FED ve ECB'den desteğe devam

Haziranda büyük merkez bankaları dünya piyasalarını desteklemeye devam etti. Önce Avrupa Merkez Bankası (ECB) beklendiği gibi faizleri indirdi ve Avrupa’da ekonomik büyümeyi desteklemek için gerekirse daha fazlasını yapacağını açıkladı. Ardından ABD Merkez Bankası (FED), toparlanan büyüme ve yüksek gelen enflasyona rağmen düşük faiz politikasını sürdüreceğini açıkladı.

Düşük faiz ve sakin risk algısı, yatırımcıları hisse senedi almaya teşvik ettiğinden gelişmiş ülke borsaları 2008-2009 global krizini takip eden 5-7 yılın rekor seviyelerine çıktı. Buna rağmen FED’in yeni başkanı Yellen, ABD hisse senetlerinin değerleme olarak “tarihsel normların dışında” olmadığını söyledi. Japonya’da hükümet, kamu emeklilik fonlarının, hisse senedi alımlarını artırmasını istiyor.

Borsalar konusunda yorum yapmak merkez bankaları için risklidir. Başkan Yellen’ın bunu bildiğinden kuşkumuz olmadığı için faiz artışında acele etmeyeceğini çıkarıyoruz. Bu küresel tablo, geçen ay faizleri yarım puan indiren TCMB’nin yüzde 9,5 olan haftalık repo faizlerini, 24 Haziran’da bir yarım puan daha indirmesi bekleniyor. Irak’taki olumsuz gelişmelerin faiz indirimine engel olmayacak ama ölçülü olmayı gerektirecek. Nitekim Başkan Başçı, ölçülünün tanımını yüzde 0,75’i aşmayan faiz indirimi olarak açıkladı.

Irak’taki karışık durumun uzun sürmesi, Türkiye’nin cari açı-ğındaki düzelme sürecini yavaşlatacak. Çünkü Türkiye’nin Irak’a ihracatı azalırken petrol alım maliyetleri de yükseliyor. Ancak orta ve uzun vadede Irak’ın Türkiye’den mal ve hizmet alma ihtiyacı devam eder. Dolayısıyla gelişmelere kısa vadeli bakarak hemen ümitsizliğe kapılmamak gerekir.

YATIRIM ARACI OLARAK GAYRİMENKUL
Haziranda Türkiye’ye gelen ABD’li ekonomi profesörü Robert Shiller, Türkiye’de henüz bir gayrimenkul balonu olmadığını söyledi. ABD’de gayrimenkul fiyatlarını takip eden bir endeksi başlatan Shiller, geçen yıl ekonomi dalında Nobel ödülü almıştı. Ayrıca Shiller, borsalardaki aşırı dalgalanmaların insanların duygusal tepkilerinden kaynaklandığını gösteren araştırmalarıyla davranışsal fi-nans dalının önünü açmıştır.

Shiller’in yorumlarını takiben biz de TCMB’nin 2010 başından beri hesapladığı konut fiyat endekslerine baktık. Son 4 yılda Türkiye genelinde yüzde 56 artan konut fiyatları enflasyonun yüzde 14 üzerinde yükselmiş. Büyük şehirlerden en fazla artışın yaşandığı İstanbul’da ise konut fiyatları yüzde 81’e varan artışla enflasyona yüzde 33 fark atmış. Bu artışlar, borsa ve dövizi de geride bıraktı ama Robert Shiller’in balon diye tanımladığı tehlike sınırına henüz yakın değil.

Ancak konunun diğer bir yönü konut değeri-kira geliri kıyaslaması. Kiralar için bilimsel bir endeks yok ancak Türkiye’de konut kiralarının genelde düşük olduğu yaygın kabul görüyor. Örneğin 240 bin TL’ye aldığınız evi ayda 1.000 TL’ye kiraya verirseniz ev kendini 240 ayda (20 yılda) geri ödüyor demektir. Başka bir deyişle evin yıllık kira getirisi (12.000/240.000) yüzde 5’te kalmaktadır ki aynı parayı mevduata koysanız yüzde 10 civarında kazanabilirsiniz.

Ancak unutmayalım ki konutun değer artışı, düşük gözüken kira getirisini telafi etmektedir. Nitekim son 4 yılda konut fiyatları Türkiye’de yılda ortalama yüzde 11, İstanbul’da ise yılda yüzde 15 artmıştır. Yani bu örnekte bahsettiğimiz konutun sahibine yıllık toplam getirisi İstanbul’da yüzde 20. Türkiye genelinde ise yüzde 16’ya ulaşmaktadır.

Geçen yıl olduğu gibi dönemsel yavaşlamalar olsa da Türkiye’nin demografik yapısı gayrimenkulü orta vadede desteklemektedir. Deprem riskinden dolayı İstanbul’un devasa konut stokunun hızlı değişimi, bazı bölgelerde arz ve talep dengesizlikleri yaratabilir. Yine de çevre planlamasını ihmal etmediğimiz sürece Türkiye’de ABD ve Dubai benzeri balon ve çöküşler beklemiyoruz.