Konutta Son Hesaplar

Kimse bu kadarını beklemiyordu. Bazı bankalar kredide faizleri yüzde 1’in de altına çekmişti. 2005 yılından sonra yeni yıla yönelik beklentiler de güçlüydü. Tahminler, 2006 sonunda 25 milyar YTL’lik konut kredisi düzeyinin yakalanacağı yönündeydi. İlk 5 ay rakamları da bunu destekliyordu. Ancak, mayıs ayı sonrasında piyasalarda yaşanan dalgalanmalar, konut satışlarını etkiledi. Bankalar şimdiden yıl sonu hedefini bir miktar aşağıya çektiler. Devamı ise gelişmelere göre gelecek.

Türkiye’de son birkaç yıldır büyük bir “konut patlaması” yaşanıyordu. Bunun sonucunda da konut kredileri hızlı büyüyor, bankalar arasında müthiş bir yarış gözleniyordu. 2004 ve 2005 yıllarından sonra büyümenin 2006 yılında da devam edeceği tahmin ediliyordu. Hedef, yılın 25 milyar YTL ile tamamlanması yönündeydi. Yılın ilk 5 ayında kullandırılan 7,2 milyar YTL’lik kredi de bunun işaretiydi. Ancak, mayıs ayından sonra başlayan dalgalanma hesapları bir ölçüde değiştirdi. Şimdilik bankacılar 25 milyar TTL’de 2 milyar YTL’lik indirim yaptılar. Bundan sonrası gelişmelere göre belirlenecek.

Gelişmeler aslında bankalar için çok da ani olmadı. Bu nedenle yıl sonu hedeflerinde çok ciddi değişiklikler yok. Ancak, yine de hemen her banka planlarını revize ediyor. 2005 yılından bu yana bankaların gelirleri içerisindeki payını artıran konut kredileri cephesinde hesaplar yeniden yapılıyor.

Capital’de bu ay Türkiye’nin önde gelen bankalarının, konut kredilerinden sorumlu genel müdür yardımcılarına son tabloyu sorduk. Önümüzdeki dönem faizlerin yönünün ne olacağına, konut şirketlerinin ve bankaların son yaşanan gelişmelerden nasıl etkilendiklerine, yıl sonu hedeflerinin nasıl değiştiğine yönelik görüş ve tahminlerini aldık.

Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ, Denizbank Bireysel Bankacılık Grubu Genel Müdür Yardımcısı Dinçer Alpman, Yapı Kredi Bankası Perakende Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Sönmez ve Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Ali Fuat Erbil’in değerlendirmeleri şöyle:

Faizlerin yönü

Bankacılar, faiz oranlarında yaşanan dalgalı yükselişin, enflasyon baskısı ve yurtdışı gelişmelerle doğrudan ilişkili olduğunu söylüyor. Önümüzdeki döneme yönelik tahminler ise, faizlerdeki dalgalanmanın kısa süre daha devam edeceği, orta vadede ise tekrar düşüş trendine gireceği yönünde. Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Ali Fuat Erbil, Merkez Bankası tarafından yapılan faiz artırımının olumlu etkilerinin görülmesi halinde, önümüzdeki birkaç ay içerisinde düşüş trendinin başlamasını beklediklerini söylüyor ve devam ediyor:

“Ancak, dış piyasalardaki, özellikle de ABD’deki, enflasyon ve buna bağlı faiz cephesindeki gelişmeleri yakından izlemek gerekiyor. Burada faiz artırımlarının, özellikle de yükselen oranlarda devam etmesi, faizlerdeki olası bir düşüş trendini olumsuz etkileyebilir”.

Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ ise seçim dönemine işaret ediyor. Politik belirsizliklerin artmasının faizlerin yönünü etkileyebileceğini söyleyen Karadağ şöyle diyor:

“2007 Cumhurbaşkanlığı ve genel seçimlerine yaklaşırken politik belirsizlerin artması, Merkez Bankası ile ilgili endişeler, faiz dışı giderlerdeki hızlı artış, yapısal reformlardaki gecikmelerle birlikte beklentilerin kötüleşmesini güçlendirdi. Belirsizliklerin artması halinde yıl sonundan önce yeni faiz artırımları gerekli olabilir. Bu da bankacılık sistemindeki faizlerin de yeniden ayarlanmasını gerekli kılabilir”.

“1.05’i yeniden görmek güç”

Konut kredisi faizleri 2005 yılının ikinci yarısından itibaren çok hızlı bir şekilde düştü ve yüzde 1.05’de taban yaptı. Denizbank Genel Müdür Yardımcısı Dinçer Alpman, yüzde 1.05 oranının, aslında faizlerin bir miktar daha düşeceği varsayımı ile erken gelinmiş bir nokta olduğunu söylüyor. Alpman’ın saptamaları şöyle:

*Faizlerin taban yaptığı dönemde mevduat ve bono faizlerinin altında kalan seviye piyasadaki en düşük faizli TL kredi olma özelliğine kavuştu. Bankalar yurt dışı swap işlemleri ile uzun vadeli ve nispeten mevduat maliyetlerinin altında fonlama kaynaklarını kullanarak konut kredisi faizlerini bu seviyelere indirebildiler.

*Bugün gelinen noktada TCMB’nin gecelik borçlanma oranını yüzde 1.75 arttırması sonucu bono faizleri, yabancı satışlarının da etkisi ile yüzde 19-20 aralığında yeni bir denge noktası oluşturdu. Buna paralel olarak konut kredisi faizleri de yüzde 1.45 -1.60 bandına yükseldi. *Önümüzdeki dönemde TCMB’nin gecelik faiz oranlarında alacağı kararlar, konut kredisi faizlerinin yönünü önemli ölçüde etkileyecek. Ancak 2006 yıl sonu, hatta 2007 yılı ilk çeyreğinin sonuna kadar konut kredisi faizlerinde tekrar yüzde 1.05’leri görmek bugünkü koşullarda pek olası görünmüyor.

Bankalar nasıl etkilendi?

Türk bankacılık sektörü, özellikle 2001 yılında yaşanan kriz sonrasında, ekonominin olumsuz gidişatından en az etkilenecek şekilde bilançolarını yönetiyor. Sahip olunan tecrübe ve kullanılan modern risk yönetimi araçları ile son yaşanan dalgalanmanın etkilerini de en aza indirmek yönünde oldukça başarılılar. Ancak, yaşanan süreç bütün bu çabalara rağmen yine de bankaları olumsuz yönde etkiliyor.

Her bankanın bilanço yönetimi farklı olduğu için, piyasadaki gelişmelerin etkisi bankanın portföy yapısı ve pasif yönetimine göre değişiyor. Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ şöyle diyor:

“Konut kredilerinin ne kadarının yurt dışından sağlanan uzun vadeli YP/YTL swaplarıyla hedge edildiği, piyasalardaki oynaklığın banka kâr/zararına etkisini sınırlıyor. Ayrıca, bankalar, konut kredileri ile sadece plasman yapmayı değil, müşteri kazanımı, satıcı ve inşaatçı firmalarla ilişkiler ve bu müşterilere diğer bankacılık ürün ve hizmetleri kullandırılması ile ek gelirler yaratılarak yüksek toplam değer yaratmayı amaçlıyorlar. Yani konut kredisi plasmanlarını sadece bir sabit getirili portföy gibi salt portföy getirisi ile değerlendirmemek gerekiyor. Sonuç olarak, son gelişmelerin etkisinin sınırlı kalacağını, ama sistemin büyümesinde bir yavaşlama olacağını düşünmek mümkün”.

“Kâr marjları daralabilir”

Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Ali Fuat Erbil, bugün gelinen noktada bankaların bu işten zarar edip etmediklerini söylemek için erken olduğu görüşünde. Erbil’in değerlendirmesi şöyle:

“Burada önemli konu, dalgalanmanın ne kadar süre ile devam edeceği. Diğer önemli konu ise bu kredilerin ne kadarının aynı vade yapısına sahip araçlarla fonlandığı, ‘hedge’ edildiği. Eğer böyle bir hedging mekanizması çalıştırılmışsa, piyasadaki dalgalanmalar kârlılığa etki etmez. Öte yandan ortalama 7-8 yıl vadeli olan konut kredilerini, daha kısa vadeli bir pasif tarafıyla fonlayan bankaların, fonlama maliyetleri son dalgalanmalarla beraber bir nebze artmasına rağmen bu maliyet artışı, henüz daha uzun vadeli olan fonlama enstrümanlarına yansımadı. Bu yansımanın gerçekleşmesi, yani dalgalanma süresinin uzaması halinde, bankaların öncellikle kâr marjları azalacak, maliyetlerdeki artış seviyesine bağlı olarak da bir zarar oluşması söz konusu olabilir”.

Planlar revize ediliyor

Son gelişmeler, bankaların konut kredisi faiz seviyelerini büyük ölçüde etkileyecek gibi görünüyor. Ancak var olan yüksek talebin azalarak da olsa devam etmesine bağlı olarak bankaların bu alandaki stratejilerini değiştirmesi beklenmiyor. Hali hazırda hiçbir bankanın temelde hedeflerinde değişiklik yok. Ancak, bazı bankalar, planlarını yeniden gözden geçiriyor. Örneğin, konut kredilerine banka olarak verdikleri desteği sürdüreceklerini ifade eden Yapı Kredi Bankası Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Sönmez, değişen piyasa koşullarına göre planlarını revize ettiklerini söylüyor.

Oyak Bank gibi bazı bankalar ise yıl sonu hedeflerine büyük ölçüde yaklaşmış olmanın rahatlığı ile yeni planlar yapmıyor. Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ şöyle diyor:

 “Konut kredileri tarafında yıl sonu kredi bakiyesi hedefimiz, 9 Haziran 2006 itibariyle yüzde 85 oranında gerçekleşmiş durumda. Konut piyasasında genel talep daralsa da, tüketicilerin konut edinme ihtiyacı devam ediyor. Bu anlamda, mevcut piyasa koşulları ve maliyetler çerçevesinde konut kredisi vermeye devam ediyoruz”.

Dinçer Alpman/Denizbank Genel Müdür Yardımcısı

“Yeni Konut Projeleri Üretilmeyecek”

Potansiyel Nasıl Hesaplandı Türkiye’de konut kredisi ( mortgage ) potansiyeli hesaplanırken GSMH’ye oranı baz alınarak diğer ülkeler ile kıyaslamalar yapılmaktaydı. Bugün Türkiye’de konut kredilerinin GSMH ‘ye oranı yüzde 3’ler seviyesinde iken, bu oran Avrupa Birliği’nde yüzde 50-55, hatta İngiltere gibi ülkelerde yüzde 75 düzeyinde. Faizlerin düşmesi ve mortgage yasasının devreye girmesi ile Türkiye’de de benzer gelişmeler olacağı, konut kredilerinin GSMH’ye oranının kademeli olarak yükseleceği öngörülüyordu.

Son Tablo Ne Gösteriyor? Deprem riski nedeni ile yenilenecek konut stoğunu da dikkate aldığımızda, bu yönde bir talebin gerçek dışı olmadığı düşünülebilir. Ancak, 2005-2006 yılındaki aşırı talep, orta ve üstü standarttaki konutlara geldi. Faizler yüzde 1’lerin altına inmediğinden dar gelirlilerin konut ihtiyacı talebe dönüşmedi. Bunun sonucunda birbirinin benzeri projeler üretildi. Önümüzdeki dönemde bu tür projelerde yavaşlama olacağı, yeni proje üretmekte konut şirketlerinin 2005 yılındaki kadar istekli olmayacağı görüşündeyim”.

Ali Fuat Erbil/Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı

Ne Zaman Konut Almalı?

Ertelemenin Faydası Yok Mevcut piyasa şartlarında, konut kredisiyle alınıyorsa taksitleri maaşınızla karşılanabilecek şekilde bütçenize ve zevkinize uygun bir ev bulmanız halinde, ev fiyatlarının düşmesi, faizlerin artması veya azalması gibi beklentilere girerek bu alımı ertelemenin pek bir faydası olmayacağını düşünüyoruz.

Faizler Tüketiciyi Etkilemiyor Özellikle konut kredisi kullanılarak satın alınan bir evde tüketicinin kredi kullanmasından dolayı hiçbir riski olmuyor. Faizlerin artmasından tüketici etkilenmiyor. Düşüşlerde de kredisini kapatarak mevcut piyasa faizlerinden yeni bir kredi kullanma seçeneği her zaman mevcut bulunuyor.

Yatırım İçinse Dikkat Ancak, yatırım amacıyla konut alımı yapan tüketicilerin biraz daha dikkatli olmaları yerinde olacak. Zira gerek ev fiyatları gerekse de kiralarda oluşabilecek olumsuz gelişmeler, bu tür yatırım amaçlı konut alımları yapan tüketicileri zor durumda bırakabilir.

Yeni Projeler Ertelenebilir Halen sektördeki kâr marjları, en azından şirketlerin ellerindeki stokları tamamlayabilecek ve döndürebilecek bir hareket alanı bıraktığı kanaatindeyim. Bu dalgalanmanın daha ziyade yeni projeleri biraz daha erteleme kararlarını beraberinde getireceğini bekliyoruz.

Nihat Karadağ/ Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı

“Bazı Konut Şirketleri Zora Girebilir”

Talep Daraldı, Maliyet Arttı Faiz oranlarında son dönemdeki artış sektörde talep daralmasına yol açtı. Bununla beraber döviz kurlarındaki ve diğer girdi maliyetlerindeki artış, inşaat toplam maliyetlerini arttırdı. Bu da inşaat şirketlerinin kâr marjlarını negatif yönde etkiler hale geldi. Ancak, son 2 yılda faiz seviyelerindeki hızlı ve sürekli düşüş sürecinde, bu düşüş seviyesi ile paralel seyreden bir konut fiyatları artışı gerçekleşti. Adeta bu dönemde, konut fiyatları faiz seviyelerinin bir fonksiyonu haline geldi. Sonuç olarak da, kredili konut alan tüketiciler için faiz seviyelerindeki düşüşün hiçbir yararı olmadı. Ödenen taksit tutarları değişmedi.

Firma Sayısı Risk Getidi Bu dönemde ortaya çıkan ve hızla artan yüksek kâr marjları ve arz yetersizliği, sektöre birçok yeni inşaat firmasının girmesine sebep oldu. Bu durum, bileşik kaplar gibi yüksek kâr marjına diğer sektörlerde faaliyet gösteren firmaların akışını sağladı. Ancak sektör tecrübesi olmayan ve mantar gibi çoğalan bu firmaların yarattığı riski de yanında getirdi. İnşaat şirketleri maket üzerinden, hiçbir inşaat faaliyeti başlamadan satışlarını gerçekleştirdi. Firmaya peşin ve sürekli bir nakit akışı sağladı.

Tecrübesiz Firma Sıkıntısı Temel satış stratejisi, konut fiyatlarının yükseleceği beklentisinin körüklenerek talebin teşvik edilmesi yönünde oldu. Bu nedenle, yüksek kâr marjı ve peşin ve sürekli nakit akışı beklentisiyle sektöre yeni giren ve mali yapısı güçlü olmayan firmalar açısından sıkıntı söz konusu olabilir. Özellikle de açıklanan beklentilerle yeni arsa alımlarına yönelen firmaların likidite sıkıntısına girmeleri muhtemel. Ancak bütün bunlara karşın, hala yüksek bir konut açığı ve özellikle nitelikli ve güvenlikli, depreme dayanıklı konut talebi devam ediyor. Bu durum, yaşanabilecek sıkıntıları bir ölçüde tolere edebilir.

Mehmet Sönmez/Yapı Kredi Perakende Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı

“Dalgalanma Bir Süre Daha Sürer,Ancak Olumsuz Beklentimiz Yok”

Faizlerin Yönü Faiz oranlarında yaşanan dalgalı yükselişin Nisan ayı enflasyonuyla ve yurt dışı gelişmelerle doğrudan ilişkili olduğu söylenebilir. Mayıs ayı enflasyonunun da yüksek çıkacağı beklentisi hakim. Dolayısıyla kısa bir süre daha dalgalanmaların yaşanacağını düşünmekle birlikte orta vadede faizlerin tekrar düşüş trendine girebileceğini söyleyebiliriz.

Talepte Kararsızlık Olabilir Konut alımı için zamanın uygunluğu aslında doğrudan kişisel ihtiyaç ve özelliklere göre belirlenebilecek bir konu. Konut ihtiyacı olan kişilerin çoğunluğu için geçerli olabilecek bir genelleme yapmak biraz güç. Ancak daha önceki dönemlerle karşılaştırıldığında uzun vadeler ve düşük faiz oranları konut talebini genişletmişti. Volatilitenin yarattığı kısa süreli kararsızlıklar olabilir.

Satışlar Çok Etkilenmeyecek Kısa vadeli dalgalanmaların satış işlemlerine etkisi sınırlı olacak. Günümüzde inşaat şirketleri de genelde profesyonelce yönetiliyor. Etkin pazarlama teknikleri kullanıyorlar. Ekonominin orta vadeli bir durgunluğa girmesi halinde pek çok sektör gibi inşaat sektörü de bundan olumsuz etkilenebilir. Ancak konut şirketlerinin sıkıntıya girmesi gibi bir beklentimiz yok.

Hande D. Süzer

[email protected]