Proje sayısı çok talep şüphemiz var

Aziz Torun, iş dünyasının son yıllarda adını duyduğu, Torun­lar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (TGYO) halka arzı nede­niyle yakından tanıdığı iş adamların­dan ... Ticaret, alışveriş merkezleri işletmeciliği, gıda ve inşaat alanla­rında faaliyet gösteriyor.İnşaat alanındaki ilk işi Toray İn­şaat idi. 1996 yılında kurulan bu şir­ket, 2008 yılının başında Torunlar GYO adını aldı. Şu anda Türkiye'nin en geniş portföylerine sahip kurum­larından biri olarak öne çıkıyor. Alışveriş merkezi, konut ve rezi­dans ağırlıklı projeler yürüten To­runlar, 2011 yılına iddialı projelerle giriyor. Şirketin Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, bu projelerini ve inşaat sektörünü bizim için değer­lendirdi:

Torunlar inşaat'm büyüklüğü ne kadar?
2008'de SPK onayıyla gayrimen­kul yatırım ortaklığına geçen Torun­lar GYO, bugün 2 milyar TL değeri olan gayrimenkullere sahip. Bunun içinde konut, ofis ve alışveriş merke­zi yatırımlarımız yer alıyor.

Şimdiye kadar kaç proje gerçekleş­tirdiniz?
Torunlar GYO, 2 milyar TL de­ğeri olan gayrimenkullere sahip bü­yük bir şirket. Bursa Zafer Plaza'yı yaptık, Ankara Ankamall'da büyük hissedarız, Antalya'da Depo Outlet Center, İstanbul'da Nish projeleri de yine şirketimize ait. Bugün en son projemiz olan Torium Alışveriş Merkezi, konsepte ve mimari özelliklere sahip bir proje. Şimdiye kadar AVM'lerde yeme, iç­me ve eğlenme oranı yüzde 10'u geçmiyordu, biz yeni açtığımız Torium'da bu anlayışı değiştirdik. Artık Torium'da bu oranı yüzde 25, 30'lara yükselttik. "Alışveriş merkezi" anlamı yerini, "yaşam merkezi" ne bırakıyor. Biz de alışveriş merkezine genel olarak en yüksek yatırımı yapan marka olarak, insanların keyif alacakları birçok şe­yi bir çatı altında birleştirdik. Bilgi ve birikimimizi Torium'a aktardık, hatta bir ilki gerçekleştirerek snow parkı açtık.

Diğer projelerinizde durum nedir?
İstanbul'daki en önemli projele­rimizden biri olan Nish İstanbul, havaalanı Kuyumcukent'in hemen E-5 tarafında yükseliyor. Projemiz, 1'i residans, 4 bloktan oluşuyor. Bunların hepsini tamamladık, şu anda teslim ediyoruz, dairelerin bü­yük çoğunluğu satıldı, satışlarımızın yüzde 95'ini tamamladık. Nish İstanbul, standartları olduk­ça yüksek bir proje. Ortada açık bir çarşının yanı sıra, restoran ve kafeler bulunuyor. Proje, lokasyonu iti­bariyle de büyük avantajlara sahip. Biz projeye başladığımızda metrekare fiyatı 2 bin 500 TL idi, şimdi 4 bin 500 TL'den satılıyor. Niş istanbul'da daire fiyatları ortalama 225 bin TL'den başlıyor ve 500 bin TL'ye ka­dar çıkıyor. Bursa Koru Park ise iki etaptan oluşan özel bir proje. Biz Bursa'da bu anlamda bir değer yarattık. Çün­kü, projenin konumlandığı bölge yerlilerin tercih ettiği, birinci dere­ceden bir lokasyon değildi. Biz Koru Park'a alışveriş merkezi, konut ve özel sosyal tesisler yaptık. Mesela Bursa'nın en modern spası koru Park'ın içinde yer alıyor.

Bu sıralar gayrimenkul alacaklara neler önerirsiniz? Nasıl bir yol izlemeli­ler?
Şu anda etrafta çok büyük bütçe­lere satılan çok proje var. Geniş an­lamda bakmak ve bu kadar çok tale­bin olup olmadığını iyi analiz etmek gerekiyor. Bir anlamda kentsel dönüşüm anlamına gelen bu projelerde yaşa­maya büyük bir ilgi var. insanlar ar­tık mahallerinde değil sitelerde ya da sosyal altyapısı ve güvenliği olan yerlerde yaşamayı tercih ediyor. Ayrıca geniş kredi imkanları ve düşen faizler de ev alma imkanlarını arttırdı. Böylece son yıllarda konut satın alma talebi yükseldi. Bunun yanı sıra belli bir tasarrufu bulunup gayrimenkule yatırım yap­mak isteyenler de var. Üstelik bunla­rın sayısı hiç de az değil. Mesela, Nish istanbul'dan konut satın alanlar ara­sında yaptığımız ankette, yüzde 52'sinin oturmak için değil, yatırım amaç­lı aldıklarını saptadık. ~
Mantıklı bir şekilde düşündüğü­müzde, konut her zaman hesapladı­ğınız biçimde kazandırmayabilir. Son aylarda artması gerekirken kira­ların düştüğünü biliyoruz. O zaman yatırımcının, uzun vadede başka enstrümanları da analiz etmesinde fayda var.

Başka enstrümanlardan kastım ne­dir?
Böyle bakınca, GYO'lar artık çok şeffaf ve güvenilir hale geldiler. Şir­ketler doğru bilgileri SPK'ya vermek zorunda. Bu şeffaflık borsada olan şirketlerimiz için de geçerli. Yatırım­cının, gayrimenkule ayıracağı tasar­rufunu, yurtdışında olduğu gibi bu­rada da yatırım fonlarına yönlendir­mesinde fayda olduğunu söyleyebili­rim. Gayrimenkul her zaman gelecek için doğru bir yatırım olmayabilir, borsadan hisse almalarında ve başka enstrümanlarla değerlendirmelerin­de yarar var. Bugün Aziz Torun ola­rak bir yatırım yapmak istesem, ör­neğin 500 bin liram olsa, bir kısmını gayrimenkul hisselerinde değerlen­dirirdim. Burada önemli olan, hisse senedi alacağın ve yatırım yapacağı­nız gayrimenkulün gelecekte size ne getirip ne getirmeyeceğini iyi hesap­lamaktır.

 2011'de ve önümüzdeki yıllardaki projelerinizden detaylı olarak bahseder misiniz?
Mall of istanbul adlı karma pro­jemiz, 2011'in yeni projeleri arasın­da yer alıyor. Alışveriş merkezi, 1000 adet konut ve ofis olan bu yeni pro­jeyi, kendi içinde tam anlamıyla bir dünya olarak nitelendirebiliriz. Mahmutbey gişelerine gelmeden tam kavşak noktasında yer alan Mall of istanbul, muhteşem mimarisiyle özel bir proje olacak. Yeşil ve peyzaj alanları, havuzu ve teraslarıyla fark yaratacak. Mall of istanbul, şehrin siluetini değiştirecek bir proje olacak. Bulunduğu bölgeye değer katacağını ve kentsel dönüşüme katkıda buluna­cağını düşünüyorum. Buradaki yatırım tutarımız 385 milyon doları bulacak. 2013'ün so­nunda alışveriş merkezini açmayı ve daireleri teslim etmeyi planlıyoruz. Buradaki daire fiyatları, müşterinin alabileceği ölçüde olacak. Oradaki talebi ve getiriyi göz önünde bulun­durarak, rakiplerimize bakarak uy­gun bir fiyat aralığı belirleyeceğiz. Fiyatlar, ocak ayında açıklanacak.
Bursa'da Koru Park'ın 3. Etap projesi yine 2011'de başlayacakları mız arasında yer alıyor. Biz Koru Park'ı 2 Etap olarak tamamladık. 700 dairenin bulunduğu projede ço­ğunluk satıldı, şimdi artık son etaba başlayacağız.

Bazı konut projeleriniz şehrin biraz dışında konumlanıyor, özellikle mi ter­cih ediyorsunuz?
Tabii, arazi geliştirmek bir öngörüdür. Arsa maliyeti bir inşaat­çı için en önemli faktördür. inşaatı­nı belirleyen en önemli etken arsa maliyetidir, arsa maliyeti çok yük­sek olursa rekabetçi olamazsınız, o zaman şehrin ortasında böyle bir fırsatı beklemek zorunda kalırsınız. Şehrin gelişen taraflarını da belirleyip proje üretmek zorundasınız. Bu yüzden hem büyüyen şehri gözet­meli hem de ihtiyaçları göz önünde bulundurmalısınız. Bizim en önem verdiğimiz hususlardan biri de top­lu taşıma; bunun ulaşabildiği yer­lerde konumlanmak hayatı kolay­laştırıyor.

Konut piyasasında genel olarak bir hareketlenme var, bu satışlara nasıl yansıdı?
Bu konuda biz çok tedbirliyiz. Her yerde proje var ve daire sayıları da oldukça yüksek. Bu kadar projeye talebin sürekli olacağı konusunda bizim şüphelerimiz var.Ayrıca beklenmedik krizler de olabilir. Gayrimenkul yatırımı yatı­rımcı ve inşaatçı için oldukça riskli­dir. Bu yüzden her iki tarafın da ödeyebileceği ve satabileceği ölçü­lerde projelerde yer alması gereki­yor. Bu kadar çok projenin olması, düşük faizli ya da inşaatçı tarafından sağlanan ödeme kolaylıkları talebi artırıyor ama yine de ileride sıkıntı olabileceğini hesaba katmaları gere­kiyor.

Projelerin bulunduğu lokasyona si­zin bir katkınız var mı Torunlar GYO olarak?
Koru Park, bulunduğu bölgenin çehresini değiştirdi, etrafındaki bi­naların değeri arttı. Gelir düzeyi dü­şük yerlisine istihdam sağladık, alış­veriş merkezinde yaklaşık 2000 kişi çalışıyor, görselliğe baktığımızdan mimarisiyle renk kattığına inanıyo­ruz. Zafer Plaza'nın etrafındaki oku­lu ve karakolu restore ettik, Torium'un hemen yanındaki meslek li­sesine de bilgisayar sınıfı yaptık. Git­tiği yerde sosyal sorumluluklarını da yerine getiren bir şirket politikası var Torunlar GYO'nun.