Yükselen bölgeler

Özellikle kira getirisi yüksek semtlerdeki gayrimenkuller talep görüyor. Cihangir, Levent, Maslak, Yeşilyurt, Yeşilköy, Ataköy, Florya, Şişli, Acıbadem ve Ataşehir gibi merkezi semtler kira getirileriyle yatırımcıları cezbediyor. Bu semtlerde özellikle stüdyo, 1+1 ve 2 + 1 daireler tercih ediliyor. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışa rağmen inşaat şirketlerinin devam eden projeleri ve ellerinde bulunan stoklara yönelik uyguladıkları kampanyalar, konuta yatırım yapmak isteyenlerin iştahını kabartıyor. Elinde bir miktar birikmiş parası olanlar, yine en cazip yatırım aracı olarak gördüğü gayrimenkulü seçiyor. Özellikle de kira getirisi yüksek bölgelerden alım yapmayı hedefleyen gayrimenkul yatırımcıları, son dönemde özellikle stüdyo, 1+1 ve 2 + 1 dairelere ilgi gösteriyor. Yatırımcı için, cazip kira getirisi olduğunda istanbul Avrupa Yakası'nda Cihangir, Şişli, Levent, Maslak ile Ataköy, Yeşilyurt, Yeşilköy, Florya hattı öne çıkıyor. istanbul Anadolu Yakası'nda ise Acıbadem, Altunizade, Ataşehir, Kozyatağı, Kalamış-Suadiye sahil şeridi kira getirisi yüksek olan bölgeler olarak sıralanıyor. Bu semtlerde fiyatların diğerlerine oranla daha fazla artış göstermesinde, gelişmekte olan bölgeler içinde yer almaları ve yeni ulaşım ağlarına yakınlıkları etkili oluyor. Ayrıca bazı ilçelerin merkezi konumda bulunması ve bu semtlerde yapılan yeni projelerin de kiralık fiyatlarında dikkat çekici artışlar yarattığını belirten Turyap Pazarlama Koordinatörü Özgül Erdoğan, "Örneğin istanbul'da son yıllarda yapılan tüneller, bağlantı sağladıkları semtlerin fiyatlarında ciddi etkiler meydana getirdi. Metrobüs hattı ve metro hattı da ulaşımı kayda değer bir şekilde kolaylaştırdığı için bu güzergah üzerindeki konutlar da son yıllarda daha çok tercih edilir hale geldi" diyor.

Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

POTANSİYEL BÖLGELER
3-5 yıl sonra Avrupa Yakası'nda Bomonti, Kağıthane, Maslak, Sarıyer, Güneşli, Beylikdüzü'ndeki konutların, Anadolu Yakası'nda ise Çekmeköy, Bostancı-Maltepe-Kartal hattındaki ve Ataşehir-Şerifali bölgesindeki konutların kira değerlerinde ciddi artışlar beklendiğine de değinen Erdoğan, "Özellikle yeni yapılacak metrobüs ve metro hatlarının geçeceği güzergahta bulunan semtlerin fiyatlarında proje öncesi ve sonrasında yüzde 25-30 seviyelerinde ciddi anlamda fiyat farkı yaşanır. Bu nedenle yatırımcılara özellikle yeni ulaşım ağlarını dikkate alarak yatırım yapmalarını öneriyoruz" diyor. Gelecek dönemde kira getirisi-nin artacağı bölgeler arasında Başakşehir, Ayazağa, Kayabaşı ve Kağıthane'nin de öne çıkacağını öngören Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, "Örneğin kapasitesi ile İstanbul'un en gözde merkezi olan ancak bugüne kadar nispeten ulaşım zorluğu öne sürülen Başakşehir bölgesi, özellikle yer altı ulaşımının yakında devreye girmesiyle bambaşka bir çehreye bürünecek. Dev projelerin birbiri ardına inşa edildiği bölgede kiralama fiyatları şimdiden yükselişe geçti. Kiralama fiyatlarında bu nedenle yüzde 15'lere varan oranlarda artış söz konusu" diye anlatıyor.~

KÜÇÜKLER TALEP GÖRÜYOR
TALEBIN YÖNÜ
Uzmanlar, iyi bir kira getirisi için yatırım yapmayı planlayanlara, ilk olarak gayrimenkulün satın alınacağı bölgenin, ikinci olaraksa o gayrimenkulün bulunduğu yapının bölgedeki lokasyonunu iyi analiz etmeleri tavsiyesinde bulunuyor. Son dönemde kiralık taleplerinin stüdyo, 1+1 ve 2+1 dairelere çok daha fazla olduğu gözleniyor. Çünkü yeni yapılanmakta olan bölgelerin pek çoğunun is merkezi olarak da gelişmelerinden ötürü çalışanlar, bu bölgelerde ikamet amacıyla ihtiyaçlarını karşılayacak optimum büyüklükte konut arayışına giriyor. Bu talebi gören yatırımcıların kiraya vermek için son dönemde bu tür dairelere yöneldiği gözden kaçmıyor.
ARTIŞ PARALEL DEĞİL
Emlak uzmanları da buna paralel olarak daire alanının büyüklüğü ve oda sayısı arttıkça kira geliri birebir aynı oranda artmadığı için yatırımcılara özellikle küçük ve orta tipteki daireleri tavsiye ediyor. Örneğin aynı sitede 200 metrekare 4+1 bir dairenin kira bedelinin, yine aynı sitedeki 100 metrekare 2+1 bir dairenin kira bedelinin tam 2 katı olması düşünülürken öyle olmuyor. Kira rakamında yüzde 50 ila 70'lik bir artısın söz konusu olacağı belirtiliyor.

MERKEZLER POPÜLER
Son yıllarda özellikle Beşiktaş, Mecidiyeköy, Şişli, Kadıköy ve Bakırköy gibi semtlerin merkezi bölgelerindeki kira gelirlerinde de geçen yıllara göre yüzde 20 oranında bir artış yaşanıyor. Bu artışta bazı faktörler rol oynuyor. Bunların başında ise yüksek satılık konut fiyatları geliyor. Şöyle ki 2010 yılındaki düşük konut kredisi faizleri nedeniyle pek çok kişinin 'kira ödemek yerine kredi ile ev satın alır, kredi öderim' psikolojisine girdiği, ancak son dönemde fiyat artışları nedeniyle bu trendin tersine döndüğü gözleniyor. Buna bağlı olarak kiralık talebindeki artış, özellikle ulaşım kolaylığı olan merkezi semtlerdeki kiralık fiyatlarını artırıyor. Öte yandan iki yıl önce uygun fiyatlı ödeme koşullarıyla ev sahibi olan kesimin de ulaşım zorlukları, sosyal yaşam imkanlarının darlığı gibi nedenlerle tekrar merkeze dönme eğiliminde olduğunu söyleyen istanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası Başkan Yardımcısı Nizameddin Aşa, bütün bu nedenlerin özellikle istanbul'un merkezi ilçelerindeki kiralık konut fiyatlarının yükselmesine neden olduğunu belirtiyor. Yatırımcılara kira getirisi yüksek olan bu merkezi bölgelerdeki rezidans ve konut projelerine yatırım yapmalarını öneren Aşa, şunları söylüyor: "Kira getirisi açısından bakıldığında öne çıkan bir bölge de Beyoğlu. Yapılan bir araştırma, bu semtin kendini en hızlı amorti eden semt olduğunu gösteriyor. Amorti etme açısından istanbul ortalaması 15-18 yılken bu rakam Beyoğlu'nda 10-12 yıla düşüyor. Özellikle son beş yılda bu bölgenin kira gelirlerinin çok ciddi oranlarda yükseldiği görülüyor. Öte yandan önümüzdeki beş yıllık dönemde kira geliri en çok artacak bölgelerin başında ise Ataşehir geliyor."~

KARTAL BİRİNCİ SIRADA
Reidin.com analistlerinin yaptığı 'İstanbul'da son 4 yılda kira artışının en çok olduğu semtler' çalışması ise Ocak 2009-0cak 2012 döneminde kira artışının en çok Kartal'da olduğunu gözler önüne seriyor. Ocak 2009'da Kartal'daki kiralık konut fiyatlarının metrekaresinin 4,73 liradan Ocak 2010'da 5,13 liraya, Ocak 2011'de 5,83 liraya, Ocak 2012'de ise 6,75 liraya yükseldiği görülüyor. Ümraniye ise bu sıralamada ikinciliğe oturuyor. Bu semtteki metrekare fiyatının Ocak 2009'da 5,13 lirayken Ocak 2012'de 6,75 liraya yükseldiği göze çarpıyor. Listenin üçüncü sırasında yer alan Ataşehir'de de kiralık fiyatlarında son dört yılda yüzde 26,54'lük bir artış dikkat çekiyor. Ataşehir'de Ocak 2009'da kiralık metrekare fiyatı 8,76 lirayken Ocak 2012'de bu rakamın 11,35'e yükseldiği gözleniyor. Büyükçekmece, Eyüp, Gaziosmanpaşa, Şişli, Bayrampaşa, Sarıyer ve Beykoz da kira artışının en çok olduğu semtler listesinde yer alıyor.

ÖZLEM BAY YILMAZ
obay@ekonomist.com.tr