'ından fazlasını sattık. Küçük kullanıcılar alt katları, prestijli olanlar üst katları aldı. iyi bir iş çıktı ortaya.

Fiyatları nasıl belirlediniz?
- Burada yön ve cephe çok önemli. Haliç'e mi yoksa Boğaz'a mı bakıyorsunuz? Elbette yükseklik de önemli bir faktör. Çünkü manzara büyük avantajdır. Bütün bunlara göre fiyatlarımız 4 bin 500 dolar ile 7 bin 500 dolar arasında değişiyor. Lansmandan sonra çok hızlı bir şekilde satmaya başladık. Bunda başarılı olacağımızı biliyorduk çünkü bu Türkiye'de bir ilkti. Mart ayından bu yana yüzde 30 prim yaptı.

Buradaki hizmetlerden yararlanmak yatırımcıya neye mal oluyor?
- Bazı hizmetler zorunlu, aidatlar yüksek değil. Diğer hizmetler için Back-up ile anlaştık, ona da ayda 100 TL ödeniyor. Aidatlar çok yüksek olmuyor. Bir restoranda ne kadar ödüyorsanız binadaki restorana da benzer bir fiyat ödenecek. iTower, hizmet almaya ihtiyaç duyan yatırımcılar için ideal bir çözüm olacak.

iTower'm yatırım bedeli ne kadar?
- Arsa hariç 35 milyon dolar bir yatırım giderimiz var. Yakınımıza yeni bir üniversite kampüsü yapılıyor, binada kat bahçelerimiz var ki, özellikle sigara içenler için iyi bir çözüm. Rüzgar ve güneş panelleri var. Kısaca buradaki kira değerleri de yüksek olacak. Biz yaptıktan sonra bizi taklit edenler oldu. Öncülük yaptık yani. Mimarimizdeki özellikler ve bundan kaynaklı ek maliyetler oldu. Eşdeğer bir binaya göre 7-8 milyon dolar fazla harcama yaptık. Bunun nedeni de etkileyici bir görsel estetik elde etmekti. Bizim ilk projemiz olduğu için çok özen gösterdik açıkçası.

Bir de konut projeniz IstWest var. Bu projeyi anlatır mısınız?
- Projemizi Yenibosna Kavşağı olarak bilinen mevkide, Boyner'in Altınyıldız fabrikasının olduğu arazide yapıyoruz. Boyner, sanayi tesislerini artık şehir dışına doğru taşıdığı için bu araziyi değerlendirmeyi zaten istiyordu. Cem Boyner, çeşitli gruplarla görüşmüş ama anlaşamamış. Ben kendisine ulaştım, isteklerini öğrendim, işimizi nasıl yaptığımız anlattım, onu ikna ettim ve birlikte bu projeye girdik. Mimarisi için uluslararası bir yarışma açtık. DB Mimarlık'la, yani Bünyamin Derman ile çalışmaya karar verdik. Şehirle bütünleşen, kendi içine kapanan aynı zamanda kendi içini açan bir yapı istedik. Havaalanına çok yakın, İstanbul'un en değerli bölgelerinden biri. Dış taraflara 1+1 ya da stüdyo daireler kurduk. Bunlar daha ziyade Anadolu'dan gelen, havaalanını sık kullanan ve de bölgedeki üniversite öğrencilerinin ailelerine yönelik. İçerideyse genellikle 2+1, 3+1, 4+1 den oluşan daha çok aile yaşamını destekleyen üniteleri koyduk. Bunların hemen altlarına restoranlar ve kafeler koyduk. Bir de meydan yaptık. Burada da eczane ve bankaların olduğu bir alan düşünüyoruz. Dış cephede kompozit bir malzeme kullanıyoruz. Ahşap görünümlü bu malzeme onun kadar bakım gerektirmiyor ama estetik bir değer katıyor.~

Burada ne kadar bir yatırım maliyetinden söz edebiliriz?
- Arsa hariç yaklaşık 170-180 milyon TL'dir.

Toplam kaç konut olacak burada?
- Farklı metrekarelerde 962 daire olacak. 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 olmak üzere 5 tip var ama bunlar da kendi içinde farklı büyüklükte olacak biçimde çeşitleniyor. Biz 26 Nisan'da lansman yaptık ve bir hafta sonra satışa çıkmayı planlıyorduk. Ancak daha ertesi gün satış ofislerimiz dolmaya başladı. Oysa daha maket de yoktu, örnek daire de yoktu. Sadece basın için hazırlanan kataloglar vardı ve onlarla satış yaptık. ilginin kaynağı tabii ki lokasyondu. Biz projeyi iki etap halinde satıya çıkarıyoruz. Şu an yüzde 60'ın üzerinde satılmış durumda.

Metrekare fiyatı nedir?
- Konumuna göre 4 bin-4 bin 700 TL arasında değişiyor. Bölgenin ihtiyacı olan sosyal alanları, kafe ve restoranların olduğu yiyecek-içecek bölümlerini dışarıdan gelen insanların da ulaşabildiği yerlere koymak istedik. Rüzgar testlerini yaptırdığımız bu alanın bir özelliği de rüzgara kapalı olması. Yani yaz-kış dışarısı kullanılabilir durumda. Banka ve eczanelerin de olacağı bir bölüm de olacak. Bu projemiz de şimdiden yüzde 30'a yakın bir prim yaptı. Evlerimizi 31 Aralık 2013'te teslim edeceğiz.

" YENİ HEDEFİMİZ 5 YIL İÇİNDE 2 MİLYAR DOLARI YAKALAMAK"
Önümüzdeki 5 yıl içerisinde şirketiniz nerede olacak?
5 yıl içerisinde 2 milyar dolarlık bir ciroya ulaşmayı tahmin ediyoruz. Çok standart bir gerçek var. Konum çok önemli. Biz şirket olarak istanbul dışına çıkmak, rekabete çok açık alanlarda proje geliştirmek ya da sosyal konut islerine girmek istemiyoruz. Biz şehrin merkezinde, merkezine yakın yerlerinde, insanların yaşamlarını kolaylaştıran ve güzelleştiren konut projeleri yapacağız. B ve B üstü projelerle devam edeceğiz. Katma değeri yüksek bina üretmek istanbul dışında zor.

"YA YURTDIŞI YA İSTANBUL"
ÜST GELİR GRUBU ÖNEMLİ
Kendi kulvarımdaki şirketler için söylüyorum; herseyden önce arsanın değeri çok önemli. Arsanız 1 değil, sıfırsa, bundan sonraki değeri de maalesef sıfır olacaktır. Eğer bizim gibi üst gelir grubuna hitap eden şirketler, daha düşük sınıflı isler yaparsa, misyon, vizyon ve kadro gibi özellikler bozuluyor.
ANADOLU'DA İŞ ZOR
Biz yurtdışından çok fazla fonla, firma ile görüşüyoruz. Bu anlamda projelerimizi yurtdışına taşıyabiliriz. istanbul dışı Türkiye'de konut fiyatları tutunabilir değil. Anadolu'ya çıktığınız zaman elinizdeki is ne kadar lüks olursa olsun, onu değerine satamıyorsunuz. En fazla metrekaresi 2 bin- 3 bin TL civarında satılabiliyor. Dolasıyla Anadolu'da katma değerli konutlar, binalar üretmek zor. Ben projelere çok fazla yatırım yapıp para harcıyorum ama istanbul'da bunun karşılığını alacağıma inanıyorum. Bizim için ya yurtdışı ya da istanbul.