Talep arzdan canlı

TOKI, son dönemdeki konut atağıyla dikkat çekiyor. Toplu Ko­nut İdaresi (TOKI) Başkanı Er­doğan Bayraktar, Türkiye'de hukuki altyapısı kurulmuş olan mortgage sis­teminin yurtdışından farklı işlediği görüşünde. Yurtdışında daha çok alt gelir gruplarını içeren mortgage sis­teminin Türkiye'deyse alt gelir grup­larına hitap etmediğini belirten Bay­raktar, "Mortgage sistemi Türkiye'de tam olarak uygulanmalı mı" sorusu­na, "Türkiye'de bugün konuyla ilgili asıl gündem, satın alma gücü olma­yan alt gelir grubu ile yoksul grupla­rın barınma sorunu için kalıcı ve sü­rekli bir çözüm üretilmesi gerekliliği­dir" yanıtını veriyor. Bayraktar, bu noktada da TOKI'ye büyük görevler düştüğünü belirtiyor. Talebin arzdan canlı olduğunu söyleyen Bayraktar, Türkiye'de konut fiyatlarının bir süre daha artacağı, ancak belli bir doygun­luğa ulaşınca da gevşemeye başlaya­cağı düşüncesinde.TOKI Başkanı Erdoğan Bayrak­tar, mortgage sistemi ve konut piyasasıyla ilgili sorularımıza şöyle yanıtlar verdi:

Genel olarak değerlendirirsek, kriz­den sonra dünyada mortgage piyasası to­parlandı mı?

Mortgage piyasasını genel olarak değerlendirdiğimizde, krizin dünya­daki etkilerinin azaldığı görülüyor. Ama denetleme dahil kurumsal altya­pının yeniden gözden geçirilmesi gündemi halen var. Kredi kuruluşları ve bankaların likidite sorunları da de­vam ediyor. Reel sektörün ve mali pi­yasaların, krizi bütünüyle hangi süre­de atlatacağı hakkında bir öngörüde bulunmak bu aşamada zor.

Bundan sonra mortgage piyasasını bekleyen süreç nedir? Riskler ve fırsat­lar var mıdır? Bu konuda neler yapıla­bilir?
Yaşanan söz konusu finansal kriz­le özellikle gelişmekte olan ülkeler, piyasalarının ne kadar kırılgan olabi­leceğini yakından izledi.Aslında bu krizden, mortgage piyasasının nasıl düzenlenmesi gerektiğine ilişkin çok önemli sonuçlar ve dersler çıkarılma­lı.Bu durum krizin yarattığı bir fırsat olarak da değerlendirilebilir. Sistem içinde oluşturulacak kredi mekaniz­malarının ülkenin mali altyapısıyla uyuşması gerekiyor. Ayrıca konut pi­yasası ve mortgage piyasasının çok dikkatli bir şekilde bir arada çalıştırıl­ması da lazım. Kriz yönetiminin öne­mi kavranmalı.

Türkiye'de tam anlamıyla dünyada uygulandığı şekliyle bir mortgage uygula­ması yok. Bunun nedenleri neler?

Ülkemizde de aslında bu uygula­manın hukuki altyapısı tamamlandı ve bankacılık sektöründe kredi sunu­muna başlandı. Ancak bizde farklı bir durum var. Dolaşımdaki konut kredileri büyük çoğunlukla orta-üst ve üst gelir grupları tarafından kulla­nılan krediler. Oysa gelişmiş dünya uygulamalarında, konut finansman sistemi alt gelir gruplarını da içine alıyor. Bizdeyse mortgage sisteminin altyapısını oluşturan mevcut banka kredi sistemi, ihtiyaç sahiplerinden çok orta ve üst gelir gruplarının ço­ğunlukla yatırım amaçlı olarak satın almayı hedefledikleri gayrimenkule yönelik. Bu anlamda bu yeni konut fi­nansman sistemi, yurtdışında geniş kesimlerin başarıyla faydalandıkları uygulamalardan hedef grupları itiba­rıyla farklı. ~

Türkiye'de mortgage uygulamasının tam olarak uygulanmaması, son krizde Türkiye'ye nasıl yansıdı?

Mortgage sisteminin başarılı ol­duğu ülkelerde, sistemin teknik bir kurgusu var. Bu kurgu, "enflasyon ve faiz oranlarının düşük olması ve orta­lama gelir düzeyinin kredilerden ya­rarlanabilecek yeterlilikte olması" üzerine kurulu. Türkiye'de ise henüz bu durum yok. Dolayısıyla Türki­ye'de, düşük maliyetli konut üretimi ve sunumunun önemi karşımıza çıkı­yor. Bu tablo, kriz döneminde de belirginleşti ve erişilebilir konut sunumundaki ihtiyaçlar daha da arttı.

Önümüzdeki dönemde sizce mortgage sistemi tam olarak Türkiye'ye uygu­lanmalı mı?

Türkiye'de bugün konuyla ilgili asıl gündem, satın alma gücü olma­yan alt gelir grubuyla yoksul grupla­rın barınma sorunu için kalıcı ve sü­rekli bir çözüm üretilmesi gerekliliği. Bu noktada, gerçek ihtiyaç sahipleri ödeyebilirlik kriterlerine TOKI'nin uygulamalarıyla erişebiliyor. Artık ko­nut sektörü için sürdürülebilir kay­nak yaratmak, konut finansmanının kurumsallaştırılmasını sağlamak ge­rekiyor. Kurumsallaşma, bu sektörü sermaye piyasaları içine dahil etmek­le hızlandırılabilir. Böyle bir ortamda mortgage sistemi de aşamalı olarak etkin hale getirilebilir. Ancak uygun makroekonomik koşullar ve siyasi is­tikrarı unutmamak gerekiyor.

Türkiye'deki konut sektörünü bu aşa­ madan sonra bir risk bekliyor mu? Eko­nomik krizin etkileri, Türkiye'de konut piyasasında bundan sonra nasıl görüle­bilir?

Türkiye'de konut sektörü dünya­da yaygın olarak hissedilen ekono­mik krizden etkilendi. Ancak bu etki, TOKI konutlarından faydalanan kişi­lerin geri ödememe oranlarının üst düzeylere çıkması şeklinde belirginleşebilir. Ancak bu durum da olası görünmüyor.  Tabii yine de tüm finansal ku­rumların dünyadaki ekonomik geliş­meleri yakından izleyerek pozisyonla­rını iyi ayarlaması ve yatırım planları­nı gözden geçirmesi önemli.

Şu anda konut sektörü olması gere­ken yerde mi? Fiyatlar açısından bakar­sak önümüzdeki dönemde trend nasıl olabilir?

Dünyadaki global krize rağmen şu anda çoğu kişi, mevcut piyasa ko­şullarının ev alımı için uygun olduğu­nu düşünüyor. Öyle ki, son üç yılda Türkiye'de konut arzı ikiye katlanma­sına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü ta­lep, arzdan canlı durumda. Fiyatlar giderek artıyor, hatta daha da yükse­lebilir. Ancak gelecekte, birikmiş ko­nut talebi karşılanınca konut fiyatla­rının gevşemesi gündeme gelecek.

Konut sektörünü geliştirmek için yeni proje ve çalışmalarınız var mı?

Göreceksiniz, TOKI tarafından oluşturulan konutlar, mortgage mo­deli için önemli bir katkı sağlayacak. TOKI'nin konut kredi modelinin sü­rekliliğinin sağlanması, mortgage sis­teminde ikincil piyasa ayağının geliş­tirilmesi açısından da büyük önem ta­şıyacak. Bu şekilde her gelir seviyesi­ne hitap edebilen, kurumsal bir ko­nut finansman sistemine geçiş hızla­nacak.