Zeynep Talu / Ay-tek İnşaat Satış ve Pazarlama Müdürü

Zeynep Talu, genç bir iş kadını... Eğitimini ABD’de aldı, bu ülkede iş hayatına başladı. Bir dönem internet alanında, e-business konusunda çalıştı. Ancak, babasının önerisi üzerine Türkiye’ye dönüp, Ay-tek İnşaat’ın başına geçti. Şimdi aktif olarak şirketi yönetiyor. Hedefi, yurtdışında aktif olan şirketi, Türkiye’de marka yapmak. Bu nedenle villa tipi konut projelerine yöneliyorlar. Biten projeyi yenileri izleyecek. Bir anlamda hedefi çok büyük... Zeynep Talu, “Bir yandan da kişisel olarak şirkette etkinliğimin artması için çalışıyorum” diyor.

Türk inşaat şirketleri yurtdışında da hiç kuşkusuz başarılı projelere imza atıyorlar. Otoyollardan, kamu kuruluşlarının yapımına kadar önemli projelerde başı çekiyorlar. İş hacimleri, cirolarıyla hepsi belli bir büyüklüğe sahip olan  bu şirketlerin bazıları ise Türkiye’de neredeyse hiç bilinmiyor. Bu şirketlerden biri de Ay-tek İnşaat....

Rusya’dan, Almanya’ya kadar bir çok ülkede askeri konutlar, uydu kentler yapan Ay-tek İnşaat, Kemer Country’deki inşaat projesiyle birlikte Türkiye’de çalışmaya başladı. Edin Ailesi ile birlikte Kemer Country’nin belli farzlarının inşa eden şirket, daha sonra Göktürk Ay-tek Evleri Projesi’yle, kendi konutlarının inşaatına başladı. Kemerburgaz’da villa tipi dairelerden oluşan projenin 2003’ün ilk aylarında tamamlanması planlanıyor.

“Yurtdışında iyi işler yaptık ama Türkiye’de marka değiliz” diyen Ay-tek İnşaat Satış ve Pazarlama Müdürü Zeynep Talu, Göktürk Ay-tek Evleri ile marka olmaya çalıştıklarını söylüyor. Şirket, kurucularından Nevzat Tekin’ın kızı olan Zeynep Hanım’ın Türkiye’ye dönmesiyle pazarlama ve satış departmanı oluşturdu. Zeynep Talu’yla, şu anda fiilen yönettiği Ay-tek’i ve inşaat sektörünü konuştuk:

Ay-tek İnşaat’ın kuruluşundan bahseder misiniz?

Ay-tek, bundan 26 yıl önce İstanbul’da kurulan bir şirket. Babam Nevzat Tekin, İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği mezunu. Şirketi Nevzat Bey kuruyor. Daha sonra da Ayhan Kılıççöte ortak oluyor. O zamandan beri de taşeron bir firma olarak hep yurt dışında iş yaptı. Libya, Suudi Arabistan, Rusya ve Ukrayna’da projeler gerçekleştirdi. Bu projeler arasında askeri konutlar, uydu kentler ağırlıktaydı.

Rusya’da büyük projelere imza attık. Bunlar 600 bin metrekare, 300-400 bin metrekarelik projelerdi. İnşaat yapımında  programlama çok önemli. Yüzlerce kalem var ve bunları doğru zamanlamaya oturtmak maliyet hesaplarının doğru çıkartılması çok zor. Ay-tek’te bunu Standford gibi çok iyi üniversitelerden mezun arkadaşlarımızla çalışarak gerçekleştiriyoruz.

Yurtdışında yaptığımız uydu kentler, okulları, üniversiteleri, kilise ve hastaneleriyle komplekslerdi. Yani İzmir gibi 10 tane proje düşünün. Böyle uydu kentler yaptık.

Ay-tek İnşaat, Kemer Country’e kadar hep yurtdışında mı çalıştı?

Babam 18 yaşından beri inşaat işiyle uğraşıyor. İTÜ’de okurken çalışmaya başlamış. İlk olarak da Ataköy  4. kısmın boya işini almış. Galatasaray Lisesi’nin dış cephesinin boyamasını yapmış. Hukukçu bir babanın oğlu. Ailenin inşaatla hiç alakası yok.

Daha sonra Enka ile yurtdışında çalışmaya başlandı. Onlardan iş alıp, Suudi Arabistan, Libya ve Irak’da projeler gerçekleştirdik. Türkiye’de Enka ile birlikte Gökova Termik Santrali’nin konutlarını yaptık. Bodrum’da yaptığımız bir de otel var. Yurtdışına yönelmeleri Enka ile oldu. Türkiye’de iş yapılmıyordu.

Kemer Country’deki projeniz nasıl başladı?

Yurtdışında işlerimiz devam ederken, Kemer Country gündeme geldi. Merkez ofis zaten İstanbul’daydı. Kemerburgaz çok doğru gelişen bir yerleşim alanı. Hem şehre çok yakın hem de uzak yaşamak için ideal bir yer. Maslak’tan arabayla 15 dakikada gidebiliyorsunuz. Ama ormanın içinde yaşıyorsunuz.

Kemer Country de bizim inşaat deneyimlerimizden yararlanmak istendi. 1995’de birlikte çalışmaya başladık. Sosyal tesisleri, Lale Kasrı, Kemer Boyu Mahallesi, Yalı Konakları ve Yalı Boyu Mahallesi gibi bölümleri Ay-tek İnşaat yaptı.

Daha sonra yine Kemerburgaz’da Kemer Country’nin bitimi, Rusya’daki  projelerin tamamlanmasıyla birlikte Göktürk Ay-tek Evleri’ne başladık. Ay-tek yurtdışında inşaat yapmaya alışmış bir firma. Dolayısıyla da belli standartları her zaman sağlıyoruz. Bizim standart kabul ettiğimiz unsurlar Türkiye’de lüks oluyor.

Göktürk Ay-tek Evleri Projesi’nden biraz bahseder misiniz?

Kemer Country’nin yanında 33 dönümlük beğendiğimiz bir arsa çıktı karşımıza. Bizde aynı konsepti orada yerleştirmek için Göktürk Ay-tek Projesi’ne başladık. 144 daireden oluşuyor. Villa tipi dairelerin yanı sıra, normal daire dediğimiz 130 metrekare, 150 metrekare olan iki odalı dairelerimizde var.

Hedef kitlemiz yine aynı. 30 yaş civarı genç profesyoneller. Doğru hedef  kitleyi seçmek en büyük uğraşımız. Pazarlama çalışmalarımızda da bunu göz önünde bulunduruyoruz. Sosyal tesisleriyle Kemer Country’nin imkanlarından yararlanma olanağıyla oldukça güzel bir proje.

Herkes arabasıyla tek bir yerden giriş yaparak evinin altına park ediyor. Sitenin üstünde sadece koşu, bisiklet parkurları var.

Projenin tutarı ne kadar?

Model evlerimiz tamamlandı. Bu yılın sonunda 2003’ün ilk aylarında teslim etmek üzere planlarımızı yaptık. Toplam 40-45 milyon dolarlık bir proje. Kemer Country bir marka satıyor. Ay-tek İnşaat, Türkiye’de bir marka değil. Türkiye’de gayri menkul pazarında kar marjları genelde çok yüksek tutuluyor. Biz bunun doğru olduğuna inanmıyoruz. Çok yüksek kar marjı koymadan insanlara doğru ürünü doğru şekilde sunmak üzere yola çıktık.

Yurtdışındaki standartlarımızı Göktürk Ay-tek Evleri’nde de kullanıyoruz. Rusya’da kullandığımız izolasyonu kullandık. Çatılarımız Almanya’dan geldi. Tüm doğramalarımız Finlandiya’dan. 

Yurtdışında çalışmak daha mı avantajlı?

Türkiye’nin maalesef stabil olmayan bir makro ekonomisi var. Yurtdışında konut projelerini  kimin finanse edeceği önceden belli. Türkiye’nin makro ekonomik yapısının stabil olmamasından kaynaklanan sorunları yaşamıyorsunuz tabi. Çünkü, yabancı şirketlerle, yabancı hükümetlerle çalışıyorsunuz. Dalgalanmalardan Türkiye’de yaşanan biri olarak etkileniyorsunuz sadece.

Bunun dezavantajı da var. Sonra gelip Göktürk Ay-tek Evleri’ni yaptığınız vakit, diğer konut şirketleri kadar markalaşamıyorsunuz. Marka olmak çok önemli. Kaliteli inşaat yapıyorsunuz ama yıllarca yurtdışında çalıştığınız için Türkiye’de marka değilsiniz.

Türkiye’de iş yapmaya başlamanızda ne etkili oldu?

Kemer Country vizyonu olan bir projeydi. Edin Ailesi çok cesur bir işe girişmişti. Bu projenin iyi değerlendirilmesi için inşaat kalitesi çök önemliydi. Orası çok kötü bir projeye de dönüşebilirdi. Biz ürünün doğru sunulmasına katkıda bulunduk. 

Daha önce şirket bünyesinde pazarlama departmanı var mıydı?

Böyle bir birim yoktu. Satış departmanı hiç oluşmamıştı. Aslında buna gerekte yoktu. Çünkü, projeler belli, müşteri kitlesi belli işleyen bir sistem vardı. Pazarlama departmanı imaj çalışmasıyla beraber geldi. Ay-tek İnşaat, artık markalaşmaya başladı.

“Şimdi daha kaliteli inşaat nasıl yapılır?”, bunu anlatmaya çalışıyoruz. İlk başlarda hedef kitlesindeki insanların beklentileri konusunda çelişkilerim vardı. Ancak, çok bilinçli, iyi eğitimli bir müşteri potansiyelimiz var. Depremden sonra inşaat almanın hiç de kolay olmadığı anlaşıldı. Herkes istediği gibi inşaat yapamadı. Dolayısıyla, konut yapılamadı.

2000 yılında 100 binin üzerinde tamamlanmış konut varken, 2001’de bu krizle birlikte azaldı. Genç bir nüfus olduğu için talep var ama arz azaldı. Artık insanlar lüks konuta doğru kayıyor. Benim Türkiye’de lüks konut derken bin metrekarelik konutları kastetmiyorum. Sosyal tesisleri, özel bahçesi, araba garajıyla iyi yapılmış bir kompleks lüks konut.

Pazarlama çalışmalarınızdan biraz bahseder misiniz?

Projenin tanıtımı krizden önce oldukça iyi gidiyordu. Fakat krizden sonra insanlar elini eteğini çektiler. Garanti Bankası’yla bir çalışmamız vardı. Onların desteğiyle müşterilerimize ödemelerde kolaylık sağlayacaktık. Kriz nedeniyle Garanti Bankası’yla böyle bir çalışma gerçekleştiremedik.

Müşteriye sunulacak 5, 10 yıl gibi vadeler Türkiye’de uzun süreli sayılıyor. Amerika’da böyle bir sistem var. Dalgalanmalardan Türkiye’de dolayı bu yapılamıyor. Bankalarda kendilerine göre haklı tabi. Şimdi tekrardan böyle birkaç banka ile görüşüyoruz.

Ayrıca, krizden sonra reklamı hiç kesmedik. İnsanların aklında hep kalabilmek için istikrarlı reklam kampanyasına ihtiyaç var. Emlak piyasası Kasım ayıyla birlikte ölü bir sezona geçiyor ve tekrar mart sonunda canlanıyor. Bu ölü aylarda hiç reklam yapmamak, tanıtımda bulunmamak doğru değil.

Lüks konut pazarı krizden etkilendi bundan sonraki nasıl bir gidişat olacak?

Makro ekonomik olarak bakıldığında, Türkiye’de pozitif bir trend var. İnsanlar karamsar havadan çıkıp tekrar yenileniyorlar. Lüks konuta her zaman talep olur. Krizde de müşterilerimize ödemelerde yardımcı olduk.

Fiyatlarınızı mı düşürdünüz?

Fiyatlarda düşüş olmadı. Bu konuda istikrarlı olmaya gayret gösteriyoruz. Çünkü, doğru fiyatlandırma yapıyoruz. Büyük kar marjlarıyla satma amacında değiliz. Ancak, fiyatta esnek davranıyoruz.

Bizim başarımız, bu sitenin doğru bir şekilde değerlendirilmesiyle ortaya çıkacak. Tabi ki para kazanmak her işin başında gelen önemli bir unsur ama sonuçta biz başarı ölçümüzü bu sitenin doğru değerlendirilmesine bağlıyoruz. Doğru insanlarla güzel bir yaşam tarzına dönüşmesini amaçlıyoruz. O yüzden her zaman esnek davrandık. 

Lüks konutta gelecekte nerelerin yıldızı parlayacak?

Kemerburgaz’ın daha da parlayacağını düşünüyorum. İş merkezi olarak da Levent, Maslak ve Mecidiyeköy arasındaki bölge önemli. Şık ve kaliteli alışveriş Nişantaşı’nda olacak.  İş merkezi olarak da yerleşim yeri olarak da en prim yapan yerler bu bölgeler.

Buraya yakınlığı açısından Kemerburgaz oldukça prim yapıyor. Trafiksiz evininizde olabiliyorsunuz. Ormanın içinde temiz hava soluyorsunuz.

Ayrıca, buraya iyi inşaatlar yapıldı. Üçüncü derece deprem bölgesi. İlerde burası ikinci bir Ulus olacak. Kemerburgaz’ın ilk hali kötüydü. Şehir çöplüğü oradaydı, korkunç bir yolu vardı. Ancak, çok kısa sürede gelişti.

Ay-tek’in yeni planları var mı?

Öncelikle bu projeyi tamamlamak istiyoruz. İnşaat sektöründe de üç yıl hiçbir proje olmaya biliyor. Fakat bir gün kalkıyorsunuz ve çok büyük bir projeye başlıyorsunuz. Her zaman yeni projelere açığız. Yurtdışında da olabilir. Babamdan bir şeyler öğrenmek için geldim. Şu anda yurtdışında sürdürdüğümüz proje yok. En son yurtdışında Rusya ile bitirdik. Kişisel olarak da   şirkette etkinliğimin artması için çalışıyorum. 

Sizin turizm projeniz de vardı?

Bodrum’da bundan 15 yıl önce yaptığımız butik tarzı bir otel var. O zamanlar şehrin  dışındaydı ama artık içinde. Otelcilik iddiamız yok. Turizmle ilgili inşaat projesi olabilir. Ama işletmecilik anlamında ufak tefek çalışmalarımız var. Belki de ilerde büyük projelere dönüşebilir.

GELECEKTE RİVA’NIN YILDIZI PARLAYABİLİR

İstanbul’da konut için hangi bölgelerin yıldızı parlayacak?

Riva’ya doğru bir gelişim olabilir. Ama orada güzel projelerin geliştirilmesi lazım. İyi inşaat şirketlerinin bu bölgeye yönelmesi gerekir. Şu anda köy görüntüsünde alt yapısı yok. Bakkaldan gazete bile alamıyorsunuz. Ancak, iyi projelerle gelişeceğine inanıyorum. 5-6 yıl sonra doğru gelişirse müşterilerinde bilinçlenmesiyle prim yapar.

İş merkezi için Maslak’da inanılmaz bir gelişme var. Gazeteler Nişantaşı’na yönlendiler. Ama bence orası çok hoş bir butik ve alışveriş merkezi olarak kalacak. Daha çok maslak gelişiyor. Güzel binalarla doğru yönde bir gelişme var. Türkiye daha stabil bir ekonomiye sahip olunduğunda, arasanız da yer bulamayacağınız yer Maslak olacak. Krizle birlikte metrekare fiyatı 18-20 dolardan 8 dolarlara kadar düştü. Şu anda tam zamanı bu trendi yakalamanın. Böyle bir yatırım yapmak isteyenler için çok doğru bir zaman.

LÜKS KONUT TALEBİ ARTIYOR

Lüks konut talebi artıyor mu?

Aslında bu yönde talepler her zaman vardı. Ancak son dönemde yine artış eğiliminde. İyi eğitim gören 30’lu yaşlarındaki genç profesyoneller böyle evleri tercih ediyor. O bilince sahip insanların gelir düzeyleri de ona göre olduğu için bu tür ihtiyaçlar giderek artıyor.

Depremden sonra başlayan konut projelerindeki azalma, inşaatın bu talebi karşılayamamasına neden oldu. Dolayısıyla, son yıllarda gayri menkul piyasasında da bir aşırı değerlenme yaşandı. Şimdiki durumda yine iyiye doğru bir gelişim var. Artık krizden çıktık. Zaten bana göre kriz o kadar uzun sürmedi. Sürmemeliydi de zaten.

Bazı çevreler krizi bahane ettiler. Çünkü, o fabrikalar yok olmadı. İnsanların cebindeki para yok olup gitmedi. Sonuçta bir takım değişiklikler oldu. Tekrar yapılanmalar gündeme geldi. Şu anda insanlar yatırım amaçlı olarak gayri menkule yönelmeye başladılar. Çünkü, farklı yatırım enstürmanları çok büyük kazançlar sağlayamıyor artık. Faizden para kazananlar vardı. İnsanların paralarına değerlendirebilecekleri büyük alternatifler, değişik yatırım enstürmanlar yok Dolayısıyla konut piyasası yatırım amaçlı doğru bir araç haline geldi.

İŞİ KURALLARINA GÖRE YAPMAK LAZIM

Siz Amerika’da çalışıyordunuz sanırım?

1976 doğumluyum. Galatasaray Lisesi’ni bitirdikten sonra Kanada’ya gittim. Toronto yakınlarında Üniversity of Guelph’de ekonomi okudum.

Northwestern’de “Project Managment “ mastırı yaptım. En büyük hayalim babamla birlikte bir projede çalışmaktı. Türkiye’ye dönüp oradaki bilgileri buraya taşımak istiyordum. Türkiye’de büyük bir potansiyel olduğuna hep inandım.

Babamdan, işini kurallarına göre yaptığında, geri dönüşün büyük olduğunu öğrendim. Hayatta en büyük haz, üretken olabilmek. Amerika’da bir yıl e-business yapan bir şirkette çalıştım. Bir inşaat şirketinden teklif aldığım halde e-business’ı tercih ettim. O zaman internetin tam patladığı bir dönemdi. Daha sonra böyle bir deneyim edinemeyeceğimi düşündüm. Bunu da okulun bir  devamı olarak gördüm. Çünkü “Project Manegment” her türlü sektörde uygulayabileceğiniz bir alan. Dört ay önce Türkiye’ye geri döndüm. Pazarlama ile ilgileniyorum.