“Yeni Rotamız Gayrimenkul”

Orjin Group, son dönemde adından özellikle gayrimenkul yatırımlarıyla söz ettiriyor. Bu yüzden grubun deriden ve tekstilden çıkacağı yönünde söylentiler bile çıkmıştı. Grubun iki ortağı Zafer Yıldırım ve Zafer Kurşun, kesinlikle deriden çıkmayacaklarını söylüyor. Son dönemde Doğuş Grubu’yla ortak olarak kuracakları gayrimenkul yatırım ortaklığı projesine odaklandıklarını ifade eden Orjin Group Yönetim Kurulu Eş Başkanı Zafer Kurşun, “Tüm portföyümüzü bu GYO içinde toplayacağız. Bu çok büyük bir şirket olacak. Perakendeden çıkacağız. Girecek yeni sektörler arıyoruz” diyor.

“Girecek Sektör Arayışındayız”

30 yıl önce deri ve tekstille iş dünyasına giren iki arkadaş Zafer Yıldırım ve Zafer Kurşun, bugün Türkiye’nin adından en çok söz ettiren iş adamları arasında yer alıyor. Orjin Group çatısı altında deri ve tekstilden, inşaata, perakendeye, turizme ve gayrimenkule kadar yayılan geniş bir alanda faaliyetlerini sürdürüyorlar.

Orjin Group’un iki ortağı Zafer Kurşun ve Zafer Yıldırım, aynı zamanda yıllardır Türkiye’nin en önemli gayrimenkul alıcıları arasında yer alıyor. Adlarının gayrimenkul sektörüyle birlikte yoğun olarak anılması ise Doğuş Holding’le birlikte gerçekleştirdikleri İstinye Park projesiyle başladı.

Grubun tekstil ve deriden tamamen çıkacağı bile söylendi. Bugün gayrimenkul projeleri üzerinde yoğunlaştıklarını söyleyen Orjin Group Yönetim Kurulu Eş Başkanı Zafer Yıldırım, deriden kesinlikle çıkmayacaklarını söylüyor ve “Deriden çıkmayacağız ama gelecekte gelirlerimizin büyük kısmı gayrimenkulden gelecek. Gayrimenkul daha ağır basacak” diyor. Yıldırım, Beyoğlu’nda yapımını yeni tamamladıkları Orjin Pera’nın ardından turizmde yeni yatırım yapmayacaklarını ve perakendeden de çıkacaklarını dile getiriyor.

2009 içinde Doğuş Grubu’yla ortak bir gayrimenkul yatırım ortaklığı kurmak için çalışmalara başladıklarını söyleyen Orjin Group Yönetim Kurulu Eş Başkanı Zafer Kurşun, şöyle devam ediyor: “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kurmak üzere Doğuş Grubu’yla altyapı üzerinde çalışıyoruz. Bütün portföyümüzü bu GYO’ya dahil edeceğiz. Bundan sonra gayrimenkul portföyümüzü o GYO içinde toplayıp büyüteceğiz. Çok ciddi bir yatırım bu. Gelirleri sabit bir şirket olacak.”

Capital, yaşanan ekonomik krize dair de son derece iyimser olan ve yatırımlarını ertelemeyen Orjin Group’un ortakları Zafer Yıldırım ve Zafer Kurşun’la grubun yatırım planlarını, büyüme rotalarını ve ekonomik krizin görünümünü konuştu.

* 30 yıldır başarılı bir ortaklığa sahipsiniz. Bunu başarmanın sırları neler? Nasıl bir ilişkiniz var?
Zafer Yıldırım: İşin en başından beri uzun vadeli düşündük. Hiçbir konuya kısa vadeli bakmadık, bugün de bakmıyoruz. Küçük menfaat hesapları yapmıyoruz. Vizyonumuzu büyük tuttuk. Birbirimize her zaman sevgiyle ve saygıyla baktık. Bu şekilde bu başarılı ortaklığı yürütüyoruz.

* Peki ya çocuklarınız, aileden kaç kişi grupta çalışıyor? Bulundukları pozisyonlar nedir?
Zafer Kurşun: Benim iki oğlum var. Mert, inşaatlardan sorumlu olarak çalışıyor. Özgür ise deride ihracat grubunda görev aldı. Zafer Bey’in kızı Zeynep Yıldırım ise İstinye Park’ın pazarlama müdürü. Çekirdek aileden, çocuklarımız şirkette görev alıyor.

* Tekstil, deri, gayrimenkul, AVM ve turizmde faaliyetleriniz var. Bu sektörlerdeki poziyonunuz nedir?
Zafer Yıldırım: Üretimde Orjin ve Aydınlı Deri olarak varız. Orjin ve Aydınlı Deri olarak Türkiye’nin en büyük deri ihracatçılarıyız. Tekstilde örme trikoda faaliyet gösteriyoruz. Tekstil ciromuz 8-10 milyon dolar arasında değişiyor. Dolar paritesine bağlı olarak üretim grubunun cirosu 80-100 milyon dolar arasında gerçekleşiyor. Tabii bu rakamın içine inşaat dahil değil.

Gayrimenkulde Orta Gayrimenkul ve ZKZY İnşaat olarak, turizmde İda Turizm şirketiyle varız. Orta Gayrimenkul’ün cirosu 300 milyon dolar ama bu ciro son 2 yılda gerçekleştirildi. Belki önümüzdeki yıl bu rakam olmayacak. O yüzden bunu saymak yanlış olur.

Tepebaşı’nda yarım kalan bir otel işimiz vardı. Onu tamamladık. Mağazacılıkta Orma Mağazacılık olarak varız. Hugo Boss’un Türkiye’de franchisor’ıyız.
* Grup gelirlerinizin sektörel dağılımı nedir?
Zafer Yıldırım: Gelecekte gelirlerimizin büyük kısmı gayrimenkulden gelecek. Gayrimenkul daha ağır basacak.

* Deri ve tekstilden tamamen çıkacak mısınız?
Zafer Yıldırım: Orjin Deri, 30 yıllık, prestijli, başarılı bir şirket. Deride en az 1.000 kişi çalışıyor. Deriden çıkmayı kesinlikle düşünmüyoruz. Sadece gayrimenkulün ağırlığı artacak.

* Sizin çok ciddi bir gayrimenkul yatırımcısı olduğunuzu biliyoruz. Yatırımlarınızın ağırlığı da bu yöne kayıyor. Gayrimenkulde ne kadarlık bir portföyünüz var? Bu portföyün içeriğinden bahseder misiniz?
Zafer Kurşun: Nişantaşı, Beyoğlu, Bağdat Caddesi, E-6 üzeri ve Bodrum’da önemli bir gayrimenkul portföyümüz var. Bunlardan kira geliri elde ediyoruz.

Bu portföyün toplam değeri nedir?
Zafer Kurşun: Rakam veremiyoruz. Çok varlığım var, şu kadar param var. Biz bunları konuşmaktan hoşlanmıyoruz.

* Turizmde neler yapıyorsunuz? Eski Beyoğlu Adliyesi binasında butik otel projeniz vardı. Proje devam ediyor mu? Ne durumda?
Zafer Yıldırım: Orjin Pera’nın yapımına bir süre ara verilmişti. Binanın yapımı tamamlandı. Otelin açılışını henüz yapmadık. Bugünün raiciyle 50-60 milyon dolar değeri var.

* Turizmde yatırımlarınız devam edecek mi?
Zafer Yıldırım: Hayır, turizmde yeni yatırım planımız yok.

* Tuzla Organize Deri Sanayi’de kurulu bulunan Despaş’ın hisselerinin yüzde kaçı sizin? Despaş’ta işler nasıl gidiyor?
Türkiye’nin yaşadığı her şeyi Despaş da yaşıyor. Despaş, 5-6 milyar dolar ciro yapıyor. İçinde 400 şirket var. Türkiye’nin en yüksek cirolu serbest bölgesi. Çok başarılı bir şirket. Orada da cirolarda düşme var. Oradaki hissemiz yüzde 25 civarında. Buradan bizim kira gelirimiz var.

* Hugo Boss’la ilişkiniz devam edecek mi?
Perakendeden de çekilmeyi planlıyoruz. Perakende bizim işimiz değil.

* Gayrimenkule ağırlık vereceğinizi söylüyorsunuz. Peki buradaki yatırımlarınız nasıl şekillenecek?
Zafer Kurşun: Şu anda İstinye Park ev projesi mayısta tamamen bitiyor. Bundan sonra yine Doğuş’la birlikte çok özel bir proje üzerinde çalışıyoruz. Rezidans, otel ve ofis yapacağız. Henüz çok ham bir proje. Anadolu Han’ın renovasyonuna 2 ay içinde başlayacağız.

Stratejimizi tamamen gayrimenkule çevirdik. Bunu ilk defa size söylüyoruz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kurmak üzere Doğuş Grubu’yla altyapı üzerinde çalışıyoruz. Bu çalışma 3-5 ay içinde sonuçlanır. Yine Doğuş Grubu’yla ortak olacağız.
Bütün portföyümüzü bu GYO’ya dahil edeceğiz. Bundan sonra gayrimenkul portföyümüzü o GYO içinde toplayıp büyüteceğiz. Çok ciddi bir yatırım bu. Gelirleri fiks olacak.

Zafer Yıldırım: Bir projeyi yaratıp, o projeyi nakış gibi işlemeye çalışıyoruz. Mega projelerde olacağız.

* İstinye Park’ın cirosu ne oldu ve sizin buradan elde ettiğiniz gelir ne kadar? İstinye Park projesinin yatırımının geri dönüşünü ne kadar sürede alacaksınız?
350 milyon dolar civarında yatırım yaptık. İstinye Park yılda 600-700 milyon dolar ciro yapıyor. Biz de buradan bir kira alıyoruz. Türkiye’de bu iş çok oynak. Rakamlar çok hızlı değişiyor. Türkiye’de artık hiçbir yatırımın geri dönüşü 2-3 yılda alınamaz.

Zafer Yıldırım: Gizlediğimiz bir şey yok ama şu kadar kira alıyoruz, bu kadar malımız var şeklinde bunları hiçbir zaman deklare etmek istemiyoruz.

* Yabancılar da gayrimenkule ciddi yatırımlar yaptı. İstinye Park’ta durum nedir? Kiraların yüksek bulunması ve kriz size nasıl yansıdı?
Zafer Yıldırım: Kiracılarımıza iyileştirmeler yaptık. Orayı hala seyrediyoruz. Pazarlama desteklerini biz veriyoruz. İstinye Park’a ciddi bir kriz iyileştirmesi yapıyoruz. Giderlerini yüzde 25 aşağı çektik. Kurları sabitledik ama kurdaki gelişimi tahmin edemiyoruz.

Bizim grubumuzun yapısında ciro çok farklı kalemlerden geliyor. Her zaman işlerin daha iyiye gideceğini düşünüyoruz. Avrupalılar buraya geliyor ve İstinye Park için gelecek 10 yılın en iyi alışveriş merkezi olacağını söylüyorlar.

* İstinye Park’ın yabancı talipleri var mı? Satmayı düşünür müsünüz?
Zafer Kurşun: Şu anda satmaya sıcak bakmıyoruz. Kimse satmaya taraftar değil.

* Bazı şirketler krizi kendi lehlerine çevirmekten bahsediyor. Sizin cephenizde durum nedir? 
Zafer Yıldırım: Herkesin kafasında bu var. “Önemli olan krizlerden fırsatlar çıkarmak” diye konuşuluyor. Sabah gazetede bir haber vardı. Nakdi olanlar, ucuza hisse senedi almış daha sonra hisse senedi fiyatı artmış. Böylece krizden fırsat çıkarmışlar. Tüketim düşmüş, yapacak bir şey yok. Tüketim düşmüşken nasıl bir fırsat yaratılabilir? Buradan bizim anladığımız nakdin olacak, çok sıkışık bir adamın malını çok ucuza alacaksın. Bu bizim ticari anlayışımıza uygun bir davranış olamaz. Böyle bir fırsat peşinde değiliz.

* Piyasalar eski haline ne zaman döner? Bu konudaki öngörünüz nedir?
Zafer Kurşun: Avrupa ve ABD kendini düzelttikten 6 ay sonra normale döner. Şu andaki görüntü moral verici. G 20 Zirvesi, IMF’le yaşanan gelişmelerin hepsini olumlu buluyoruz. Kısa bir sürede işlerin düzeleceğine inanıyoruz.

Türkiye, çok dinamik bir ülke. Biz bunları daha önce de gördük yaşadık. 80’li yıllardan buraya baktığımız zaman Türkiye, büyüme hızı, altyapısı, eğitim seviyesi gibi pek çok alanda çok büyük gelişme kaydetti. Biz elimizde çantayla gittik, dünyanın her tarafına mal sattık. Bunu başardık. Şimdi çevremizdeki gençlerin hepsi anadili gibi 2 yabancı dil konuşuyor. Hepsi çok iyi eğitim almış, hepsinin altyapısı çok sağlam. Onlara güveniyoruz. Az buz değil, çok pozitifiz.

Biz sokakta gördüğümüz insanlarla gittik, dünyanın her tarafına mal sattık. Bunu başardık. Şimdi çevremizdeki gençlerin hepsi anadili gibi 2 yabancı dil konuşuyor. Hepsi çok iyi eğitim almış, hepsinin altyapısı çok sağlam. Onlara güveniyoruz. Az buz değil, çok pozitifiz.

* Başbakan Recep Tayip Erdoğan, küresel kriz nedeniyle Türkiye’de iş yerlerinin kapatıldığına ilişkin sözlerin abartılı olduğunu, “iş bilmeyenlerin, başarısızların” işyerlerini kapatmış olabileceğini söyledi. Siz bu görüşe katılıyor musunuz? Gerçekten işini bilmeyenler mi iş yerlerini kapatıyor?
Zafer Yıldırım: Haklı olduğu yönler var. İşini kötü yapanlar tabii ki batıyor ama sadece işini kötü yapanlar batmıyor. Sonuç olarak daralmış bir piyasa var. Otomotiv sektörü 25 milyar dolar ihracat yaparken çok iyiydi de kapasiteler düşünce, bazıları işe ara verince, üretimi durdurunca mı kötü oldu? Buna “Sen işi bilmiyorsun” denemez. Ama bazı işini bilmeyen, çok borçlanan, borçlandığı parayı işine yatırmak yerine başka yerlere yatıranların da sektörden çıkması gerekiyor. Bu kriz bir seleksiyon getirecek. 2 yıl önce işine devam eden tüm şirketler 1 yıl sonra da işine devam ediyor olmayacak.

Zafer Kurşun: Başbakan bunu şu anlamda söylediyse, doğru söyledi. Burada en büyük yatırım yanında çalışan insanadır. Bir şirket, bir masa bir kasa değildir. Şirketler için insan faktörü tartışılmaz. Bugün kazanamadım, kârım düştü, işçi çıkaralım yaklaşımı hiç doğru değil. Türkiye’nin mevcudu korumanın dışında bir de iş yaratma sıkıntısı var. Her yıl 600-700 bin gence yeni iş yaratmak gerekiyor. Bunları düşünmemiz gerekirken bir de çalışanları işten ayırırsak o biraz kötü oluyor.

* Kriz nedeniyle siz hiç işçi çıkarmadınız o zaman?
Zafer Kurşun: Hayır, çıkarmadık. Bordrolu çalışan sayımız 1.400 kişi. 600 civarında da dolaylı olarak yarattığımız istihdam var. Geçen yılın sonunda bütün profesyonelleri topladık. Şöyle bir karar açıkladık; “2008-2009 yılında kimseden kâr beklemiyoruz. Kadrolarınızı tutacaksınız. Hiç kimseye işçi çıkarma gibi bir politika uygulanmayacak. Bize küçülme politikasıyla gelmeyin, karlılıkta çok katı olmayacağız ama yatırımımızın büyüğü olan insanı koruyacağız.” En azından 2009 yılında bu sözümüze sadık kalacağız.
 
* Krize siz nasıl yakalandınız? Özellikle nakit durumu, planlanan yatırımlar açısından değerlendirir misiniz?
Zafer Kurşun: Biz çok konservatif bir grubuz. Hiçbir zaman çok büyük riskler almadık. Krize de sıkıntılı bir durumda yakalanmadık. Krizde sağlam bir durumdayız. Hayatımızda hiç kredi kullanmadık. Çok büyük nakdimiz de hiçbir zaman olmadı. Şimdi de bu ülkede olduğumuz için tabii ki krizi herkesle beraber yaşıyoruz.

* Türkiye’de doğal seleksiyon nasıl gelişecek? Dünyayla paralellik yaşanacak mı?
Zafer Kurşun: Şirketler tabii ki el değiştirecek. Bu doğal bir süreç. İşini düzgün yapan devam edecek. Herkes krizden dimdik ayakta çıkamaz ki aksi takdirde kriz yok demektir. Bizde hiçbir sektörün yaşadığı kriz dünya boyutlarına gelmedi. Bankacılık sektörüne bakın. Bazı bankalarımızın rakamları dünyanın en önemli bankalarının imrenerek baktığı bir duruma geldi. Akbank ve Garanti Bankası, Commerzbank’ı da geçti, Dresdner Bank’ı da geçti.

* Önümüzdeki 5-10 yıllık süreçte hangi noktada olmayı planlıyorsunuz?
Biz daha konservatifiz, daha dikkatliyiz. İş olsun diye bir işe girmiyoruz. Önce gireceğimiz işi özümsemememiz gerekiyor. Bize ve grubumuza yakışacak bir iş olması gerekiyor. Öyle sıradan projelere girmeyi düşünmüyoruz. Daha seçiciyiz.

Zafer Yıldırım
Orjin Grup Krizden Ne Kadar Etkilendi?
- Krizde sağlam durumdayız ama bu ülkedeki herkes gibi bizde etkileniyoruz.
- İhracatta bazı sorunlar yaşıyoruz. 3 aydır yurtdışı siparişlerimizde azalma var.
- Üretim tarafında ise maliyetlerimizi kontrol altına alarak, satışlarımızı daha kontrollü yaparak bu dönemi atlatmayı planlıyoruz. Herhalde bu durum bir yıl daha sürecek.
- Kış sezonu olarak yüzde 30 siparişlerimiz daraldı. Yılsonunu da geçen yıla göre yüzde 20 küçülerek kapatırız.
- Alışveriş merkezinde de kiracılarımızın yaşayacağı bazı güçlüklere karşı tedbirler aldık.
- Tabii ki kriz bizi de etkiledi. Ama bu krizden alışveriş merkezinde kiracılarımızla dayanışma içinde hep birlikte çıkacağız.
- Ertelediğimiz herhangi bir yatırımımız yok. Doğuş’la birlikte GYO kurma çalışmaları ve yeni gayrimenkul projesi üzerinde çalışıyoruz.

“Gerçekten Farklı Bir Sektör Arıyoruz”

Yeni sektörlere girme planınız var mı? Özellikle ilginizi çeken sektörler hangileri?
Zafer Yıldırım: Alışveriş merkezi heyecanı bitti. Şimdi herkeste bir enerji heyecanı var. Herkes enerjiye girerse ne olacak bilmiyorum. Farklı sektörlere girmek istiyoruz ama gerçekten farklı bir sektör arıyoruz.

Zafer Kurşun: Yanlış anlaşılmasın. Enerji konusundaki girişimleri de doğru buluyoruz. Enerjinin bu kadar ilgi görmesi, ülke açısından da çok olumlu. Devletin şu andaki kurulu enerji gücüne yeni girişimler sonucu eklenecek olan güç, ülkenin çok ciddi bir enerji kapasitesine ulaşmasını sağlayacak. Devletin bu konudaki politikasını da beğeniyoruz. Devlet enerji politikasını çok başarılı bir şekilde yürütüyor. Ama biz enerji işinde olmayacağız.

“Yeni Nesil Fasonculuk İşin İçine Yaratıcılık Katmaktır”
* Dünya markaları için fason üretim yapıyorsunuz. Bu önemli tecrübeyle sizin bir dünya markası yaratma hayaliniz yok mu?
Zafer Yıldırım: Dünyada sadece deri giyimden oluşan bir dünya markası yok. Biz markaların yan sanayicisi gibiyiz. Onların koleksiyonlarında deriden elde ettikleri ciro çok küçük kalıyor.

Dünya markasının da illa ki temelinin burada atılması, çalışanlarının burada olması gerekmiyor. Şimdi biz Hugo Boss’u alsak, Hugo Boss bir Türk markası mı olacak? Hugo Boss, zaten üretimini 80 ülkede yaptırıyor, 123 ülkede ürünlerini satıyor. Merkezi Almanya’da, muhasebesi Hollanda’da, üretimi Türkiye’de olan bir şirket.

Zafer Kurşun: Örneğin Godiva, patronu Türk diye şimdi Türk markası mı oldu?

* Peki Arman Kırım’ın bahsettiği yeni nesil fasonculuk konusunda ne düşünüyorsunuz?
Biz 20 yıldır zaten bunu yapıyoruz. Bizim tek şansımız da bu. Yoksa Çin hazır, bekliyor. O markalarla birlikteliğimizde deriyi bilen, biziz. Hugo Boss deriyi bizim kadar bilmez. Onlarla ne kadar aynı dili konuşabilir ve anlaşabilirsek ortaya o kadar iyi bir ürün çıkar. Onlar gelip de ben şunu istiyorum, biz de tamam yapalım demiyoruz. Ürüne birlikte karar veriyoruz ve birlikte yaratıyoruz. Yeni nesil fasonculuk da budur. İşin içine yaratıcılık katmaktır. Biz de bir markayız. Biz dünyanın en iyi deri üreten, en güvenilir şirketiyiz. Endüstriyel markayız.

Özlem Aydın Ayvacı
oaydin@capital.com.tr