Ticari gayrimenkulde butik büyüyeceğiz

Maslak'ta eski Migros arazisi üzerinde 47 katlı Spine Tower'ı inşa eden Soma Holding, A+ ofis pazarında büyüyecek. Soma İnşaat'ın CEO'su MEHMET ÖZDEMİR, 2013'te Maslak ve Kartal'da yeni ofis projelerine başlayacaklarını söylüyor. Ticari gayrimenkulde butik büyüme hedeflediklerini söyleyen Özdemir, "Ofis piyasasında durgunluk yok. Yabancı yatırımcılar nitelikli ofis talebini artırıyor" diyor ve ekliyor: "2014'te Maslak'ta bir ofis arzı yaşanacak. Büyükdere Caddesi'nden taşınan şirketler artık geri dönüyor." Son dönemde İstanbul’a yönelik projelerde bir artış söz konusu. Kentsel dönüşüm, İstanbul’un finans merkezi olması, mevcut sanayi ve iş merkezlerinin belirli bölgelerde toplanması gibi önemli projelerin her biri İstanbul’un gelecek dönem çehresinin değişeceğinin sinyallerini veriyor. Soma Holding, Türkiye’nin en büyük yer altı kömür madeni üreticilerinden biri. Yılda 6,5 milyon ton kömür üretiyor. Soma’daki sahalara ilave Zonguldak’ta da hummalı bir çalışma devam ediyor. Bu işletmenin de faaliyete geçmesi ile bu rakamın 9 milyon tona çıkması hedefleniyor. 6 bin 500 çalışanı olan holdingin, son dönemdeki önemli iş alanlarından biri ise inşaat.Bir yandan madencilikte büyürken diğer yandan da İstanbul’un en prestijli bölgesi Maslak’ta lüks ofisler üretiyor. Holdingin Maslak’taki eski Migros arazisi üzerinde inşaatı devam eden ilk gayrimenkul projesi Spine Tower ise gelecek yılın ilk yarısında tamamlanacak. İngilizce “omurga” anlamına gelen Spine Tower bittiğinde, bölgenin ve İstanbul’un önemli simgelerinden biri olacak. Soma İnşaat CEO’su Mehmet Özdemir, inşaat sektöründe ticari gayrimenkul alanında büyümeyi hedeflediklerini söylüyor. Maslak’ta inşaatı devam eden Spine Tower’ın ardından ikinci büyük projelerini Kartal-Maltepe aksında gerçekleştireceklerini söyleyen Özdemir, “Bu proje Spine Tower’dan sonra Anadolu Yakası’nın simgelerinden biri olacak bir proje” diyor. Projede ofislerin yanı sıra alışveriş ve eğlence merkezi de olacak. Özdemir, Maslak bölgesinde ise birkaç yeni projeye daha başlayacaklarını belirtiyor ve “Bunların her biri için 40-50 milyon dolarlık yatırım yapmayı planlıyoruz” diyor. Özdemir ile Soma Holding’in ilk önemli gayrimenkul yatırımı Spine Tower’ı ve yeni ofis projelerini konuştuk:

Capital: Soma Holding, Türkiye’nin en büyük maden üreticilerinden... Ne zaman inşaat işine girdiniz?
- Soma Holding olarak 5 yıl önce inşaat sektörüne adım attık. Bu alanda Soma İnşaat ve Tilaga Yatırım olmak üzere 2 ayrı şirketimiz var. Bunlardan Tilaga Yatırım, gayrimenkul projeleri geliştiriyor. Soma İnşaat ise geliştirilen projelerin A’dan Z’ye anahtar teslim inşaatını yapıyor. Soma İnşaat, aynı zamanda kurumsal proje geliştiricilere de A’dan Z’ye anahtar teslim ana yüklenicilik ve proje yönetim hizmeti veren bir şirketimiz.~

Capital: Soma Holding olarak inşaat sektöründeki hedefiniz nedir?
- Gayrimenkul geliştirme konusunda merkezi iş alanı olarak konumlandırılan Levent-Maslak hattı ile Kartal-Maltepe akslarında ticari gayrimenkule dayalı butik büyüme hedefliyoruz. Çok agresif büyüme hedefimiz yok. Ticari gayrimenkule dayalı nitelikli ve prestijli projelerde büyüyeceğiz. A+ ofis, alışveriş ve eğlence merkezlerinden oluşan karma projeler geliştirip inşa edeceğiz. Bunların içinde de İstanbul’da odaklandığımız 2 önemli bölge var. İlki Levent-Maslak aksı diğeri ise Kartal-Maltepe hattı.

Capital: Konutta değil de ofiste büyümeyi hedefliyorsunuz. Bunun belli bir nedeni var mı?
- Öncelikle ticari gayrimenkulde büyümek, holdingimizin aldığı stratejik bir karar. Spine To-wer’da olduğu gibi üst segment grubu hedef alan butik rezidans projeleri uygun lokasyon ve ortamı yakaladığımız zaman gerçekleştirilebilir. Ürettiğimiz gayrimenkulleri satmadan elimizde tutumak ve buradan kira geliri elde etmek bize ana sektörümüzde de teminat anlamında destek sağlıyor. Dolayısıyla biz ürettiğimiz gayrimenkullerimizi elimizde tutmak istiyoruz. Öte yandan gelecek dönemde artan sanayi teşvikleriyle birlikte üretim ve yabancı yatırımların artacağını, bunun da ofis talebini artıracağına inanıyorum. Türkiye’de yerli ve yabancı yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılayacak A plus ofislere ihtiyaç artıyor.

Capital: Konut tarafında olmayacak mısınız?
- Şu anda inşaatına devam ettiğimiz Mas-lak’taki Spine Tower projemizde, butik sayıda nitelendirebileceğimiz rezidansımız var. Ancak bundan sonraki projelerde ağırlıklı olarak ticari gayrimenkulde büyümeyi hedefliyoruz.

Capital: Maslak’ta son dönemde ofis talebi nasıl seyrediyor? Nitelikli ofislere en çok talep kimlerden geliyor?
- Yabancı yatırımcıların artması nitelikli ofis talebini artırıyor. 2014’te Maslak’a ofis anlamında talebin yanında büyük bir arz gelecek. Ayrıca bugün Türk şirketleri de niteliksiz plaza ve ofislerde çalışmak istemiyor. Bunların da nitelikli A plus ofislere ihtiyacı giderek artıyor. Tüm bunların yanında Maslak önümüzdeki dönemde çok önemli bir sanat merkezi haline gelecek.Özellikle Maslak Oto Sanayi’nin içinde kendinden başlayan bir değişim hareketi var. Bölgedeki birçok yer sanat galerisi olarak kiralanmış durumda. Zaman içinde burada New York Meat Packing bölgesine benzer bir değişim gözlenebilir.

Capital: İlk önemli projeniz Spine Tower’ın inşaatı Maslak’ta devam ediyor. İnşaat ne zaman bitecek?
- Maslak’ta eski Migros’un olduğu arazi üzerinde inşaatı devam eden Spine Tower ticari gayrimenkul alanındaki ilk önemli projemiz. Arsa payı karşılığı edindiğimiz projenin geliştirilmesine 2006 yılında başladık. Gerekli izinlerin tamamlanıp fiilen inşaatın başlaması ise 2010 yılında oldu. Gelecek yılın ilk yarısında ofisleri shell &core olarak kullanıcılara teslim edeceğiz.~

Capital: Spine Tower’ın bölgedeki plazalardan farkları nedir?
- Öncelikle Spine Tower’da rezidans sahipleri ile ofis kullanıcılarının birbirinden ayrıldığı farklı kullanım alanları yaratacağız. Spine To-wer’da bir AVM olmayacak. Ancak binanın içinde ofislerin ihtiyacını karşılayacak birtakım yapılanmalar olacak. Bunlardan en önemlisi De Luxe bir restoran, kafeler ve sanat galerisi... Özellikle De Luxe restorana vurgu yapıyorum, çünkü Maslak bölgesinde böyle bir restoran yok. Masa, Borsa, Armani gibi en yakın A plus restoranlar İstinye Park’ta bulunuyor. Kafe ve restoranın dışında binanın içinde özel bankacılık, kuru temizleme, kuaför ve lostra salonu gibi ofis çalışanlarının hayatını kolaylaştıracak hizmetler de olacak.

Capital: Spine Tower’ın başka ne gibi özellikleri olacak?
- Maslak bölgesinin en önemli ihtiyaçlarından başında otopark, yeşil alan ve asansör yetersizliği geliyor. Biz de bu ihtiyaçlar için alternatif çözümler geliştirdik. Örneğin Maslak’ta nereye giderseniz gidin önemli bir otopark sorunu var. Misafirlerin binaların otoparkına girmesi mümkün değil. Spine Tower’da yeterli sayıda otoparkımız mevcut olacak. Gelen misafirlerimiz için vale hizmeti vereceğiz. Misafir olarak buraya geldiğinizde, aracınızı valeye teslim edip gitmek istediğiniz yere ulaşabileceksiniz. Bunun dışında plazalarda en önemli sorunlardan biri asansör kuyrukları... Sadece ofislere hizmet eden 12 adet 6 m/sn yüksek hızlı zonlara ayrılmış asansör olacak.

Capital: Peki yeşil alan konusunda nasıl bir farklılık yaratacaksınız?
- Spine Tower’da önemli miktarda yeşil alan olacak. Proje 20 dönüm üzerine oturuyor ve bunun 10 dönümünü terklerle birlikte yeşil alana ayırdık. Girişteki bir kilometrelik koşu parkuru koruyla çevrili olacak.

Capital: Ofis ve rezidans sayıları belli mi?
- Bir katı maksimum 4’e bölecek şekilde planlama yaptık. Daha küçük alanları kiralama taraftarı değiliz. 85 adet rezidansımız var. 160 ila 650 metrekare arasında değişen rezidanslarda farklı bir yaşam vadediyoruz.

Capital: Metrekare fiyatları belli oldu mu? Ofis ve rezidansların fiyatları ne olacak?
- Maslak’ta ofislerin yaklaşık kira fiyatları işletme giderleri hariç 35 dolar seviyesinde. Ancak bu rakam katına, lokasyonuna, kiralanan alanın büyüklüğüne göre değişebiliyor.

Capital: Projeye yatırımcıların ilgisi nasıl?
-Projeye yabancı yatırımcıların ilgisi fazla. 10-15 yıldır Türkiye’de faaliyette olan, ancak şu anki mevcut yerinden memnun olmayan firmalar bizimle temasa geçiyor. Özellikle Maslak’ta yeni ofis projelerinin artmasıyla bu bölgeye geri dönüşlerin artacağını düşünüyorum. 3 yıl önce alternatif akslardan birine taşınan bir firma, bölge kendi standartlarını sağlamadığı için tekrar Maslak aksına geri dönmek istiyor.~

Capital: Ürettiğiniz ofislerin kiralamasını ve işletmesini kim yapacak? Bunun için nasıl bir yol izleyeceksiniz?
- Bir takım, binaları yapar daha sonra da satar. Ardından da bir başkası gelir işletir. Siz derdinizi anlatacak çok fazla kişi bulamazsınız. Biz ise Soma Holding olarak binanın geliştirilmesinden inşaatının yapımına daha sonra da işletme sürecinde her daim yüzde 100 bulunacağız.

Capital: Yurtdışına açılma projeniz var mı?
- Öncelikle Türkiye’deki nitelikli ofis projelerinin aranılan taahhüt şirketlerinden biri haline geldiğimizde hedefimiz yurtdışına açılmak. Bu konuda Rusya ve Katar ile yaklaşık 1 yıldır ön çalışmalarımızı yapıyoruz. Fakat öncelikle ayaklarımızı burada yere sağlam basmalıyız. İstanbul ve Türkiye’nin birkaç büyük şehrinde, gelecek 10 yılda ticari gayrimenkul anlamında potansiyel görüyorum. Yurtdışında geliştirme değil sadece taahhüt işiyle ilgileniyoruz.

Capital: Önümüzdeki dönemde Spine Tower’ın dışında yeni planlarınız arasında neler bulunuyor?
- Spine Tower’dan sonraki ikinci büyük projemizi Kartal-Maltepe aksında lanse etmeyi planlıyoruz. Şu anda görüşmelerimiz devam ediyor. 2013’ün ilk yarısının sonunda Spine To-wer’ın tamamlanmasıyla burada yaklaşık 120150 milyon dolar yatırım maliyeti bir projeyi lanse edeceğiz. Söz konusu proje, alışveriş merkezi ve ofis bloğundan oluşacak. Bu projenin yanı sıra Maslak bölgesindede Spine Tower kadar olmasa da yaklaşık her biri 10’ar dönüm arazi üzerine kurulu yaklaşık 30ar bin metrekare kiralanabilir alana sahip 2 veya 3 projeye de bu süre içinde başlamayı planlıyoruz. Bu projelerin ise her birinin yatırım maliyeti 40-50 milyon dolar civarında olacak.

Capital: Maslak’tan sonra ikinci büyük proje için neden Kartal-Maltepe aksını seçtiniz? Projenin yeri belli mi?
- Kartal-Maltepe hattını 2000’lerin başındaki Levent-Maslak aksına benzetiyorum. Şu an o aksta büyük grupların eski üretim merkezleri var. Bu fabrikaların her biri, 10 dönüm ve üzeri arazi imkanı sağlıyor. Bölgenin merkezi iş alanı olarak konumlanmasıyla bölgedeki birçok eski fabrika arsasının yerine nitelikli iş merkezleri yapılacak. Dolayısıyla Kartal-Maltepe aksı çok hızlı biçimde Bü-yükdere Caddesi’ne yaklaşacak.

“Maslak'ın Landmark'ı
Spine Tower'ın bütçesi 120 milyon dolar"
47 katlı olacak Spine Tower'ın yatırım bütçesi 120 milyon dolar. Bittiğinde 47 katlı olacak. 138 bin 500 metrekare inşaat alanına sahip Spine Tower'da, ilk 30 kat ofislerden oluşuyor. Son 17 katta ise rezidanslar bulunacak. Her kat yaklaşık bin 260 metrekare kullanım alanına sahip. Toplamda ise 58 bin metrekare kiralanabilir ofis alanımız bulunuyor.~

Ekimde kiralanacak
Rezidansların tamamına yakını satıldı. Ofisleri ise kiralayacağız. Ekim ayında ofislerin pazarlama süreci başlayacak. 2013'ün ilk yarısının sonunda da ofislerin boş olarak teslimine başlayacağız. 2013'ün sonlarına doğru da binaya taşınmalar başlayacak.

"Kartal, Maslak olur"
3 kritik bölge İstanbul'da merkezi iş alanları 3 bölgede toplanıyor. Doğuda Kartal, batıda Basın Ekspres Yolu, ortada da ise Levent-Maslak hattı öne çıkıyor. 10 yıl önce Büyükdere Caddesi'nin merkezi iş alanı olarak konumlanmasıyla bölgedeki bütün büyük holdingler, fabrikalarının yerinde prestijli gayrimenkul projeleri üretti. Şimdi buna benzer bir gelişim Kartal-Maltepe aksında yaşanıyor.

Prim yapacak Kartal-Maltepe aksının 2005'te merkezi iş alanı olarak konumlanmasıyla büyük fabrikaların arsalarının üzerine büyük iş merkezleri yapılacak. Bölge büyük prim yapacak. Özellikle ticari gayrimenkulde Levent-Maslak hattını yakalayacak.

Fiyatlar yükselecek Bugün Kartal-Maltepe bölgesindeki nitelikli ticari gayrimenkullerde metrekare kira fiyatları 25 dolar seviyesinde. Önümüzdeki 3-5 yılda kira fiyatlarında Levent-Maslak yakalanacak ve bu bölgede kiralar 35 dolara yükselecek.

C80 betonunu ilk biz kullandık"
Maslak güvenli Türkiye önemli bir deprem kuşağının üzerinde. Ancak Maslak, bu konuda diğer bölgelere göre nispeten daha şanslı. Maslak ve Ayazağı'yı da içine alan Sarıyer formasyonu, yapılaşmaya müsait volkanik kayaçtan oluşmuş. Maslak'ta zemin olarak güvenli bölgenin içindeyiz. Bunun yanında Spine Tower'da deprem yüklerini tolere edebilecek yüksek dayanımlı C80 betonunu kullandık.

Depreme karşı Türkiye'de ilk kez C80 betonunun kullanıldığı yapı Spine Tower oldu. Arazi maliyetlerinin çok yüksek olduğu yapılarda, yüksek dayanımlı beton türü aynı zamanda perde ve kolon kesitlerini düşürme imkanı sağlayarak daha geniş kullanım alanları sağlıyor.

Katlarda açılır pencere Spine Tower'da tamamen gerek yangın önleme gerek yangın algılama ve uyarı sistemleri açısından tam otomasyon mevcut. Kullanılan tüm malzeme A sınıfı yanmaz niteliğinde. Ayrıca birçok yüksek yapıda olmayan açılır pencereler Spine Tower'da olacak. Her katta belli akslarda açılır pencereler bulunacak.