Geçen yıl, iki seçime
ve dolardaki
artışa rağmen
konut satışlarında
rekor kırıldı. 1,2 milyon konut
satılırken konut satışları 2014’e
göre yüzde 9,6 arttı. 2016
ise artan terör saldırılarının
yol açtığı korku atmosferi ve
tüketimdeki daralma üzerine
müteahhitlerin temkinli
yaklaştığı bir yıl olarak başladı. Sektörün 2016’ya yönelik büyük beklentileri yoktu. Ciro
ve satış hedefleri 2015’in altındaydı.
Ancak Nef gibi büyük markalı konut üreticileri bile
2016 tahminlerinde yanıldı. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden
Timur, “Bu yılın ilk 5 ayında yaptığımız satışı ben
dahil şirketten kimse tahmin edemedi. Hiç lansman yapmadan
ilk 5 aydaki konut satışlarımız geçen yılın aynı
dönemine göre 2 kat arttı” diyor.
Sadece o değil, büyük konut üreticilerinin hemen
hepsi, 2016 cirolarının geçen yılın altında kalacağını tahmin
ediyordu. Bu nedenle daha az sayıda projeyi hayata
geçirmeyi planladılar.
Ancak yılın ilk 7 ayını geride bıraktığımız bugünlerde
birçok büyük markalı konut üreticisinin 2016 hedefleri
2015’i geçti.
Önümüzdeki dönemde beklenen gelişmelerden biri
sektördeki konsolidasyonların artması olacak. Arazi
geliştirmekte eskiye göre daha fazla zorlanan müteahhitlerin
güçlerini birleştirmesi bekleniyor. İşte stok artışından
küçük projelere dönüşe
kadar gayrimenkule damga vuran
11 önemli trend… 1İKİNCİ EL 1’İNCİYİ GEÇTİ
2015’te 1 milyon 289 bin 320
adet konut satıldı. 2014’te konut
satışları bir önceki yıla göre yüzde 6,7 oranında arttı.
2015’te ise konut satışları 2014’e göre yüzde 9,6 artarak
rekor kırdı. 3 yıl öncesine kadar konut satışları içinde
birinci ve ikinci el satışlar neredeyse aynıydı. Ancak son
3 yıldır konut satışları içinde en fazla payı ikinci el satışlar
almaya başladı. 2013’ten itibaren başlayan bu trend
etkisini devam ettiriyor.
2015’te satılan 1, 2 milyon konuttan 598 bin 667 adedi
ilk defa satılırken 690 bin 653 adedi ise ikinci el konut
satışı oldu. Bu yılın ilk 4 aylık döneminde ise ikinci
el konut satışları hareketliliğini sürdürdü. Bu yılın ilk 4
ayında 409 bin 812 konut satıldı. Bunların 186 bin 768
tanesi ilk defa satılırken, 223 bin 44’ü ise ikinci el konut
satışları oldu.
Konut piyasasında ikinci el konut satışlarının birinci
ele göre daha hareketli olduğunu belirten Anadolu Yakası
İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Melih Tavukçuoğlu,
bunda kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasının
etkili olduğunu söylüyor.
İş GYO Genel Müdürü Turgay
Tanes de konut kredi faizlerinin yüksekliğinden
ötürü ipotekli alımlarda
düşüş yaşandığını belirtiyor. Tanes,
“Konut satışları geçtiğimiz yıldaki seyrine
yakın ilerliyor” diyor.~2 STOKLAR BÜYÜYOR
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin
2015 Aralık tarihli İstanbul Markalı
Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler
Raporu’na göre 2015 sonunda
İstanbul genelinde 1.242 projede 500
bin 585 adet konut stoku bulunuyordu.
İki yıl önce bu sayı 1.000 projede
toplam 428 bin 893 adet daireydi.
Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı
Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli,
stoktaki konut sayısında proje bazında
bakıldığında, yüzde 24, daire bazlı
bakıldığında ise yüzde 17 artış yaşandığını
belirtiyor.
Folkart Genel Müdürü Metin Sancak
da İstanbul’da satılmayı bekleyen
400 bin bitmiş konut stoku olduğunu
belirterek, “Bu, Konya’nın ilçeleriyle
birlikte toplam konut sayısına eşit.
Eğer önlem alınmazsa konut stoku
artmaya devam edecek” diyor.
Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu
Başkanı İrfan Aydoğan, İstanbul’da
oluşan konut stokunun fiyatları bazı
bölgelerde gerilettiğini söylüyor. Bağdat
Caddesi’nde oluşan fazla konut
stoku nedeniyle son 6 ayda fiyatların
yüzde 20 gerilediğine dikkat çekiyor. 3 ÜRET��MDE ARTIŞ SÜRECEK
Son dönemde satışlarda yaşanan durgunluğa rağmen
markalı konut üreticilerinin konut üretiminde azalma
yok. Aksine üretimde artış dikkat çekiyor. Reidin
verilerine göre Türkiye’de 2012 ve 2013 yıllarında ortalama
250 yeni proje, 2014 ve 2015 yıllarında ise ortalama
400 yeni konut projesi hayata geçirildi. Bu yılla birlikte
gelecek 3 yılı kapsayan dönemde markalı konut üreticilerinin
üretmeyi planladıkları konut sayısı geçtiğimiz 3
yılın üzerinde.
Özyurtlar Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt,
son 3 yılda 1.943 konut ürettiklerini, önümüzdeki 3 yılda
ise 7 bin konut üretmeyi hedeflediklerini söylüyor. Son 3
yılda 1.050 konut üreten Babacan Holding, önümüzdeki
3 yılda üretimini 2 katından fazla artırmayı planlıyor.
Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan, her yıl 1.000
konut üreteceklerini söylüyor. Son 3 yılda 8 bin konut
üreten Dağ Mühendislik, önümüzdeki dönemde her yıl
1.000-1.500 konut üretme hedefinde olan bir şirket. Geçtiğimiz
3 yılda 1.570 konut üreten Pana Yapı ise önümüzdeki
dönemde 5 bin 900 konut üretmeyi planlıyor.
Bu yıl konut satışında 500 milyon TL ciro beklediklerini
söyleyen Pana Yapı İnşaat Grup Başkanı Mahir Şaşmaz,
5’i Fikirtepe’de olmak üzere devam eden 7 projeleri olduğunu
belirtiyor.~4 CİRO 2015’İ GEÇECEK
Yıl sonunda Türkiye’de satılan toplam konut sayısının
2015’i geçmesi ve 1 milyon 300 bini bulması bekleniyor.
Bu nedenle markalı konut üreticilerinin birkaçı
hariç hepsinin 2016 için ciro ve satış hedefi 2015’in
üzerinde.
2015’e göre 2016’da daha fazla satış yapmayı planlayan
üreticilerden biri de sektörün en büyük oyuncularından
Emlak Konut. Şirketin genel müdürü Murat Kurum,
“2015’te 10 bin 340 adet bağımsız bölüm sattık. Karşılığında
6,3 milyar TL satış gelirine ulaştık. 2016 yılında
hedefimiz 11 bin adet konut satıp 7,6 milyar TL satış
geliri elde etmek” diyor.
Nurol GYO da 2016’da yüzde 30’un üzerinde büyüortame
öngörüyor. Nurol GYO Genel Müdürü Samim Hatipoğlu,
“2015’te 300 adet konut satışıyla yaklaşık 250
milyon TL ciro gerçekleştirdik. 2016’da da yüzde 30’un
üzerinde bir büyüme hedefliyoruz” diyor.
İnanlar İnşaat, bu yıl geçen yıla göre cirosunu yüzde
34 artırmayı planlıyor. İzmir ve Çeşme’de büyük projelere
imza atan Folkart ise 2016’da geçen yıla göre cirosunu
yüzde 60 artırmayı hedefliyor. Folkart Genel Müdürü
Metin Sancak, “Geçen yıl 250 milyon TL ciro elde ettik.
Bu yıl hedefimiz 575 ünite satıp 400 milyon TL seviyesine
çıkmak” diyor.
2015’te, 980 konut satıp 250 milyon TL satış geliri
elde eden Özyurtlar, bu yıl 2 bin konut satmayı planlıyor.
Şirketin 2016 için ciro beklentisi, 500 milyon TL ile
geçen yılın tam 2 katı.
5YATIRIMLAR NEREDE ARTACAK?
GÖZDE LOKASYONLAR
Research Gayrimenkul Yönetim Kurulu
Başkanı MÜSLÜM DEVECİ, yeni yatırımların
arazi geliştirme çalışmalarının çoğaldığı
Kanal İstanbul, Gebze, Kurtköy ve Arnavutköy
lokasyonlarına artacağını belirtiyor. Deveci,
“Yeni yatırımlar için batıda en gözde
lokasyonlar Şamlar Köyü, Çatalca, Silivri,
Arnavutköy; Anadolu Yakası’nda ise Maltepe,
Pendik arası ile Gebze ve Kurtköy” diyor.
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı
TOĞRUL GÖNDEN “En çok Başakşehir, Halkalı,
Kayaşehir, Ataşehir, Esenyurt, Beylikdüzü ve
Gaziosmanpaşa’da proje geliştiriliyor. Kartal,
Cendere ve Sefaköy gibi merkeze daha
yakın olan bölgeler ve eski sanayi alanları da
geliştiriliyor” diyor.
BAKİR
ALANLARA
DİKKAT!
Altın Emlak
Genel Müdürü
HAKAN
ERİLKUN da
bakir alanların
bulunduğu
Bahçeşehir çıkışı
Hadımköy yolu
üzeri Bahçekent mevkiinde çok sayıda yatırımın olacağını belirtiyor ve
“Halen bu bölgede 5 dev projenin yatırımı sürüyor” diye konuşuyor.
Artaş Yönetim Kurulu Başkanı SÜLEYMAN ÇETİNSAYA ise önümüzdeki
dönemde şehrin kuzey hattının hızla değer kazanacağını söylüyor.
Çetinsaya, “Şehrin yeni uydu kenti Başakşehir hızla gelişiyor. Avrupa
Konutları markasını buraya taşıyarak 941 konuta imzamızı atıyoruz” diyor.~6 ANADOLU AÇILIMI HIZLANACAK
İSTANBUL KADAR ÖNEMLİ
Son 3 yıldır tüm konut projelerini
İstanbul’da gerçekleştiren
Özyurtlar İnşaat, Anadolu’da
büyük ölçekli projeler yapmayı
planlıyor. Geçtiğimiz yıl,
İstanbul’da 2,2 milyar TL’lik
konut yatırımı yapan Dağ
Mühendislik de Anadolu’ya açılacak. Şirketin başkanı
DOĞAN DAĞ, “Anadolu’nun büyük illeri İstanbul kadar
önemli. Konya’da projelerimiz devam edecek” diyor.
BÖLGE AYRIMI YOK
Cihan İnşaat da yakın bir tarihte
Trabzon’da yeni bir projeye
başlayacak. Cihan İnşaat
Cihan İnşaat İş Geliştirme ve
Pazarlama Müdürü BENGİ HIŞIR,
“Fizibilitesini yaptığımız ve iyi
olduğuna inandığımız her yerde
proje yapabiliriz. Bölge ayrımı yapmıyoruz” diyor.
GÖZDE BÖLGELER
Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi
ÖZEN KUZU da Anadolu’ya
yatırımı önemsediklerini
söylüyor. Kuzu, “Ankara başta
olmak üzere diğer büyük illerde
de fırsatları değerlendireceğiz”
diyor.
Babacan Holding CEO’su MEHMET BABACAN
da yılın son çeyreğinde Gaziantep’teki projelerine
başlayacaklarını belirtiyor. Ağırlıklı Kartal ve Üsküdar’da
konut üretimi yapan Almalar, İskurt, Nergo Ortak Girişim
Başkanı HİKMET ALMA, gözde bölgelerinin İzmir, Antalya,
Muğla, Eskişehir ve Ankara olduğunu söylüyor. 71+1’LERE TALEP AZALIYOR
Markalı gayrimenkul projelerinde eskiye göre üretim
anlamında farklılıklar yaşanıyor. Eskiden projelerde
stüdyo, 1+0 ve 1+1 daireler daha fazla yer alırken bugün
bu trend birçok projede tersine döndü. Artık birçok inşaat
şirketi 1+1 ve 1+0 dairelerde arz fazlası oluştuğu için
bu tip üretimden kaçınıyor ya da yaptığı proje içinde bu
tip dairelerin oranını azaltıyor.
Reidin Avrupa İş Geliştirme Direktörü Mete Varas,
son yıllarda 2 ve 3 odalı konutların oranının arttığını,
buna karşın stüdyo dairelerin 2012-2013 yıllarındaki
popülaritesini büyük ölçüde yitirdiğini söylüyor. Varas,
sektördeki üretim trendinin 3 odalı dairelere kaydığını
belirtiyor. EYG Grup İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk
Çelik de kuruldukları günden beri 1+1 ve 1+0 daireler
üretmekten uzak durduklarını söylüyor. Çelik, “Genellikle
aile tipi projelerde var olmaya çalışıyoruz” diyor.
KLK Yapı Başkan Yardımcısı Atakan Kulak, İstanbul
için 1+1 projelerin doyum noktasına ulaştığını söylüyor.
Babacan Holding CEO’su Ahmet Babacan da “Konut
projesi geliştirdiğimiz lokasyonlarda 1+1 ve 1+0 daireler
fazlasıyla yapıldı ve arz fazlası olmaya başladı” diyor.
Babacan sitelerde 1+1 dairelerle diğer büyük daire tiplerinde
yaşayanlar arasında ciddi sorunlar olmaya başladığına,
bu durumun projenin ilerleyen zamanlarında daha
az primlenmesine neden olduğuna dikkat çekiyor. Gül
Proje Genel Müdürü Oğuzhan Çetiner, “1+1 dairelere
talep olacak, ancak geçtiğimiz döneme göre azalacağı
kanaatindeyiz” diye konuşuyor. 8 BÜYÜK PROJELER AZALACAK
Eskiden gayrimenkul sektöründe 1.000 konutluk
çok büyük siteler yapılıyordu. Artık şehir merkezlerinde
yeterli alan olmaması ve sermaye sıkıntısı gibi nedenlerden
1.000 konut ve üzerindeki projelerin sayısında
azalış var.
“Sektördeki yeni eğilim daha küçük ölçekli projelere
doğru kaymaktan yana” diyen Eva Gayrimenkul Değerleme
Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, şu anda
inşaat halindeki 550 projenin 50’sinin 1.000 konut ve
üstü sayıda konut birimi bulundurduğunu söylüyor.
Reidin’in verilerine göre önceki yıllarda bir projede
ortalama 300 daire üretilirken, 2015 ve 2016 yıllarında bu
sayı proje başına ortalama 200 daireye geriledi. Kentsel
dönüşümle beraber proje sayısı artarken proje başına
düşen ünite sayısı azalıyor.
İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan,
“Gayrimenkul sektörü, binlerce konuttan oluşan projelerin
başarısızlığını gördü, dersini aldı” diye konuşuyor.
İnan, A+plus müşterinin butik projeler istediğini belirtiyor.
Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu’na
göre ise 500 daire üzerindeki projelerde yatırımın dönüşleri
daha uzun oluyor. Bunda proje bitiminde yüzlerce
dairenin aynı anda satışa çıkmasıyla oluşan rekabet ortamı da etkili. Aşçıoğlu, “Bu dönemde 300-400 daireli projeler
üretmeye ve daire metrekarelerini büyük tutmaya
dikkat ediyoruz” diyor.~9 ARAZİ BULMAK 2 KAT ZORLAŞTI
Müteahhitler için en kritik konulardan biri arazi bulmak.
Arsayı bulup projeyi geliştirince işin yüzde 33’lük
kısmı tamamlanmış oluyor. Ancak bugün İstanbul’da
arazi bulmak 3 yıl öncesine göre 2 kat daha zor. Eskiden
yılda 7-8 arazi geliştiren müteahhitler, artık daha az
sayıda arazi geliştirebiliyor.
Bir yılda 4 arsa geliştirebildiklerini söyleyen Karden
İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, “Kentsel
dönüşümden dolayı istenilen hızda üretim gerçekleşmiyor.
Arsalar parsel bazında olduğu için parselleri toplayıp
büyük projeler planlamak sıkıntılı” diyor.
Mehmet Babacan da yılda ancak 1 veya 2 adet imarlı iş yapabilecekleri arsa geliştirebildiklerini söylüyor.
Sinpaş CEO’su Seba Gacemer, İstanbul’da arsa fiyatlarının
yüksek hızla artmasının arazi geliştirmeyi zorlaştırdığını
belirtiyor ve “İstanbul’da son 6 yılda arsa fiyatları
yüzde 75 ila 366 oranında arttı” diye konuşuyor. Cushman
& Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, artan
kat karşılığı oranları ve arsa fiyatlarıyla arazi geliştirmesinin
eskiye göre daha da zorlaştığını belirtiyor. Gönden,
“Kat karşılığı oranları Bağdat Caddesi’nde yüzde 80’lere
kadar yükseldi. Aşırı kat karşılığı veya hasılat paylaşım
oranları sürdürebilir olamadığından sektörde orta ve
uzun vadede konsolidasyon beklentisi hakim” diyor.
10 YURTDIŞINA GİDENLER ARTACAK
İŞBİRLİĞİ ÖN PLANDA
Türkiye’deki konut üreticileri
arasında önümüzdeki
dönemde yurtdışına çıkanların
sayısı artacak. İnanlar İnşaat
yurtdışı açılımını Kanada’dan
yapmayı planlarken Sinpaş’ın
hedefinde Suudi Arabistan
bulunuyor. Sinpaş CEO’su
SEBA GACEMER “Geçtiğimiz
günlerde Suudi Arabistan’da
gayrimenkul geliştiren çeşitli
firmalardan gelen işbirliği
tekliflerini değerlendirip
müzakere ettik ve Riyad’da bir
şirket kurmaya karar verdik”
diyor.
YENİ PAZARLAR Ağırlıklı Rusya’da iş
yapan Ant Yapı da düşen kapasiteyi
artırmak için yurtdışında yeni pazarlara
yöneldi. Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
MEHMET OKAY, “Londra’da ve Miami’de
şirket kurup inşaat işleri geliştirmeye
başladık” diyor.
İran’da büyük konut projeleri yapan
Kuzu Grup ise portföyüne yeni ülkeler
ekliyor. Son 3 yılda İran’daki projeleriyle
birlikte 100 bin konut üreten Kuzu Grup’un
önümüzdeki dönemde yurtdışındaki yeni
rotasında Afrika pazarı var. Kuzu Grup
Yönetim Kurulu Üyesi ÖZEN KUZU “İran’nın
Pardis şehrinde 37 bin konutluk projemiz
devam ediyor. Cezayir’de ise 19 bin 700
konut yapacağız” diyor.
İLK TÜRK MARKALI PROJE
Aşçıoğlu da Selenium markasını
Dubai’ye taşıyarak dünyanın ilk
Türk markalı konut projesi Midtown
Selenium’u hayata geçiriyor.
Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı
YAŞAR AŞÇIOĞLU, “Midtown
Selenium, Dubai merkezli Deyaar
Grup’un Midtown Projesi’nin 579
konutluk ikinci etabı DaniaDistrict’te
yükseliyor” diyor. Bağdat
Caddesi’nde lüks konutlar üreten
Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu
Başkanı İRFAN AYDOĞAN da “Yatırım
planlarımıza ve projelerimize uygun
olursa, Kıbrıs’ta konut geliştirmek
istiyoruz” diyor. 11YENİ BÖLGELER SIKINTILI
2023’te İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmalarının
önemli bir kısmı tamamlanmış olacak. Üçüncü
Köprü, Üçüncü Havalimanı projeleri ve diğer şehirleşme
çalışmalarıyla yeni bölgeler oluşacak. İstanbul’da bu
yeni yatırım bölgeleri inşaatçılar için yeni adresler yaratmış
durumda. Ancak hızla gelişen bu yeni yerleşim bölgelerinde
arazi geliştirmek de sıkıntılı. Soyak Holding,
gelişmekte olan bölgelere yatırım yaparak büyümeyi
hedefliyor.
216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar ise
yeni yerleşim bölgelerinde arazi geliştirme konusundaki
sıkıntılarının artarak devam ettiğini belirtiyor. Dündar,
“Kentsel dönüşümle yeni araziler geliştiriyoruz. Ancak
arsa sahipleri fiyatları çok fazla yukarıya çektiği için arsa
konusu hala sektör açısından önemli bir açmaz” diyor.
Royal Group Yönetim Kurulu Üyesi Tolga Çehreli,
arsa fiyatlarının gereğinden fazla yüksek olmasının ve
arsa sahibinin ucuza satıyorum endişesiyle arsasını elinde
tutmak istemesinin arazi geliştirmeyi zorlaştırdığını
belirtiyor.
Türkiye ve dünya ekonomisine yön veren gelişmeleri yorulmadan takip edebilmek için her yeni güne haber bültenimiz “Sabah Kahvesi” ile başlamak ister misiniz?