Konut Pazarı 10’a Katlanacak

Konut pazarı son 1 yıldır müthiş bir ivme içinde. Satışlardaki ortalama yüzde 25-30 artış, devreye giren yeni projeler ve yabancı ilgisi bunun en önemli işareti. Sektörün önemli oyuncularından Yapı Kredi Koray Gayri Menkul Ortaklığı’nın genel müdürü Hakan Kodal, 2004 yılındaki 1.5 milyar dolarlık kredi hacminin, 2005’in ilk 6 ayında yakalandığına dikkat çekiyor. Ona göre, şu anda 3 milyar dolar büyüklüğünde olan pazar, 5 yılda 25-30 milyar doları bulabilir. Kodal, “Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacı 500 bin düzeyinde. Ancak, 2015 yılında 800 bine ulaşabilir” diyor.

Türkiye’de gayrimenkul pazarı 2004’te çok canlandı. Birikmiş talebin realize olması büyük bir hareket yarattı. Konut kredilerinin faizleri hızla düşerken, emlak fiyatları yüzde 25 -30 düzeyinde arttı. Ardı ardına yeni projeler gündeme geldi. Son 6 ayda ise konut kredileri ikiye katlandı ve 3 milyar dolara yaklaşıldı. Ancak görünen o ki, bu daha başlangıç. Çünkü Portekiz, Meksika gibi ülkelerde konut kredileri gayri safi milli hasılanın yüzde 15 – 20’si düzeyinde.

Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, bu noktadan hareketle konut kredileri tarafında 3 yıl içinde 3 milyar dolardan 25-30 milyar dolar düzeyine çıkılabileceğini düşünüyor. Kodal, bu projeksiyonunun gerekçesini şöyle açıklıyor:  “Orta Avrupa’da konut kredileri gayri safi milli hasılanın yüzde 5’i düzeyinde. Türkiye’nin GSMH’sı 300 milyar dolar, kayıt dışını katarsanız 400-500 milyar dolar. Bunun yüzde 5’ine bile gelmemiz, bu konuştuğumuz rakamları gerektiriyor.”

Hakan Kodal, gayrimenkul ve konut sektöründeki bu hareketliğin gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerine yansımalarını şöyle yorumluyor: “GYO’lar bazındaki işlem hacimlerinde son 1 yılda, Yapı Kredi Koray olarak sadece biz 500 civarında ünite sattık. 2000 yılında bu rakam 150 civarındaydı. Yani bizde bire üç artış var. Diğer GYO’ların bazılarında, satışların 2000’li yılların neredeyse iki katına çıktığı da görülebiliyor. Konut kredilerine baktığımızda, 2004 sonuna kadar banka bilançolarında toplam konut kredileri 1,5 milyar dolarken, son 6 ayda 3 milyara yaklaşıldığı görülüyor”.

Ona göre gayrimenkul piyasasında bundan sonra daha normal bir trende giriyoruz. Uzun vadeli fizibilite, enflasyon ve reel faizle ilgili olumlu beklentiler sürdükçe pazar büyümesini sürdürecek. Ancak fiyat artışları bundan sonra son 6 aydaki kadar sert olmayacak.

Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal ile Türkiye’de emlak piyasasının geldiği noktayı, son dönemdeki hareketliliğin nedenlerini, önümüzdeki dönem beklentilerini konuştuk. Kodal, hem yatırımcılar hem de tüketiciler için çok önemli saptamalarda bulundu:

Türkiye’de emlak geliştirme pazarında son tablo nasıl?

Biliyorsunuz, 2001-2004 yıllarını kriz içinde geçirdik. 2003 yılının Mart ayında fiyatlar dibe vurdu. 2004’te hafif bir toparlamadan sonra, sektörde özellikle son 6 ayda çok ciddi bir hareketlenme oldu. Buradaki olay, bir hortumun ucunu kapatıp, bir müddet sonra açtığınızda bir anda boşalmasına benziyor. Yani geçtiğimiz 6-8 aylık dönemdeki yükselişi, biriken talebin boşalması olarak analiz ediyoruz.

Bugün musluktaki debi daha iyi. Bundan sonra hiçbir zaman cılız bir su akmayacak. Ama hiçbir zaman geçmişteki 6 ayda olduğu gibi, fiyatlarda sert yükseliş, faizlerde sert iniş de yaşanmayacak. Bundan sonra daha normal bir trende giriyoruz.

Genele bakarsak, gayrimenkul piyasasında trend yukarı doğru. Reel faizler hala yüksek. Bu nedenle yukarı doğru olan trend, aynı zamanda hafif inişli çıkışlı olacak. Enflasyon üzerindeki baskıya göre konut kredileri pazarı daha hızlı büyüyebilir. Diğer taraftan talep ve arzda bir hareketlilik bekleniyor. Ancak son 6 aya bakıp gelecekle ilgili fikir yürütmek çok doğru değil.

Pazarın büyüklüğü ne kadara ulaştı?

Gayrimenkul sektörü ile ilgili pazar büyüklüğünü tahmin etmek çok zor. Yalnız burada iki tane kriter var. Bir tanesi, konut kredileri ile ilgili hacim. Bu, bence iyi bir gösterge. Diğer kriter de kayıt altında olmayan projeleri de dikkate alan alınan ruhsat sayısı ile bağlantılı hacim.

Bizim tahminlerimize göre, piyasa genelinde son 6 ayda fiyatlarda yüzde 25-30 civarında bir artış gerçekleşti. Bu artış bazı yerlerde yüzde 100’e yakın, bazı bölgelerde ise yüzde 10-20’de kaldı. İşlem hacmi olarak 2000’li yılların üzerindeyiz.

Burada ölçek olarak büyük kurumların satışlarını baz alıyoruz. GYO’lar bazındaki işlem hacimlerinden de mesaj çıkabilir. Örneğin, son 1 yılda, Yapı Kredi Koray olarak sadece biz 500 civarında ünite sattık. 2000 yılında bu rakam 150 civarındaydı. Yani bizde bire üç artış var. Diğer GYO’ların bazılarında, satışların 2000’li yılların neredeyse iki katına çıktığı da görülebiliyor.

Konut kredilerine baktığımızda, 2004 sonuna kadar banka bilançolarında toplam konut kredileri 1,5 milyar dolarken, son 6 ayda 3 milyar dolara yaklaşıldı. Bu da bankalar tarafından son 6 ayda 1,5 milyar dolarlık toplam konut kredisi verilmiş anlamına geliyor.

Konut kredilerindeki bu artış, pazarı nasıl etkiledi?

Pazardaki işlem sayısı artarken, konut kredili işlem sayısı da artıyor. 2004’te 1,5 milyar dolar 50 bin kişiye kredi verilmiş. Bu ortalama 30 bin dolar konut kredisi anlamına geliyor. Buradan yol çıkarsak, son 6 ayda 1,5 milyar dolar, bir o kadar daha kişiye verilmiş durumda.

Toplam yıllık konut ihtiyacı 500 bin olarak öngörülüyor. İlk 6 ayda 50 bin kişi olduğuna göre, neredeyse her 5 işlemden birinde konut kredisi kullanılmış. Bu geçmiş yıllarda yüzde 3-5 oranındaydı. Eskiden her işlemin yüzde 3-5 gibi bir oranında konut kredisi kullanılırken şimdi yüzde 20’si konut kredisiyle yapılıyor. Bu önemli bir gösterge. Pazarın daha kurumsallaştığını, daha kayıt altına girdiğini gösteriyor.

Emlak fiyatlarında artış neden kaynaklanıyor?

Fiyatlardaki artış, talebin artışına bağlı. Talebin artışındaki temel sebep ile ilgili de iki tane kriter var. Yıllık 500 bin olan konut ihtiyacı, nüfus artışı ve çekirdek aileye doğru gidişten, yani evde oturan kişi sayısının azalmasından kaynaklanıyor. Bu 500 binin önemli bir bölümü 2001-2003 arasında bastırıldı. Yani yıllık 500 bin işlem olmadı.

Bir de Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 65’lerde. Bu çok yüksek bir rakam. Ama evlerin kalitesi çok düşük. İstanbul’da mevcut konutların yarısından fazlasında problem var. İskanı yok, ruhsatı yok, mülkiyeti yok veya deprem tehdidi altında. Böyle bakınca doğal olarak, yıllık 500 bin ihtiyacın ötesinde pek çok kişi daha iyi standartlara geçmeye çalışıyor. McKinsey’nin araştırmasına göre, 2015’teki rakam 800 bin. Yani yıllık konut ihtiyacının 500 binden 800 bine çıkacağı tahmin ediliyor. Standartların yükselmesiyle birlikte doğal olarak bir anda, 2001, 2002, 2003 yıllarında çok da fazla arz olmadı. Pek çok proje yarım kaldı.

Son 6 ayda bir anda gerçekleşen talep boşalmasıyla arz da buna yetişemedi. Fiyatlar da bu nedenle bu kadar sert yukarı çıktı. Bundan sonra normale dönecek. Fiyatlar enflasyon ve reel faiz oranında normal seyrinde artmaya devam edecek. Ama yükseliş hiçbir zaman bu kadar sert olmayacak.

Türkiye genelinde devam eden kaç tane proje var; bunların büyüklükleri ne kadar?

Daha önce de söylediğim gibi, yıllık yaklaşık 500 bin üretilebilecek konut ihtiyacı var. Ancak, özellikle İstanbul’da arz patlamış durumda. Bir analiz yaparsak, bu 500 binin yüzde 60’ı orta ve alt gelir grubunun ihtiyacını gösteriyor. Buradaki sıkıntı, arzın belli segmentlerde veya belli bölgelerde fazla gelebileceği yönünde. Yoksa İstanbul’da yıllık 100 bin konut talebi var. Rakamları topladığımızda büyük gibi geliyor ama toplam talebe göre yeterli değil. Toplamda evet arz yetersiz ama belli segmentlere göre arz hemen hemen hiç yok. Özellikle alt gelir grubunda çok yetersiz. Belli bir segmentte ise çok alternatif var. Bu nedenle hem geliştiriciler hem tüketiciler çok iyi hesap kitap yapmalılar.

Bugün özellikle toplu konut ağırlıklı bir sistem görüyoruz. Gerçek ihtiyaç alt gelir gruplarını oluşturan yüzde 60’lık kitlede aslında. Ancak, onların da konut sahibi olabilmesi için konut kredilerinin faizlerinin düşmesi gerekiyor. Sonuçta bu insanların gelirleri bir anda artmayacak. Burada kritik olan taksitlerin düşmesi.

Bugün ayda 500 YTL ödeyebilen bir kişinin alacağı kredi, faizler yüksek olduğu için 30 bin YTL ise faizler 1,35’ten 0,50’ye düşerse o kişinin borçlanabileceği rakam birden 100 bin YTL’ye çıkıyor. Bu açıdan, bugün nüfusun yüzde 60’ını oluşturan alt gelir grubundaki, bu kitleye yönelik projelerin özel sektör tarafından üretilmesi zor olabilir. Ancak, yavaş yavaş olacaktır. Doğaldır ki bugün bu projeler üstten başlıyor.

Konut dışındaki gayrimenkul piyasasında tablo nedir?

Pricewaterhouse Coopers’ın bir araştırmasına göre, Avrupa’daki 27 kent arasında İstanbul geliştirme potansiyeli açısından birinci sırada. İki numarada Moskova, üç numarada Milan yer alıyor. Potansiyel çok yüksek ama hala riskli de bulunuyor.

Önümüzdeki döneme yönelik beklentileriniz nasıl?

Gayrimenkul piyasasının en önemli kriterleri uzun vadeli fizibilite, enflasyon ve reel faizdir. Bu üçüyle ilgili olumlu beklentiler devam ettiği sürece, pazar yukarı doğru gidecek. Konut kredileri tarafında bugün yılda 3 milyar dolara çıktık ama gelmesi gereken nokta 25-30 milyar dolar. Bu da belki önümüzdeki 3-5 senelik perspektifte ulaşılabilecek bir rakam.

Bugün Portekiz, Meksika gibi ülkelerde konut kredileri pazarı, gayri safi milli hasılanın yüzde15-20’si oranında. Orta Avrupa’da yüzde 5 gibi bir oran söz konusu. Türkiye’nin GSMH’si 300 milyar dolar, kayıt dışını katarsanız 400-500 milyar dolar. Bunun yüzde 5’ine bile gelmemiz, bu konuştuğumuz rakamları gerektiriyor.

Böyle bakınca, fonların gelişi de Türkiye’nin istikrarlı olup olmadığına bağlı. Reel faizler ve enflasyon düşerse daha fazla fon akışı olur. Daha fazla insan konut veya gayrimenkul yatırımına yönelir. Bu nedenle bizim genel kanımız, bundan sonra sert çıkış ya da inişler olmayacağı, reel faizlerin yavaş yavaş ilerleyeceği yönünde. Ancak, trend fiyatlarda ve işlemde yukarı doğru.

Pazarda rekabet ne düzeyde?

Bir kere ölçek büyüyor. Bu nedenle küçük oyuncular yavaş yavaş ortadan kalkıyor. Eskiden “köşe başı müteahhitti” veya “laz müteahhit” dediğimiz geliştiriciler vardı. Bunlar yavaş yavaş bitiyor. Bizler bile, GYO’lar olarak, eskiden 20-30 milyon dolarlık projeler yaparken şimdi 150-200 milyon dolarlık projeler yapmaya çalışıyoruz. Yabancı fonlar giriyor. Toplu konutta bile hacimler büyüyor.

Böyle olunca pazarda yavaş yavaş kurumsallaşma artıyor. Sonuçta büyük oyuncu olunca kayıt altına giriyorsunuz. Bunun genel trend olduğunu düşünüyorum. Bundan sonra küçük oyuncuların birtakım yan sektörlere yöneleceğini tahmin ediyoruz. Servisler tarafında pazarlama gibi alanlara kayacaklar.

Emlak geliştirme işinde kritik noktalar neler?

Burada Yapı Kredi Koray’ın yaklaşımından örnek verelim. Biz araştırmaya dayalı yatırım yapıyoruz. Kendi içimizde araştırma-geliştirme ekiplerimiz var. Hangi pazarlarda trend yukarı doğru, arz-talep dengeleri nasıl, ona bakıyoruz. Bölgesel analizler yapıyoruz. Ulaşım önemli. İmar planlama zorlukları varsa bizim için negatif oluyor. Sonunda bütün bunları pazar araştırmaları, maliyet-fizibilite çalışmaları ile tamamlıyoruz. Ne kadar titiz olduğumuzu anlatmak için bir örnek vermek gerekirse, bugüne kadar yatırım yapalım yapmayalım diye baktığımız proje sayısı bin 500 adet. Bunların içerisinde yönetim kuruluna yatırım yapalım diye sunduğumuz proje sayısı 30. Yatırım yaptığımız proje sayısı ise 15.

Peki bu iş, kârlı bir iş mi?

Kâr marjları hiç öyle sanıldığı gibi yüksek değil. Eskiye göre bu daha gerçek oldu. Kayıt altında iş yapıyorsanız maliyetleriniz çok yüksek oluyor. Kayıt altında iş yapmıyorsanız maliyetler bir anda düşüyor, kâr marjları da artıyor. Bizim gibi kurumlar diğerlerine oranla daha pahalı satmak zorundayız, markaya yönelmeliyiz. Diğerleri ise ucuza mal edip, daha ucuza satmak durumunda.

Dolayısıyla burada önemli olan ne kadar hızlı sattığınız. Ne kadar hızlı satıyorsanız, o kadar kârlısınız. Bizim çalıştığımız marjlar genellikle yüzde 20’lerde. Dünyada da normali bu. Şu anda talep yüksek olduğu için satış sıkıntımız yok. Ama talepteki en ufak bir aşağıya gidiş olursa, geçmişte olduğu gibi yarım kalan projeler görmek mümkün.

YATIRIMDA ÖNE ÇIKAN BÖLGELER

ŞEHİRDE FİYATLAR YÜKSEK Burada iki önemli konu var. Bir tanesi arazi fiyatları. Bizim için yatırım alanları arazi fiyatlarının makul olduğu yerler oluyor. Bunlar da doğal olarak belli bir ölçekte yatırım gerektiriyor. Şehir içerisinde arazi fiyatları çok yüksek. Buralarda küçük oyuncular da çok yüksek oranlar verdikleri için biz buralarda yatırım yapamıyoruz. Doğal olarak daha büyük ölçekli yatırımlara yöneliyoruz. Başkalarının geliştirmeyeceği bölgelere gidiyoruz.

KEMERBURGAZ VE ÇEKMEKÖY YÜKSELDİ Bugüne kadar yaptığımız 5 tane bölge yatırımı var. Bir tanesi Kemerburgaz-Göktürk. Burada 5 yıldır varız. 3 tane proje yaptık. Ama artık arsa fiyatları yükseldi. Çok fazla da arsa kalmadı. Biz şimdi başka bölgele yöneliyoruz. Ancak orada küçük oyuncular için hâla pek çok iş var. Yine aynı şekilde Ümraniye-Çekmeköy bölgesi var.

RİVA’NIN YILDIZI PARLAYACAK Biz aslında 3-5 sene sonrası için potansiyeli olan yerlere bugünden büyük yatırım yapıyoruz. Dolayısıyla büyük ve kurumsal yatırımcı kriterleri ile şahıslar veya küçük oyuncuların yatırım kriterleri aynı olmuyor. Beyoğlu’na son dönemde yatırım yaptık. Burada artık çok fazla yer yok. Trendi yukarı olan bir bölge olarak Riva’yı söyleyebiliriz.

ANADOLU’DAKİ POTANSİYEL İstanbul çok büyük bir pazar. 12 milyon nüfusu var ve Türkiye ekonomisinin yüzde 40’ını kontrol ediyor. Buradan çıkmak herkes için kolay değil. İstanbul, Benelux ülkeleri büyüklüğünde tek başına bir Avrupa ülkesi gibi. İstanbul dışına çıkınca nüfus küçülüyor, alım gücü düşüyor. Bunun dışında geleceğe yönelik, uzun vadeli yatırım düşünüyorsanız 10 tane kent var. Üç büyük kent İzmir, Ankara, Antalya ilk grupta yer alıyor. İkinci grupta Eskişehir, Bursa, Kayseri gibi şehirler var. İkinci ve üçüncü gruptaki şehirlere yatırım yapmak için gerçekten sabırlı olmak gerekiyor.

YABANCI FONLARIN İLGİSİ YÜKSEK

Hakan Kodal, Türkiye pazarına yabancıların ilgisi ile ilgili şu saptamaları yaptı:

ZAMANLAMA ÇOK İYİ  Yabancı fonların ilgisi yüksek. Bunun belli başlı iki nedeni var. Birincisi, genel trend gayrimenkule ilginin tüm dünyada artıyor olması. Bugün Avrupa’da da, Amerika’da da eski alternatif yatırım araçlarına göre gayrimenkule dayalı yatırımlara veya gayrimenkule endeksli enstrümanlara ilgi artmış durumda. Burada da fonların yatırım alanları tarafında Batı Avrupa dolduğu için, Doğu’ya doğru kayış görülüyor. Yani merceklerini buraya doğru çevirmiş durumdalar. Diğer taraftan Türkiye’nin,  AB’den tarih almış olması, enflasyon ve faizlerdeki istikrar sebebiyle zamanlaması çok iyi.

SON 1 YILDA 300 MİLYON DOLAR Gayrimenkul yatırımcıları uzun vadeli istikrarı seven yatırımcılar. Buradaki fonlar, sıcak para getiren hemen girdim, çıktım yapılabilen fonlar değil. Bu yıl 300 milyon dolar civarında yabancı yatırım pazara girdi. Bu rakam kademeli olarak artacak. Şu anda test ediyorlar. Piyasadaki trend devam ederse, gerçek yatırımlar veya fon artışı önümüzdeki 2-3 yıl sonra olacak. 2005’in sonuna kadar 500 milyon dolarlık fon çekebilecek durumdayız. Bu rakama Türkiye daha önce hiçbir zaman ulaşamadı. Sadece gayrimenkule yatırım miktarı en fazla 100-150 milyon dolar düzeyindeydi.

TÜKETİCİLER İÇİN 7 ÖNEMLİ TAVSİYE

1. Tüketicinin geçmişteki yatırım felsefesi enflasyona karşı korunmaydı. Türkiye’de geçmiş dönemde konut kredisi yoktu, enflasyon yüksekti. Gayrimenkul yatırımı spekülatif bir yatırım değildir, kira için yapılır.

2. Bundan sonraki dönemde, enflasyon düştüğü için getiri ön plana çıkıyor. Ancak eskisi gibi spekülatif kazanç yerine kira getirisi ön planda tutularak yapılmalı.

3. Eskiden sadece ana para ile alırken, şimdi konut kredileri ile de gayrimenkul alınıyor. Bu işin doğrusu, sizin bir gayrimenkule yatırım yaparken, yüzde 10-20 gibi bir oranı cebinizden verip, geri kalanını konut kredisi ile alıp, taksitlerin bir bölümünü de kira ile karşılamanızdır.

4. Ama şimdi artık tüketicinin bilinçlendiğini görüyoruz. Ben yatırayım bire ikiye katlayım dönemi bitti. Bundan sonra benim aldığım gayrimenkul enflasyon, yerel faize göre senelik yüzde 10-15 değer artışı sağlar diye düşünülüyor. Bu yaklaşım daha doğru.

5. Konut kredisi bugün yüksek olsa da alayım, ilerde daha ucuz bir konut kredisi ile değiştireyim deniyor. Zaten bugün cebimde 50 bin dolarım var, bekleyeyim krediler düşsün demek yanlış. Sonuçta bu parayı bankaya koyduğunuzdaki getirisi çok düşük. Konut kredilerinin faizleri 3 sene sonra düşse de bu kez emlak fiyatları artıyor.

6. Bu nedenle bugün yatırım yapmak önemli. Ama bu yatırımı yaparken en önemli kriter de alınan gayrimenkulun likiditesi olmalı. Sonuçta kredi ile alıyorsunuz. Hemen kiraya verebilir misiniz, hemen satabilir misiniz; ikinci el piyasası nasıl olur, bunlara bakmak gerekiyor.

7. Bunun için de daha düzgün projeler, çok talep alan yerler daha güvenli yatırım olacaktır.

GÜNDEMİMİZDE YENİ PROJELER VAR

KAĞITHANE Kağıthane’de bir konut geliştirme projemiz var. Burası geleceği olan bir bölge. Bu nedenle 3-5 sene sonrasına bakıyoruz.

GÖKTÜRK VE ÇEKMEKÖY Şu anda pazarlamada olan ve çok iyi giden 3 proje var. İkisi Göktürk’te, biri Çekmeköy’de.

RİVA Riva’daki arsalarımızı geliştirmek için 2006 ve sonrasını hedefliyoruz. Riva son dönemde trendi yükselen bölgelerden biri.

BEYOĞLU Beyoğlu’nda bir proje var, bunun için 2006’yı hedefliyoruz.

ESKİŞEHİR Eskişehir’deki alışveriş merkezini 2006’da açmayı hedefliyoruz. Mevcut projeler bunlar.

5 YENİ PROJE YOLDA Önümüzdeki dönem için üzerinde çalıştığımız 4-5 tane daha proje var. Ancak şu anda halka açık olduğumuz için söyleyemiyoruz. İmzalarsak önümüzdeki günlerde bunları da duyuruyor olacağız.

HANDE D. SÜZER
hdemirel@capital.com.tr