"Satışlar düşmedi sat-yap sıkıntılı"

Ayçe Tarcan Aksakal

[email protected]

Gayrimenkul, enerji ve gıda sektörlerinde faaliyet gösteren Torunlar Holding’in yönetim kurulu başkanı Aziz Torun, önce gıda sektöründe yükseldi ve ardından Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırımcısı oldu. Torun, bu yıl iki önemli gayrimenkul projesini tamamladı. Mecidiyeköy’de bulunan Torun Center’ı açan ve 5. Levent Projesi’ni bu ay içinde teslim edecek olan Torun, önümüzdeki 2 yılda gayrimenkul sektörüne 1,5 milyar TL yatırım yapacak. Ancak Torun’un sektöre ilişkin endişeleri var. İş adamı gözüyle yeni konut projelerinde satışların yavaşladığını bunun da önümüzdeki günlerde yeni projelerde stok fazlasına yol açabileceğini söylüyor. İhtiyatlı olmak gerektiğini belirten Torun, gayrimenkul sektöründe çeşitliliği artırmak amacıyla otel yatırımıyla turizm sektörüne girdiklerini belirtiyor. Torun, “Otel yatırımlarımız gayrimenkuldeki yatırımlarımızın bir parçası. Araziye göre gayrimenkul yatırımımızı yapıyoruz. Yumurtaların hepsini aynı sepete koymuyoruz” diyor. Yıllık 450 milyon TL kira geliriyle Türkiye’nin en büyük kira getirisine sahip gayrimenkul yatırımcısı olan Torunlar Holding’in patronu Aziz Torun’la gayrimenkul piyasasında yaşanan sıkıntıları ve başta otel yatırımları olmak üzere yeni projelerini konuştuk:

• Son 2 yılda neler yaptınız? Vaktinizin büyük kısmını hangi proje aldı? 

 2 yıl önce gündemimizde 5. Levent projesi vardı. Nisan 2015’te lansmanını yapmıştık. Sadece 2 yılda orada yeni bir semt kurduk. 5. Levent, kentsel dönüşümde zirve projesi oldu, ödül aldı. 5. Levent’te sadece konut değil üniversitesinden meslek okuluna ve ilkokula kadar pek çok kurum var. Bu ay da buradaki konutların teslimine başlayacağız. 

•  Kaç konutu teslim edeceksiniz? 

 Yaptığımız konutların 2 bin 200’ü bize aitti, bunları teslim edeceğiz. 

•  Proje tamamen bitti mi? 

 Bugüne kadar 3 bin 300 konut bitti. Geri kalan 900 konutun inşaatına başlayacağız. 

•  5. Levent’e ne kadar yatırım yaptınız? 

 Arsa hariç yaptığımız yatırım 2 milyar 200 milyon TL. 

•  Kaç konut sattınız? 

 Bize ait 2 bin 200 konutun 1.700’ü satıldı. 450-500 civarında satılacak dairemiz kaldı. 

•  Bu yıl, Torun Center da bitti. Şimdi hangi projelere odaklanacaksınız? 

 Kabasını bitirdiğimiz, dekorasyon çalışmalarını yaptığımız Mall of İstanbul’un yanında 5 yıldızlı otel ve rezidans projemiz var. Bu projemizi hızlandırdık. 

•  Neden hızlandırdınız? 

 Otel markasıyla ilgili görüşmelerimizi netleştirdiğimiz için projeyi hızlandırdık. 2019’un ilk yarısında açılacak. 

•  Ne kadar yatırım yapacaksınız? 

 120 odalı olacak, 100 civarında da rezidans dairesi var. Arsa payı hariç 100 milyon dolar yatırım yapıyoruz. 

•  Yeni bir otel projeniz daha olacak mı? 

 Karaköy’de butik otel projemiz var, o da 100 yataklı olacak. Mall of Antalya’nın bitişiğinde de 3 yıldızlı otel projesi gerçekleştireceğiz. 

•  Neden turizme girdiniz? Turizm sektöründeki hedefiniz nedir? 

 Turizm yatırımına girmemiz konseptle alakalı. Yeni bir proje geliştirirken bizim rakiplerimizden en önemli farkımız yapacağımız yatırımın yeri neye uygunsa onu yapmak. Bazı yatırımcılar “Biz sadece yap-sat yapıyoruz” deyip her yere konut yapıyor ya da “Sadece AVM yapıyoruz” deyip her yere AVM yapıyorlar. Biz ise gayrimenkulün her segmentinde yatırım yapma bilgisine ve birikimine sahibiz, projelerimizi buna göre geliştiriyoruz. Belki projelerimizin başarılı olmasının sırrı burada yatıyor. Baktığınızda bizim karma projelerimizin kapsamında otel var. Konsepti tamamlamak için otel yapıyoruz, yoksa otelden ibaret bir yatırım yapmak stratejilerimiz arasında yok. 

~

•  Turizm sektöründe olmayacak mısınız? 

 Konseptimize uygun gördüğümüz yerlerde otel yatırımı yapıyoruz. Gelecekte otel yatırımlarımızın hepsi gayrimenkul sektörünün içinde olacak. 

•  Rakiplerinizden ayrıştıran başka stratejiler neler? 

 Hep olumsuz dönemlerde yatırım yaparız, kriz olunca mevcut yatırımlarımızı kesmeyiz. 

•  Neden? 

 Çünkü yatırımlarımızı yaparken gelecekteki öngörüleri dikkate alırız. Özellikle olumsuz dönemlerde daha uzun vadeli öngörüler yaparak yatırıma devam ederiz. 

•  Turizm yatırımı yapmak için doğru zaman mı? 

 Türkiye için turizm çok önemli bir yatırım alanı. Türkiye’nin ciddi bir turizm stratejisi var. Biz de bireysel yatırımcılar olarak bu stratejilere uygun yatırımlar yapmalıyız. 

•  Antalya’da iki AVM’niz var. Bu yıl turizmden umutlu musunuz? 

 Antalya özelinde turizmde sayısal açığın kapanacağını düşünüyorum. Turist sayısında Antalya’da 2016’ya göre yüzde 50 artış olacak. 2018’de olağanüstü bir durum olmazsa turist sayısının 2015 rakamlarını aşacağını düşünüyorum. 

•  Neden böyle düşünüyorsunuz? 

 Büyük icatlar zor zamanlarda yapılır. Turizmde geçen yılki olumsuzluklar tur operatörlerini ve turizm yatırımcılarını başka müşteri bölgelerine yönlendirdi. Bu sene özellikle Körfez’den ve Afrika’dan Antalya’ya çok ciddi turist geldi. Bu sayı artarak devam edecek. 

•  Mall of Antalya ve Deepo Outlet’e gelen müşterilerin ne kadarı yabancı? 

 Yüzde 25’i yabancı, Antalya’daki AVM’lerimize ciddi anlamda yabancı müşteri alıyoruz. Ayrıca yabancı müşterileri artırmak için ciddi çalışmalarımız var. 

•  Turistlerin yaptığı harcamada düşüş var mı?

 Otellerin gelirlerinin düştüğü bir gerçek. Bu da son yıllarda tur operatörlerinin daha indirimli paketler satmasından kaynaklandı. Bize gelen yabancıların yaptığı harcamalar bakımından elimizde olumsuz veri yok. En fazla ciroyu Mall of İstanbul yapıyor ancak Antalya’nın da cirosu oldukça iyi. 

•  Yeni yatırım yaparken neye dikkat edersiniz?

 İşin parasal tarafını doğru yönetmek gerekiyor. Çünkü, gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım. Alınan kredilerin geri dönüşleriyle ilgili doğru analiz yapmak lazım. Turizm sektöründeki sıkıntılardan biri oluşabilecek finansman açığını başka yerden karşılayacak firma sayısının sınırlı olması. Ancak biz yap-sat’tan, AVM kiralamasına ve ofis projelerine kadar gayrimenkulün çeşitli alanlarında yatırım yaptığımız için bunların birinde öngörülen hedeflerin tutmamasını diğer sektörlerden karşılayabiliyoruz. Yumurtaların hepsini bir sepete koymuyoruz, bunun da faydasını görüyoruz. 

•  Geri dönüşü kaç yıl olan projelere giriyorsunuz? 

 Türkiye’de 10-12 yıldan daha erken dönen bir gayrimenkul projesi mümkün değil. AVM yatırımlarında da 10 yıl öngörüyorsun ama 12- 13’e uzuyor. 

~

•  Yatırım kararını verirken prensipleriniz nelerdir? 

 Bizim şirket olarak borçluluğumuz yüzde 25-30 civarında. Bu da gayrimenkul sektörü için çok iyi bir oran. Genelde sektördeki diğer yatırımcılarda özkaynak yüzde 25 olur, bizde ise borçluluk yüzde 25 seviyesinde. Şu an gayrimenkul sektöründe sat-yap modelinde öz kaynak oranı çok sığ. Satarım-yaparım kabulüne göre hareket ediliyor. Bu mekanizmanın tıkandığı zamanlar olabiliyor, gayrimenkul geliştiricilerin bunları telafi edebilecek finansal imkanları düşünmesi gerekiyor. 

•  Gayrimenkulde risk görüyor musunuz? 

 Gayrimenkul her zaman değer kazanan bir sektör ancak burada finansmanın iyi yönetilmesi lazım. Son dönemde satışlarda biraz durgunluk var. Özellikle, şu an ofiste bir tıkanma var, bu pazarda stok fazlası görülüyor. l Konutta tıkanma var mı? n Geçen yıllara göre satışlar düşmüş değil. Ancak konutta sat-yap işinde önümüzdeki süreçte tıkanıklar olabilir. Çünkü, yeni yapılanlarda oransal eksiklik var. Yeni projelerde satışlar geçen yıla göre artmıyor, artması da beklenemez. Öyle bir de talep yok. Orada da önümüzdeki süreçte stok fazla söz konusu olabilir. 

• Sektörde başka ne gibi riskler var?

 İş dünyasının borçluluk oranı çok yüksek. Borçluluk oranı yüksek olduğu için hayatımız dövize çok bağlı. Bu gayrimenkul yatırımı yapan için de fabrika kuran için de geçerli. Uzun vadeli kredilerin yüzde 99’u döviz cinsinden. TL cinsinden 10 yıl kredi yok. Yaptığımız yatırımların hepsi 10 yıldan önce geri dönecek projeler değil, bu nedenle döviz borçlanıyoruz. Döviz borçlanıldığı zaman bizim bunu çevirebilmemiz için kurların stabil olması ve öngörülebilir olması lazım. Yabancı yatırımcı açısından da kurların stabil olması lazım ki onlar da öngördükleri beklentiyi sağlasın. Türk ekonomisi için kesinlikle kurların stabil olması gerekiyor. 

•  Kurlar stabil değil, bu durumda ne yapıyorsunuz? Ne öneriyorsunuz? 

 Herkesin biraz daha ihtiyatlı davranması lazım. Biz de ihtiyatlı dönemdeyiz. Belki ihtiyatlı olma düşüncesi biraz yaşımızdan kaynaklanıyor. Kendi adıma söylüyorum, insan daha genç yaşlarda daha agresif oluyor. Şimdi biraz daha ihtiyatlı davranıyoruz. 

•  Niye daha ihtiyatlı oldunuz? 

 Halka açık bir şirketiz, yabancılar en büyük yatırımcılarımız. Öngördüğümüz hedefleri mutlaka tutturmaya çalışıyoruz. Bu nedenle biraz daha ihtiyatlı davranıyoruz. 

•  Eskiden nasıldınız? 

 İhtiyatlı olmak biraz da Türkiye konjonktürüyle alakalı. Bizim agresif büyüdüğümüz 2004-2010 yılları arasında Türkiye de yüzde 10’un üzerinde büyüme gösteriyordu. Şimdi büyüme tempomuz Türkiye gibi yavaş tempoda gidiyor. 

•  Gayrimenkul sektörüne yönelik “ihtiyatlı” olma öneriniz neleri kapsıyor? 

 Gayrimenkul sektöründe malı para çevirmek çok kolay değil. Gıda sektöründen gelen birisi olarak şunu söyleyebilirim ki gıdada fiyatı 10 dolar kırsanız, malı hemen paraya çevirirsiniz. Ancak, gayrimenkul sektöründe bu böyle değil. Gayrimenkulün fiyatı yüzde 5-10 düştüğünde satarım diye bir şey yok. Satış süreci o kadar hızlı değil. Dolayısıyla gayrimenkulde paranın lazım olduğu bir günde benim gayrimenkulüm var demek bir şey ifade etmiyor. Bu durum bankaların ve alacaklıların gözünde de böyle. 

•  Yabancı yatırımcı tarafında gayrimenkulde bir hareketlilik olur mu? 

Şu anda yabancı yatırımcıda durgunluk var çünkü yabancılar Türkiye’de gayrimenkulden beklediği kârı sağlayamadı. Türkiye’den daire alan yabancılar zarar etti. 2 yıl evvel 300 bin dolar bozdurup daire alan yabancı yatırımcının evi bugün aynı değerde değil. Ancak TL bazında gayrimenkul satın alan için ciddi kârlılık söz konusu. 

• Gayrimenkulde yeni proje olmayacak mı?

 Paşabahçe’ye başlayacağız. Yılın son çeyreğinde buna kesin başlamış oluruz. Paşabahçe ultra lüks bir proje. İçinde otel, yalı daireleri ve 6 yalı olacak. Sadece arsa yatırımı 250 milyon dolar. İnşaatı da 125 milyon doları bulacak. Toplamda 350-400 milyon dolar arası bir yatırım öngörüyoruz. l Başka yeni proje planlıyor musunuz? n Bir de Kayabaşı’nda bir arazimiz var. İmar konusu netleşirse orada yeni bir konut projesi yapmak istiyoruz.

~