Büyük göç

Ayçe Tarcan Aksakal
aaksakal@capital.com.tr

ÇOK DEĞİL, 5 YIL ÖNCE LEVENT VE MASLAK’TAKİ pahalı plazalarda yoğun talepten dolayı yer bulunmuyordu. Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı, perakendecilerin prestij yeriydi. Bugün ise dolar ve Euro’ya endeksli kiralar yüzünden lüks ofis binalarının ve ünlü caddelerin doluluk oranı ciddi biçimde düştü. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı gibi lüks semtlerde artan kiralardan dolayı birçok marka çareyi mağazalarını kapatmakta ya da daha ucuz AVM’lere taşınmakta buldu. En yoğun taşınma trafiği ise iş dünyasında yaşanıyor. Levent ve Maslak hattındaki lüks ofis binaları yüksek kiralardan dolayı boşalırken, ofis giderlerini kısan şirketler çareyi daha ucuz ofislere taşınmakta buluyor. Yaptığımız araştırmaya göre 2015’te İstanbul’da A sınıfı ofislerde 60 şirket yer değiştirirken 2016’da bu sayı 2 katına çıktı. Son 1 yılda İstanbul’da 120 büyük kurumsal şirket yeni ofislere taşındı. Son 1 yılda ofisini taşıyan şirketler lokasyon olarak en fazla İstanbul Anadolu yakasını tercih etti. Anadolu Yakası’nda Ataşehir, Kozyatağı ofis taşınmalarında en fazla tercih edilen bölgeler olurken Maslak ve Levent’teki bazı plazaların eskiye göre kiralarının düşmesiyle buradaki ofislere yeni kiracılar taşındı. Önümüzdeki dönemde döviz kurlarındaki artışa paralel olarak taşınan şirket sayısının artması bekleniyor.

NEDEN TAŞINIYORLAR?
5 yıl önce birçok büyük şirket büyüdüğü ve eski ofisine sığamadığı için yer değiştiriyordu. Bu duruma hızla büyüyen sigorta, finans, beyaz eşya, elektronik ve telekomünikasyon şirketlerinde daha sık rastlanıyordu. 2014 ofis piyasasında en fazla kiralamanın yapıldığı yıl oldu. 2014 yılında 350 bin metrekare ofis kiralama işlemi gerçekleştirildi. 2015’te ise ofis piyasasında talep geriledi, taşınmalar ertelendi. Geçen yıl ofis piyasasında taşınmalar, artan kiralardan dolayı tekrar artışa geçti. JLL’nin verilerine göre 2016’da İstanbul’da A sınıfı ofis binalarından 120 şirket taşındı. Son 1,5 yılda ise A sınıfı binalara taşınan şirket sayısı 140’ı buldu. İstanbul’daki ofis taşınmalarının yönü ağırlıklı Avrupa’dan Anadolu yakasına doğru kaydı. Reidin Genel Müdürü Kerim Alain Bertrand’a göre bu durum Anadolu yakasında kiraların daha uygun olmasından kaynaklandı. Bertrand, “Şirketler kur artışı karşısında tasarruf amaçlı genel merkez değişikliğine gidiyor” diyor. ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan da ofis bazında şirket taşınmalarının ağırlıklı olarak Avrupa yakasından daha uygun kiraların bulunduğu Anadolu yakasına doğru kaydığını belirtiyor. Baygan, “Şirketler kur artışından kaynaklanan maliyetleri azaltmak ve tasarruf etmek için daha cazip kiraların olduğu lokasyonları tercih ediyor” diyor.

BÜYÜK TAŞINMALAR
2016’da yerini değiştiren şirketlerden biri de Teknosa oldu. Şirket Sahrayıcedid’deki eski ofisini Batı Ataşehir’deki daha modern Nidakule’ye taşıyarak yeniledi ayrıca kira avantajı yakaladı. Teknosa’nın yer değiştirmesinde artan maliyetler ve taşındığı binanın öncekine göre daha yeni olması etkili oldu. Büyüyen ya da ofisini yenileme ihtiyacı duyan şirketler, dolara endeksli kiralarda indirime gidilmesiyle makul kira seviyelerine gerileyen modern ofislere de taşınmayı tercih etti. Örneğin, Altınbaş Holding geçtiğimiz yıl şehre daha yakın olmak için Mahmutbey’den Maslak’taki No/l’e taşındı. Media Markt da ofisini çalışan memnuniyetini artırmak için Güneşli’den Levent’e taşıdı. Media Markt’ın taşınma kararı almasında Levent’te eskiye göre azalan kiraların etkisi oldu. Media Markt Türkiye İcra Kurulu Başkanı Yenal Gökyıldırım, “Türkiye’de büyümemize paralel olarak genel merkez ofisimizi, Güneşli’den İstanbul’un önde gelen iş merkezlerinden Levent’e taşıdık” diyor. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, modern ofis binalarında son dönemde yapılan kira indirimleriyle eski binalara kıyasla benzer ve hatta daha düşük toplam kira maliyeti oluştuğunu, bu durumun da taşınmaları artırdığını belirtiyor. Son 1 yıl içinde tasarruf amaçlı yapılan en önemli ve en büyük taşınma operasyonlarından birine ise Şişecam imza attı. Şişecam genel merkezini İş Kule-3 Binası’ndan Tuzla’ya taşıdı. Şişecam, Tuzla’daki kendi binasına taşınırken İş Kuleleri’nde boşalttığı kuleyi komple kiraya verip gelir elde etmeyi hedefledi.~ATAŞEHİR YÜKSELEN YILDIZ
İstanbul’un Avrupa yakasında A sınıfı ofis stoku yaklaşık 2,6 milyon metrekare, Anadolu yakasında ise bu rakam 1,8 metrekareyi buluyor. Ancak, son yıllarda peş peşe inşa edilen ofis projeleriyle büyük ve kurumsal şirketler ofislerini Anadolu yakasında Ataşehir, Kavacık, Kozyatağı ve Kartal gibi ulaşımın kolay olduğu bölgelere kaydırıyor. Özellikle Maslak-Zincirlikuyu hattında faaliyet gösteren birçok büyük şirket ve banka, merkezini hem çalışanlarının yaşam alanına yakın olduğu hem de daha ucuz kira alternatifleri bulunduğu için Ataşehir’e taşıdı. Son dönemde Batı Ataşehir’e taşınan şirketler arasında P&G de var. Şirket Bostancı’daki Kosifler binasında 9 bin metrekarede faaliyet gösterirken, Ataşehir’deki Nidakule Kuzey projesine taşındı. P&G çalışan sayısını azaltmadan yeni ofisinde metrekareyi 9 binden 5 bine düşürdü. Yatay ofise geçerek önemli bir maliyet avantajı sağladı. Son 1 yılda Ataşehir’e taşınan büyük ve kurumsal şirketler arasında DuPont Türkiye de bulunuyor. Geçen yıl, Zincirlikuyu’dan Ataşehir’e taşınan şirketin bu kararı almasında trafik sorunu ve Ataşehir’e göre Zincirlikuyu’daki yüksek kira maliyetleri etkili oldu. DuPont Türkiye, Ortadoğu & Afrika İdari İşler Müdürü Abdurrahman Temoçin, “Ataşehir’e taşınmak bize İstanbul Avrupa yakasındaki benzerlerine göre maliyeti daha uygun bir binada faaliyet gösterme imkanı sağladı” diyor.

TAŞINMALAR ARTACAK
İstanbul’da 350 civarında A sınıfı ofis binası bulunuyor. Yeni yapılacak 40’ın üzerindeki plazalarla bu sayı 3 yıl içinde 400’ü bulacak. İstanbul’da 3,5 milyon metrekare olan ofis büyüklüğü ise önümüzdeki dönemde 6,5 milyon metrekareye ulaşacak. Yeni yapılacak ofis binaları ve artan metrekareler, önümüzdeki dönemde taşınmaların artacağını gösteriyor. Özellikle Ataşehir’deki İstanbul Finans Merkezi projesi yeni taşınmaların odağında olacak. Çünkü İstanbul’daki proje ve inşaat halindeki 3 milyon metrekare ilave ofis stokunun yaklaşık 1 milyon metrekaresi Ataşehir’deki İstanbul Finans Merkezi projesinden kaynaklanıyor. ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan, BDDK, SPK, Merkez Bankası, Ziraat Bankası ve Halk Bankası gibi kamu kurumlarının 2019’da Ataşehir Uluslararası Finans Merkezi’ndeki yeni binalarına taşınacağını belirtiyor. Anadolu yakasına sadece kamuya ait finans kurumları ilgi göstermiyor. 2016’da özel banka ve sigorta şirketleri de ya tamamen ya da bazı birimlerini Ataşehir’e taşıdı. Bunlar arasında Abank, Garanti Emeklilik ve Pos dikkat çekiyor. Finans kurumları Ataşehir’e yönelirken çok uluslu sanayi, kimya ve ilaç şirketleri de İstanbul Anadolu yakasında Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerini tercih ediyor. Bu bölgelerin tercih edilmesinin sebepleri arasında ulaşımda bağlantı yollarına yakınlık ve yapım aşamasında olan Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metro hattının ulaşımı kolaylaştıracak olması bulunuyor.

OFİS KİRALARI DÜŞTÜ
Son dönemde Türkiye’ye giren yabancı şirketlerin azalması da lüks plazalardaki ofislerin boş kalmasına neden oldu. Ofis pazarındaki bu büyük hareketlilik kira bedellerine de yansıdı. 2015’e göre 2016’da A plus ofislerin kira bedelleri yüzde 10-15 arasında düştü. Cushman’ın verilerine göre Levent’te 2 yıl önce metrekaresi 40 dolardan kiralanan 2 bin metrekarelik bir ofisin metrekaresi 35 dolara kadar düştü. 2 bin metrekarenin üzeri kiralamalarda metrekare başına aylık ofis kiraları Maslak’ta 30’dan 22’ye, Esentepe’de 35’ten 28’e, Kağıthane’de 18’den 16’ya, Güneşli’de ise 15’ten 12 dolara geriledi. Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, “Maslak’ta artan ofis arzları ile kiralar aylık metrekare başına 30 doların üzerindeyken bugün 25 dolarlara kadar geriledi” diyor. Reidin’in Ofis Kira Endeksi değişim oranlarına göre İstanbul’da ofis bölgeleri arasında en çok değer kaybeden ofis bölgesi ise Levent ve Maslak hattı oldu. Reidin Genel Müdürü Kerim Alain Bertrand, bunun sebebini dolar üzerinden yapılan kiralamalarda kurun yükselmesi nedeniyle düşüşe gidilmesi olarak açıklıyor. Ancak Levent hala Türkiye’nin en pahalı ve prestijli ofis bölgesi olmayı sürdürüyor. Türkiye’nin en pahalı ofisleri Levent 199, Kanyon ve Tekfen Tower da burada yer alıyor. Zorlu Grubu’na ait Levent 199’da metrekare başına aylık kira bedeli ortalama 44 dolar, Zorlu Center ve Kanyon’da ise 40 dolar seviyesinde. Anadolu yakasında da artan ofis alternatifleri ile Ümraniye bölgesinde kiralar metrekare başına aylık 25 dolardan 20 dolara geriledi. ~PERAKENDEDE DE TAŞINMA ARTTI
Sadece şirketler ofislerini taşımıyor artan döviz cinsinden kiralardan dolayı perakendeciler de yüksek kiralar ödedikleri mağazalarını kapatıyor ya da daha küçük metrekarelere taşınıyorlar. JLL Türkiye Kiralama Direktörü Elif Kerenciler, artan kiralardan dolayı perakendecilerin daha küçük metrekareleri tercih etmeye başladığını doğruluyor. Kerenciler, “Perakendeciler yeni dönemde yatırımcı kira/dekorasyon desteğinin olduğu lokasyonlarda mağaza açmayı ya da bayi olarak mağaza açmayı da tercih ediyorlar” diyor. Cushman&Wakefield’ın Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi bölgesini ele alan Eylül 2016 İstanbul Alışveriş Caddeleri raporuna göre, bu 3 ünlü caddeden 1 yılda 95 marka çıkışı gerçekleşti. Özellikle son dönemde GAP, Bersh- ka, Aldo, Divarese, So Chic ve Zara caddedeki mağazalarını kapatırken son 1 yılda Bağdat Caddesi’nden 43, Nişantaşı’ndan ise 49 marka çıktı. Cadde mağazalarında boşluk oranlarında da artış var. Nişantaşı’nda mağaza boşluk oranı yüzde 5’ten yüzde 12’ye çıktı. İstiklal’de yüzde 8 olan bu oran son 1 yılda yüzde 10’a yükseldi. Eva Gayrimenkul ve Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, artan boşluk oranlarından dolayı son dönemde caddedeki kiralamalarda yüzde 20-25 kira düşüşü yaşandığını belirtiyor.

KAÇIŞLAR NEREYE KAYDI?
TL’nin Euro karşısında son 5 yılda yüzde 70 değer kaybettiği göz önünde bulundurulduğunda AVM mağazalarındaki kira artışları TL bazında daha fazla hissedildi. Historia, Aqua Florya gibi kendilerine ait AVM’lerde kiraların TL cinsinden alındığını söyleyen Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali, diğer AVM’lerin de kiralarda Euro’dan TL’ye dönmesi gerektiğini belirtiyor. Karaali, “Döviz cinsinden kira alan bazı AVM’ler son dönemde kuru düşükten sabitleme veya kira indirimi yapma yoluna gitti” diyor. İstanbul’da özellikle Anadolu yakasında yeni açılan veya açılacak olan AVM’ler yüksek kiralardan dolayı mağazalarını kapatma noktasına gelen perakendeciler için alternatif sunuyor ve cadde mağazaları bu AVM’lere kayıyor. Örneğin Bağdat Caddesi’nde bulunan birçok perakendeci mağazasını Akasya AVM ve Emaar Square’e taşıdı. Bununla birlikte birçok perakendeci de Anadolu’ya yönelmiş durumda. Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, perakendede büyümenin daha çok yeni gelişen bölgelerle Anadolu’da gerçekleştiğini belirtiyor. Gönden, “Perakendeciler artık daha düşük kâr pahasına pazar payı artırma arayışında değil. Başarısı belirsiz olan ve döviz cinsinden yüksek kira rakamları talep edilen AVM’lere ihtiyatlı yaklaşıyorlar” diyor. Verimliliği artırmak için mağaza küçültmek ve verimsiz mağazaları kapatmak da çözümler arasında yer alıyor.

TUĞRA GÖNDEN / CUSHMAN & WAKEFIELD YÖNETİCİ ORTAĞI
“OFİS ARZI ARTTI, FİYATLAR DÜŞTÜ”
MODERN ALTERNATİFLER ÇOĞALDI
Büyüme veya küçülme gibi yapısal nedenler şirketlerin ofis yerlerini taşımalarında önemli bir etken. Bununla birlikte artan ofis arzı ile birlikte son yıllarda modern ofis alternatifleri de ciddi anlamda arttı. Dolayısıyla ofis yenileme, taşınma nedenleri arasında önemli bir yer tutuyor.
“NİTELİKLİ OFİSLERİN YÜZDE 18’İ BOŞ”
10 yıl önce İstanbul’da nitelikli ofis arzı yaklaşık 1 milyon metrekare ve boşluk oranı yüzde 5 seviyelerindeydi. Bugün neredeyse 5 milyon metrekare toplam nitelikli arzın yüzde 18’i boş.
“DOLULUK DÜŞECEK”
Önümüzdeki dönemde yeni tamamlanan çok sayıda ofis projesi ile birlikte doluluk oranları düşecek. Arz artışı ve artan kurlar ile birlikte dolar bazındaki kiralar yer yer düşüş gösterse de TL bazında sabit ve hatta bölge bölge artışlar söz konusu olacak.~TANOL TÜRKOĞLU / ABank COO’SU
“OKMEYDANI’NDAN ATAŞEHİR’E TAŞINDIK”
“DAHA MODERN OFİSE TAŞINDIK”
Okmeydanı’ndaki operasyon ve teknoloji merkezimizi ve bazı yönetsel birimlerimizi stratejik konumu, modern mimarisi ve teknik özellikleriyle dikkat çeken LEED Platinum sertifikalı Kozyatağı AND Plaza’ya taşıdık. Bu taşınma ile özellikle bilgi sistemleri birimlerimizin altyapı anlamında ihtiyacını tam karşılayan, aynı zamanda modern ve konforlu bir çalışma ortamı oluşturduk. 
YÜZDE 30’UNU KAPSIYOR
Çalışan sayısı bakımından bankamızın yaklaşık yüzde 30’unu kapsayan bir taşınma operasyonundan bahsediyoruz. Konunun hassasiyeti, azami özeni gerektiriyordu. Taşınma sürecinin her aşamasını çalışanlarımızla detaylı olarak paylaştık, fikirlerini aldık. Yeni ofisimizin sunduğu modern ve teknolojik imkânların yanı sıra erişilebilirlik, tercihimizde büyük rol oynadı. 

MAHİR MERMER / JLL TÜRKİYE OFİS KİRALAMA DİREKTÖRÜ
“OFİSLER BOŞALDI, ÇOK ZOR DOLUYOR”
ANADOLU YAKASI ÖN PLANDA
2016’da 120 kurumsal şirket yer değiştirdi. Son dönemde en fazla taşınma işlemi ise Anadolu yakasında gerçekleşti.
BEYAZ YAKALILAR YAŞIYOR
Bankaların ve finans şirketlerinin dışında kalan firmaların hemen hepsinin ofis lokasyonlarında Anadolu yakasını tercih etme eğilimi arttı. Bunda da beyaz yakalıların yüzde 60’ının Anadolu yakasında oturması etkili oldu. Ancak hala Levent bankalar için prestij unsuru. Ataşehir’de kurulacak Uluslararası Finans Merkezi’ne özel bankaların çok ilgisi yok. Bunların taşınmasını devletin teşvik etmesi gerekiyor.
TALEP AZ ARZ FAZLA
Ofis piyasasında talep az, arz fazlası yaşanıyor. Son dönemde boşalan ofisler çok zor dolmaya başladı. Çoğu boş kalıyor. Bunların kentsel dönüşüm gibi yeniden elden geçirilmesi, otele veya üniversiteye dönüştürülmesi gündeme gelebilir.


TUBA YAPINCAK TCHIBO TÜRKİYE GENEL MÜDÜRÜ
“YÜKSEK KİRALAR ANADOLU’YA YÖNELTTİ”
“SÖZLEŞMELER 3-5 YILLIK”
İstanbul’da müşteri frekansı yeni açılan AVM’ler nedeniyle çok hızlı yer değiştiriyor. Çok parlak sonuçlar elde ettiğiniz bir lokasyonu bir yıl içinde çok kötü bir noktada bulabiliyorsunuz. Ancak ödediğiniz kiralar değişmiyor çünkü kira sözleşmelerimiz 3-5 yıllık oluyor.
NEDEN ANADOLU’YA YÖNELDİK?
Bizim de son dönemde tek yapabileceğimiz büyük şehirlerden ziyade yeni mağazalarımızı Anadolu’da açmak oldu. Anadolu’da 13 ildeyiz. Artık bulunmadığımız illere gitmek istiyoruz.
“KİRALAR İSTANBUL’A GÖRE DÜŞÜK”
Anadolu’nun İstanbul’a göre birçok avantajı var. En önemlisi kira giderleri çok daha düşük. İstanbul gibi büyük şehirlerde müşteri bağlılığı çok az. Ancak Anadolu’da müşteri bağlılığı ve ziyaret sıklığı çok daha yüksek. Ayrıca çalışan ve personel giderleri çok daha az.
MAKAS KAPANIYOR
Anadolu’daki AVM’ler kur sabitlemeden, geçici süreliğine kirada indirime kadar pek çok konuda bize daha yardımcı oluyor. Anadolu ve İstanbul’daki cirolar arasında da eskisi kadar büyük bir uçurum kalmadı. İstanbul’da çok daha fazla seçenek olduğu için çok yüksek kiralar ödediğiniz lokasyonlarda bile istediğiniz ciroları yapamayabiliyorsunuz.